（2015）官民一初字第1145号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-12-07
案件名称
昆明美宅物业管理有限公司诉赵甫物业服务合同��纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明美宅物业管理有限公司,赵甫
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条，第四十二条第一款
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2015）官民一初字第1145号原告昆明美宅物业管理有限公司。委托代理人喻映辉，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告赵甫，男，白族。原告昆明美宅物业管理有限公司（以下简称：美宅物管公司）诉被告赵甫物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告美宅物管公司的法定代表人周德荣及其委托代理人喻映辉，被告赵甫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美宅物管公司诉称：被告系昆明市官渡区博源小区的业主。2005年11月6日，原告与被告签订了《博源小区前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对博源小区进行前期物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴费，每月每平方米0.4元，二次加压费、水池清洗费、生活垃圾清��费三费分别为每户每月5元。支付方式为半年付一次款，被告需在期末时提前一个月交纳下一半年的物业管理费，逾期交费的，应以所欠物管费为基数每天计收3‰的滞纳金。自签约起，原告便按照《物业管理条例》的规定和《前期物业管理服务合同》的约定为被告提供着合格的物业服务。后原告根据物业工作量和社会经济水平的发展，于2012年10月1日至2013年1月1日就物业服务收费向业主征求了意见，经三分之二以上的业主同意后，将物业服务收费标准确定为每月每平方米0.7元，并得到官渡区发展和改革局的批复，新的收费标准自2013年1月1日起开始执行，期限为两年，原告同时取消了对三费的收取。被告自2007年起即拖欠物管费和三费，经原告多次催收，被告均以各种理由推诿拒不支付。故原告诉至法院请求：1、依法判令被告向原告支付欠缴的物管费4856元；二次加压费、水池清洗费、生活垃圾清运费1294元；违约金923元，以上费用合计7073元；2、由被告承担本案的诉讼费用。被告赵甫辩称：我的房屋自2005年交房后，下雨房屋就出现漏雨的问题。自己多次找物管协商要求予以维修，物管来了两次，随便处理一下就走了，下雨又再次出现漏雨的情况。至今房屋漏雨的问题都没有得到解决。我找物管协商过，后双方达成协议，物管主任承诺2015年前的物业费抵扣，即便要支付也只能从今年才开始支付物管费。请求法院驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点为：被告是否应该交纳物管费，具体交纳的金额，被告辩解是否成立。针对争议焦点，原告美宅物管公司提交如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，欲证实原告的主体资格；2、前期物业管理服务协议一份，欲证实原、被告签订了前期物业管理服务协议，约定由原告对博源小区进行前期物业管理；3、官发改物业（2014）12号关于昆明美宅物业管理有限公司博源小区物业服务收费的批复一份，欲证实原告的收费标准；4、物管费缴款通知三份、律师函一份、快递单一份，欲证实原告对被告欠物管费进行过催缴；5、原告物业服务工作内容部分节选共45页，欲证实原告为被告提供了全面优质的物业服务。经质证，被告对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据3真实性无异议，对收费标准有异议，认为不能证实是否有三分之二的业主同意，自己没有见到相应的征询意见书；对证据4中物管费缴款通知无异议，对律师函认为没有收到，快递亦没有签收过，快递单上所留的电话也不是被告的；对证据5不予认可，原告未尽到物业管理服务，家里的门铃坏了一直都不来修理���针对争议焦点，被告赵甫未向本院提交证据。本院在听取双方当事人的举证、质证观点，运用证据规则对双方的证据进行综合分析后认为，原告提交的证据1能证实原告的主体资格情况，本院予以确认；原告提交的证据2、3能证实原告对被告所居住小区进行物业管理的法律依据及收费标准，本院予以确认；原告提交的证据4，律师函及快递单未能形成有效证据锁链，原告未能提交快递签收回执，不能证实被告确已收到了律师函，但鉴于庭审中被告自认物管费交款通知确实在自家门前进行过张贴，故本院对原告欲证观点予以采纳。根据庭审及原、被告举证、质证，本院确认本案如下法律事实：被告赵甫系昆明市官渡区博源小区住户，被告通过购买取得昆明市官渡区博源小区的房屋一套，面积为106.56㎡。博源小区于2005年竣工后，原告应开发商委托对小区进行前期物业管理。2005年11月6日，原告与被告赵甫签订了《博源小区前期物业管理服务协议》，协议约定由原告对博源小区进行前期物业管理，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴费，每月每平方米0.4元，二次加压费、水池清洗费、生活垃圾清运费三费分别为每户每月5元。支付方式为半年付一次款，被告需在期末时提前一个月交纳下一半年的物业管理费，逾期交费的，应以所欠物管费为基数每天计收3‰的滞纳金。后经昆明市官渡区发展和改革局批复同意，将物业服务收费标准确定为每月每平方米0.7元，新的收费标准自2013年1月1日起开始执行，期限为两年，同时取消了对三费的收取。现原告以被告自2007年起即拖欠物管费和二次加压费、水池清洗费、生活垃圾清运费，经多次催收均未交纳为由，以其诉请诉至本院。本院认为，被告���为小区的业主，应当行使业主权利并承担业主义务。依据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《物业管理条例》第四十一条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，被告取得房屋产权后入住小区，正式成为小区业主，接受了物管公司的服务，应当按照双方的约定支付物业服务费。被��提出房屋渗水及门铃损坏的问题，不属本案处理范围，被告应当依照法定程序依法处理。因被告对于所欠缴物业服务费4856元及二次加压费、水池清洗费、生活垃圾清运费1294元的数额无异议，本院对此费用予以支持。至于原告所诉违约金，因原告认为约定的违约金过高，已自行减少为按照欠款总额的15%计收，该标准与其产生的损失相适应，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、第四十二条第一款的规定判决如下：由被告赵甫于本判决生效之日起十五日内一次性支付拖欠原告昆明美宅物业管理有限公司的物业服务费4856元及二次加压费、水池清洗费、生活垃圾清运费1294元，违约金923元，以上款项共计7073元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元由被告赵甫承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 蔡家瑶人民陪审员 罗凤珍人民陪审员 杨旭波二〇一五年五月二十七日书 记 员 高梅玲