（2015）昌中民一终字第536号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-11-28
案件名称
新疆盈华房地产开发有限公司与乔恒礼财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民一终字第536号上诉人（原审被告）：新疆盈华房地产开发有限公司。地址：昌吉市建设路（15号小区健康院后院4号车库）。负责人：李晓兵，系公司总经理。委托代理人：石怀木，系公司办公室主任。委托代理人：张剑峰，新疆广泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：乔恒礼，男，汉族，1939年8月28日出生。委托代理人：乔钦义，男，汉族，1973年11月20日出生，系被上诉人乔恒礼儿子。上诉人新疆盈华房地产开发有限公司因财产损害赔偿纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第2519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年4月13日受理后依法组成合议庭，并于2015年5月4日公开开庭审理了本案。上诉人新疆盈华房地产开发有限公司的委托代理人石怀木、张剑峰，被上诉人乔恒礼的委托代理人乔钦义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：原告系原石油运输公司家属院1号楼1单元301室的房主，该房屋面积为65.85平米。2012年3月21日，原、被告签订房屋拆迁安置补偿协议一份，当日签订补充协议一份，协议及补充协议约定：甲方（被告新疆盈华房地产开发有限公司）以乙方（原告乔恒礼）现有的房屋面积为标准，按本协议比例进行住宅楼置换，合计总置换面积为90平米以上，套数为1套，楼层为12层，若置换房屋面积超出90平米，超出部分甲方自己承担，乙方不承担任何费用。甲方置换给乙方的安置房需全体拆迁户在本协议签订之日起两年内交付。甲方置换小区建成后，乙方可免费使用一辆车的停车位，具体位置由乙方自行选择。甲方如不能按期交房，甲方从到期后算起每天赔偿乙方500元。2012年9月24日，新疆盈华房地产开发有限公司向乔恒礼送达搬迁通知，向其告知住户自接到本通知起3个工作日之内，办理搬迁过渡费发放等手续，搬迁期限自领取过渡安置费之日起20个工作日须搬迁完毕。原告依照约定将自己的房屋及相关手续交付被告。但被告所承诺的安置房至今尚未动工，无法交付。被告在庭审中认可自己存在违约行为，同意原告主张的违约期限300天，但认为违约金约定过高，同意按照每天200元至250元支付违约金，但认为原告主张房屋、车位损失没有依据。原审法院依原告申请委托新疆中和正信资产评估咨询有限责任公司作出（2015）001号报告书1份，附说明1份，鉴定结论为：位于原石油运输公司家属院地段高层面积为90平米的位于12层住宅的价值评估为445050元，停车位使用权（使用年限与商品房一致）的价值为100000元。2014年10月29日，原审法院根据原告的申请，依法做出（2014）昌民一初字第2519号民事裁定书，保全了被告在银行的存款700000元，原告因此支出保全费4020元。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告于2012年3月21日签订了房屋拆迁安置补偿协议及补充协议各一份，双方约定：由被告给原告置换一套12层的90平米以上的房屋，甲方置换给乙方的安置房需全体拆迁户在本协议签订之日起两年内交付。甲方置换小区建成后，乙方可免费使用一辆车的停车位，具体位置由乙方自行选择。甲方如不能按期交房，甲方从到期后算起每天赔偿乙方500元。该房屋拆迁安置补偿协议及补充协议系原、被告真实意思表示，不违反法律规定，应予以确认。原告按照合同约定将自己的房屋及相关手续交付被告，被告应按照合同约定的时间向原告交付置换房屋，但被告至今仍未按合同约定向原告交付置换房，且被告对原告的房屋进行拆迁后，截止诉讼，仍未动工修建，被告的行为已构成根本违约，双方的合同目的无法实现，原告要求解除双方签订的房屋拆迁安置偿协议及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；对于原告请求被告赔偿损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。由于被告在与原告签订协议后，未能按照协议约定履行其义务，其应当按照协议约定赔偿原告因不能获得补偿房屋的损失，该损失已经鉴定机构鉴定为545050元，因此，原告的合理诉讼请求，予以支持；原告要求被告支付违约金150000元的诉讼请求，被告在庭审中认可其未能交房的行为构成违约，但提出违约金过高，请求适当减少，根据公平原则酌情认定违约金100000元；对于鉴定费6000元，系原告为支持其诉讼主张而支出的合理费用，应当由被告承担。