（2015）攀西民初字第175号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-07-27

案件名称

攀枝花市福万佳物业有限责任公司诉倪云霞物业服务合同纠纷案一审民事判决书

法院

攀枝花市西区人民法院

所属地区

攀枝花市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司,倪云霞

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

四川省攀枝花市西区人民法院民事判决书（2015）攀西民初字第175号原告：攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市西区蓝湖国际新城小区。法定代表人：李雪松，��公司经理。委托代理人：杨锡勇，四川极宇律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：罗代芳，该公司职工，代理权限为一般代理。被告：倪云霞。原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司（以下简称福万佳公司）诉被告倪云霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理。依法由审判员陈有适用简易程序于2015年4月21日公开开庭进行了审理。原告福万佳公司的委托代理人杨锡勇、罗代芳到庭参加诉讼，被告倪云霞经依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福万佳公司诉称：2009年6月30日，原、被告签订了前期物业服务合同，双方在合同中就原告向被告所居住的小区提供物业服务的内容、费用承担、收费标准、缴费时间、违约责任等事项作出了明确约定。原告按约在该小区进行物业管理服务。自2010年3月起，被告倪云��就拖欠该服务合同中约定的物业管理费及其他费用。经原告多次催收，被告倪云霞至今仍拒绝支付。故起诉要求被告倪云霞一次性支付物业管理费5200.32元、生活垃圾清运费36元、公共能耗电费483.03元、电梯年检费72元、电梯维保费200元、违约金12431.9元，合计18423.25元，并承担诉讼费。原告福万佳公司为支持自己的主张，提供了以下证据：1、2009年6月30日签订的前期物业服务合同1份，证明原、被告之间存在物业服务合同关系，被告倪云霞房屋建筑面积为156.23平方米，被告倪云霞应按每平方米每月0.7元支付物业公共服务费，按每月6元支付生活垃圾清运费，按照合同约定应分摊公共能耗费及电梯年检、维护费。2、攀枝花市物业服务收费备案表1份，证明2009年3月，原告福万佳公司就蓝湖国际新城的物业管理收费事宜向攀枝花市物价局备案，原告福万佳公司收取物业费��合法的。3、电梯日常维护保养合同1份、四川兄弟电梯工程有限公司（以下简称兄弟电梯公司）电梯维护保养服务费发票、攀枝花市特种设备监督检验所（以下简称特种检验所）电梯定期检验费票据，证明原告福万佳公司和兄弟电梯公司签订了电梯维保合同，兄弟电梯公司对电梯实施了维保，每年产生电梯维保费67000元；原告福万佳公司向特种检验所支付电梯年检费51170元；2011年分摊后每户电梯年检费36元，每户维保费100元，2012年分摊后每户电梯年检费40元，每户维保费100元。4、攀枝花电业局发票，证明原告福万佳公司代蓝湖国际新城小区住户支付了公共能耗电费。被告倪云霞经本院依法送达传票传唤，未到庭参加诉讼，未提交答辩状，在举证期限内未提供证据。在庭审质证中，对于原告福万佳公司提供的4组证据，因其系书证原件，依照《最高人民法院关于��事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”被告倪云霞并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。综合以上证据，本院确认以下事实：2009年2月10日原告福万佳公司向攀枝花市物价局申请备案。2009年3月5日攀枝花市物价局在原告福万佳公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表中注明同意备案。2009年6月30日原、被告签订前期物业服务合同。双方约定：“甲方（物业买受人姓名）：倪云霞，建筑面积：156.23平方米，座落位置：8幢3单元1101号；乙方：福万佳公司，资质等级：三级。第一条，本合同所涉及的建筑区划类型为住宅。第二条，建筑物专有部分损坏时，甲方、使用人��以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由甲方、使用人承担。第三条，乙方提供的物业公共服务事项如下：（一）建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业服务档案和物业档案的保管。第四条，乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向甲方收取物业公共服务费及其他费用。1、住宅建筑区划内：多层：0.5元／月．平方米，高层：0.7元／月．平方米，商业：1元／月．平方米；2、物业首次交付使用时应交纳的费用：（1）物业公共服务费（预付半年）标准：0.7元／月．平方米。（2）代收生活垃圾处理费（预付一年）标准：住宅6元／户．月。（3）建档网络资料费（只交一次）标准：20元／户。第五条，甲方自开发商公告或以其它方式通知交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。第七条，本合同有效期间，乙方按包干制计费方式确定物业服务费用。包干制，由业主向乙方支付本合同第四条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第八条，物业服务费用按月交纳，业主应在每月1日至10日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：应按所欠金额每日3‰的标准向乙方支付违约金。第十四条，本建筑区划内，甲方、乙方应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等相关费用。本建筑区划内变压器、庭院、水池、楼道、车库、二次供水、电梯等共用设施、设备能耗，部分业主共同使用的，由相关业主按户��额分摊；全体业主共同使用的，由全体业主按户等额分摊；总表与分表能源输差由全体业主按能源用量分摊；水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用。”2011年6月30日原告福万佳公司与兄弟电梯公司签订电梯日常维护保养合同，约定16台电梯的日常维护保养费为67000元。2011年8月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费24183元。2011年9月27日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费33500元。2011年12月2日原告福万佳公司支付兄��电梯公司电梯维修服务费20100元。2012年11月8日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维保费53380.4元。2012年11月29日原告福万佳公司支付特种检验所电梯定期检验费26987元。2013年6月4日原告福万佳公司支付兄弟电梯公司电梯维修服务费13400元。被告倪云霞在交房后，已支付原告福万佳公司2011年12月前的物业服务费、2012年12月前的生活垃圾清运费。经原告福万佳公司催收，被告倪云霞未支付在这之后的相关费用。本院认为，2009年6月30日原、被告签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，真实有效，原、被告双方应当按照约定履行各自的义务。依照前期物业服务合同的约定，对建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护是原告福万佳公司应当提供的服务之一，但对该项服务的履行以其承接物业时的建筑物共有部分及设施设备的现状为基础。被告倪云霞作为业��，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”被告倪云霞并未提供证据证明已全部履行支付物业费的义务，也未举证证明在原告福万佳公司主张的欠费期间其有不交纳物业费的正当事由，其应当承担举证不利的法律后果。被告倪云霞从2010年3月起一直未按约交纳物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。原、被告在前期物业服务合同中约定物业公共服务��按每平方米每月0.7元交纳，原告福万佳公司要求被告倪云霞按其房屋建筑面积交纳物业管理费5200.32元，本院予以支持。原、被告在合同中约定生活垃圾处理费按每户每月6元收取，原告福万佳公司要求被告倪云霞支付生活垃圾清运费36元，本院予以支持。原、被告在前期物业服务合同中对共用设施、设备能耗以及相关维修费进行分摊进行了约定，原告福万佳公司提供的相关票据证明其已交纳了相关费用，其要求被告倪云霞支付公共能耗电费483.03元、电梯年检费72元、电梯维保费200元，并未违反约定，被告倪云霞也未提供足以反驳的相反证据，故对于其请求本院予以支持。原告福万佳公司要求被告倪云霞支付违约金12431.9元，双方约定按所欠金额每日3‰的标准支付违约金，该标准过高，结合本案所涉物业的现状等情况，参照年利率6%计算，本院酌情确定违约金为1248.08元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告倪云霞在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司2010年3月至2014年12月的物业公共服务费5200.32元、生活垃圾处理费36元、公共能耗电费483.03元、电梯年检费72元、电梯维保费200元、违约金1248.08元，合计7239.43元；二、驳回原告攀枝花市福万佳物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受��费50元，减半收取25元，由被告倪云霞承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员　陈　有二〇一五年五月二十七日书记员　梁译之来自