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、对原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》予以解除；二、被告新疆盈华房地产开发有限公司赔偿原告乔恒礼房屋损失445050元、停车位损失100000元、鉴定费6000元，合计551050元，于本判决书生效后十日内给付；三、被告新疆盈华房地产开发有限公司赔偿原告乔恒礼违约金100000元，于本判决书生效后十日内给付；四、驳回原告乔恒礼的其他诉讼请求。宣判后，上诉人新疆盈华房地产开发有限公司不服上述判决上诉称：原审认定上诉人逾期交房行为致使被上诉人不能实现合同目的缺乏事实依据，，上诉人为了履行合同，依法取得了拆迁补偿房屋建设用地的土地使用证。虽然上诉人客观上存在延迟履行交房的事实，但该延迟履行并不致使被上诉人不能实现合同目的。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》明确约定上诉人交付房屋的期限为从拆迁户搬迁时间起算两年，拆迁户搬迁时间为2012年10月，故交付房屋的期限应当为2014年10月，且被上诉人的安置过渡房也领取至2014年10月，上诉人延迟交房的期限截止原审法院作出原审判决不过三个多月时间，一审判令上诉人承担10万元违约金明显过高。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》继续履行。上诉人承担给付被上诉人违约金30000元。被上诉人乔恒礼答辩称：对方上诉理由不成立，双方当事人应当按照协议约定履行，由于对方违约致使被上诉人遭受较大损失，且对方办理手续时间长不能成为无法履行合同的抗辩理由。请求驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人新疆盈华房地产开发有限公司为支持其上诉请求，提交以下新证据：证据1：2015年2月12日，昌吉市国土资源局发的《挂牌成交确认书》一份；证据2：2015年3月31日，昌吉市城乡规划局地字第652301201500042号《建设用地规划许可证》一份；证据3：2015年4月9日，昌吉市城市建设档案馆出具的《地下管线证明》；证据4：昌吉市国土资源局建批2015字第014号建设用地批准书一份；证据5：新人防字（2015）11号结合民用建筑修建人防工程审核许可证一份。上诉人提交上述5份证据拟证明：上诉人积极履行合同义务，并不存在不履行或消极履行合同的现象，目前上诉人只缺少建设工程施工许可证。经质证，被上诉人乔恒礼对该组证据的真实性没有异议，对关联性有异议。本院对该上述5份证据的真实性予以确认。二审中，被上诉人乔恒礼未提交新证据。本院依职权向昌吉市发改委调取了《关于下发昌吉市住宅小区机动车场地占用收费标准的通知》（昌市发改价费（2014）519号）一份及《询问笔录》，经质证，上诉人对该证据没有异议，被上诉人对该证据的真实性没有异议，但是本案的车位是所有权，该两份证据与本案无关联性，昌市发改价费（2014）519号文件规定的是小区场地占用费，而不是车位费。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：2015年2月12日，上诉人取得昌吉市国土资源局颁发的《挂牌成交确认书》，竞得宗地编号03-39-0195号地块的国有建设用地使用权。2015年3月31日，上诉人取得昌吉市城乡规划局颁发的39#小区的《建设用地规划许可证》（地字第652301201500042号）。2015年4月9日，昌吉市城市建设档案馆出具的《地下管线证明》，证明上诉人开发的项目建设地址昌吉市39号小区无地下管线档案。2015年4月10日，昌吉市国土资源局向上诉人颁发了《建设用地批准书》（昌吉市建批2015字第014号）。2015年4月22日，昌吉州人民防空办公室向上诉人颁发了《结合民用建筑修建人防工程审核许可证》（新人防字（2015）11号）。按照双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，上诉人应于2014年9月交付安置房，上诉人约定向被上诉人交付的楼房尚未开工建设。上诉人向被上诉人支付的拆迁过渡安置费自2012年9月支付到2014年9月，拆迁过渡安置费600元／月，一年7200元。上诉人准备向被上诉人支付2014年9月至2015年9月的拆迁安置补偿费10800元，被上诉人拒绝领取。新疆中和正信资产评估咨询有限责任公司作出（2015）001号报告书的鉴定员牛建忠一审出庭接受质询时，该鉴定确认单车位价值10万元系参考周边小区圣水雅阁小区的停车位售价评估得来的。2014年7月8日，昌吉市发改委下发文件规定昌吉市普通居民住宅小区机动车场地占用费标准为：一级物业服务小区每月收取场地占用费40元；二级物业服务小区每月收取场地占用费35元；三级物业服务小区每月收取场地占用费30元。本院认为：二审中，上诉人对新疆中和正信资产评估咨询有限责任公司作出（2015）001号报告书中评估的位于原石油运输公司家属院地段高层面积为90平方米的位于12层住宅的价值为445050元予以认可，本院予以确认。关于上诉人认为延迟履行交房义务并未构成根本违约，要求继续履行合同的主张能否成立的问题。经查，双方当事人均认可上诉人应于2014年9月向被上诉人交付拆迁安置房，但上诉人由于尚未办理完毕相关商品房建设手续，尚未动工开建，一审认定上诉人未按合同约定交房的行为构成根本违约，合同目的无法实现，判令解除双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》并无不当，本院对上诉人要求继续履行合同的上诉请求不予支持。关于上诉人认为停车位价值系使用价值，而一审鉴定确认停车位价值为10万元过高的问题。双方当事人签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第3条约定“本小区建成后，地上停车位可供乙方免费使用（仅限一辆车），具体地上车位位置由乙方自行选择”，故从上述协议约定看应由上诉人为被上诉人提供一辆停车位的使用权，而非停车位的所有权。且小区地上停车位系小区业主共有。一审经新疆中和正信资产评估咨询有限责任公司对涉及本案的位于原运输公司家属院地段小区停车位使用权价值（使用期限与商品房一致）进行评估，该评估公司参考周边小区停车位的出售价格，评估本案诉争的停车位价值为10万元，原审法院据此确认停车位使用费损失为10万元明显不当，本院依法予以纠正。由于双方在合同中并未约定停车位使用费的价值，根据2014年7月9日昌吉市发改委下发的《关于下发昌吉市住宅小区机动车场地占用收费标准的通知》，本院参照本地一级物业服务小区每月收取场地占用费40元的最高标准计算一年的车辆场地占用费为480元（40元／月×12个月），按照停车位与商品房使用年限一致的70年计算停车位使用价值，本院确认本案的停车位使用费价值为33600元（480元／年×70年）。关于上诉人认为一审酌定违约金为10万元过高，请求给付被上诉人30000元违约金的问题。双方当事人于2012年3月20日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》第七条违约责任规定：“本协议生效后，双方均需严格按协议履行。若任何一方违约，须赔偿守约方违约金壹拾伍万元。甲方如不能按期交房，甲方从到期后算起每天赔偿乙方500元。被上诉人一审起诉时要求按照每天500元主张违约金116250元，上诉人认为每天按照500元计算违约金过高，请求法院依法予以调整，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案上诉人未能按照合同约定的时间向被上诉人交付房屋，被上诉人的损失系因无房居住而产生的租赁费，一审时，上诉人认为应该按照每天200元至250元计算违约金，计算300天，而二审中，上诉人认为应该按照每天100元计算违约金，从违约之日计算至二审判决生效之日，本院认为应按照上诉人一审中认可的违约金计算方式为依据，按照每天250元计算1个月的违约金为7500元（250元／天×30天），即上诉人向被上诉人支付1个月违约金为7500元，已足够支付被上诉人的房屋租赁费，故上诉人认为违约金按照每天500元过高，要求法院依法予以调整的上诉理由成立，本院予以支持。然一审法院未根据被上诉人的一审诉讼请求计算违约金，却以双方当事人签订的合同约定违约金150000元为依据，酌定上诉人向被上诉人支付违约金100000元明显不当，本院依法予以纠正。本院确认上诉人应向被上诉人支付的违约金为75000元（250元／天×300天）。关于鉴定费6000元如何负担的问题。双方按胜败诉比例承担，本院确认由上诉人新疆盈华房地产开发有限公司负担4500元，被上诉人乔恒礼负担1500元。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第2519号民事判决第一项，第四项，即“一、对原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》予以解除；四、驳回原告乔恒礼的其他诉讼请求”；二、撤销昌吉市人民法院（2014）昌民一初字第2519号民事判决第二项、第三项，即“二、被告新疆盈华房地产开发有限公司赔偿原告乔恒礼房屋损失445050元、停车位损失100000元、鉴定费6000元，合计551050元，于本判决书生效后十日内给付；三、被告新疆盈华房地产开发有限公司赔偿原告乔恒礼违约金100000元，于本判决书生效后十日内给付”；三、上诉人新疆盈华房地产开发有限公司于接到本判决书之日起十日内给付被上诉人乔恒礼房屋损失445050元、停车位损失33600元、鉴定费元4500元，以上合计483150元；四、上诉人新疆盈华房地产开发有限公司于接到本判决书之日起十日内赔偿被上诉人乔恒礼违约金75000元。如本案义务人未在生效法律文书指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费5400元，保全费4020元，其他诉讼费用80元，二审受理费10011元，以上合计19511元，由上诉人负担15000元，被上诉人负担4511元。本判决为终审判决。审 判 长 赵建生代理审判员 杨 敏代理审判员 高 俊二〇一五年五月二十七日书 记 员 雷苑媛