（2014）穗中法民五终字第3359号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-11
案件名称
冼源与胡义、杨群、芦磊、梁美颜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡建南,冼源,杨群,胡义,芦磊,梁美颜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3359号上诉人（原审原告）：胡建南，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：冼源，住址同上。两上诉人共同委托代理人：林晓隆、吴倩怡，分别为广东广信君达律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：杨群，住广州市越秀区。委托代理人：曾凡星，广东宏安信律师事务所律师。委托代理人：刘泽丰，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡义，户籍地址广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：芦磊，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：梁美颜，1948��11月17日，身份证地址广州市越秀区。上诉人胡建南、冼源因与被上诉人杨群、胡义、芦磊、梁美颜房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，越秀区西华路某街41号101房（建筑面积40.47平方米）原登记在胡义名下，所有权取得方式为继承。该房屋经析产于2011年8月11日登记梁美颜及胡义名下，由两人按份共有，各占1／2产权份额。2010年，胡义向原审法院起诉胡建南、冼源，要求胡建南、冼源迁出越秀区西华路某街41号101房，并赔偿从2010年5月21日至9月8日止的房屋使用费等。原审法院于同年11月10日作出（2010）越法民三初字第2607号民事判决，判决冼源在该判决发生法律效力之日起30日内迁往天河区中海某花园11号101房处居住，��将广州市西华路某某街41号101房腾空交还给胡义使用，迁出时可将自搭阁楼拆除带走，但不得损坏房屋结构等。广州市中级人民法院于2011年7月29日作出（2011）穗中法民五终字第409号终审判决，查明冼源、胡建南提交了《胡鹤鸣办理房屋领还手续的申请》，证明房屋是胡建南的祖母潘月明所有，该申请写明潘月明有三儿子和三女儿，而该房屋也没有进行分配；该判决认为从该《胡鹤鸣办理房屋领还手续的申请》的内容可见，胡鹤鸣在该《房屋领还手续的申请》中称“西华路第一津大奥新街22号”房屋原属于潘月明所有，潘月明共有六个子女，而胡义确认涉讼房屋是西华路第一津大奥新街的房屋被拆迁后安置所得，现胡义未能提供证据证实潘月明去世后相关继承人对涉讼房屋的继承情况，且胡义对于冼源长期居住于涉讼房屋及户籍亦在涉讼房屋的事实并无异议，但其未能对冼源居住于涉讼房屋及户籍亦在涉讼房屋的原因作合理解释，故冼源称其是使用祖业，并无霸占房屋的故意的意见合理，判决撤销原审法院（2010）越法民三初字第2607号民事判决，驳回胡义的诉讼请求等。2011年11月22日，梁美颜、胡义（卖方、甲方）与杨群（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字1111004374X），约定房地产地址越秀区西华路某街41号101房，建筑面积40.47平方米，使用性质住宅，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产情况，该房地产不带家私电器，不带租赁合同，无户口，该房屋由胡义、梁美颜按份共有，各占产权1／2，本次交易由胡义、梁美颜将其所在产权转移给杨群，该房地产按整套出售并计价，总金额580000元；签订本合同时，乙方向甲方支付10000元定金，并按照按揭方式按期付款，乙方应于2011年11月30日前向甲方支付房款180000元，剩余房款400000元由乙方于2011年11月30日前甲方双方自行申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭方式为商业贷款等。合同签订后，杨群向胡义支付定金10000元及首期房款180000元，其与中国工行银行广州第一支行签订《个人购房借款／担保合同》，向该行贷款400000元用于购买涉讼房屋，贷款期限20年等，并于同年12月18日将该房款400000元支付给胡义。涉讼房屋于2011年12月5日过户登记至杨群名下，抵押权人为中国工商银行广州第一支行，抵押权价值571436元，债权数额400000元。涉案房屋现由胡建南、冼源使用。胡建南、冼源于2013年1月21日向原审法院提起本案诉讼，以胡义无权继承、转让房屋，作为受让人的杨群、芦磊完全知悉涉案房屋所有权不明的情况，仍与胡义达成买卖房屋的合意，低价受让房屋，其行为严重侵犯了胡建南、冼源的合法权益为由，请求确认胡义与杨群就广州市西华路某某街41号101房的买卖合同无效。杨群在原审答辩称：其与胡义签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效。涉讼房屋登记在胡义名下，有理由相信胡义是涉讼房屋所有权人，并按当时市场价格支付了对价取得房屋所有权，根据《中华人民共和国物权法》关于善意取得的规定，杨群买卖涉讼房屋的行为构成善意取得，应受法律保护，故不同意冼源、胡建南的诉讼请求。胡义、芦磊、梁美颜经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，也没有答辩。原审法院认为，本案的焦点在于胡义与杨群之间买卖涉讼房屋合同是否有效。虽然胡义清楚涉讼房屋一直由胡建南、冼源使用，且生效的（2011）穗中法民五终字第409号民事判决认定胡义没有证据证明涉讼房屋在潘月明去世后由胡鹤鸣继承的继承情况，即胡���鸣取得房屋所有权方式不明确，但是杨群签订买卖合同时，涉讼房屋的权属已登记在胡义及梁美颜名下，杨群基于物权公示原则足以相信胡义及梁美颜就是涉讼房屋产权人。双方签订的买卖合同约定涉讼房屋交易价格为580000元，与当时市场交易价格相符，杨群以按揭贷款方式向胡义支付全部房款，双方办理了涉讼房屋产权过户登记至杨群名下的手续，杨群是通过与已登记的产权人签订买卖合同支付合理对价善意取得了涉讼房屋产权。胡建南、冼源没有提供证据证明杨群在购买涉讼房屋时清楚上述生效民事判决查明及认定的事实，也没有证据证明胡义、梁美颜与杨群买卖涉讼房屋是恶意串通以损害其合法利益，故其要求确认胡义与杨群之间的买卖涉讼房屋的合同无效没有确实依据，不符合合同法关于无效合同的情形，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，原审法院于2014年2月24日作出如下判决：驳回冼源、胡建南的诉讼请求。本案受理费7300元，公告费1500元，合计共8800元，由胡建南、冼源负担。判后，上诉人胡建南、冼源不服上述原审判决，向本院提起上诉，认为：一、涉讼房产属于祖业，胡建南、冼源具有涉讼房产的所有权，胡义并无涉讼房产全部所有权，这已被广州市中级人民法院和原审法院所认可确认。二、本案中，胡义和杨群、芦磊属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的。杨群和芦磊依法不属于善意取得涉讼房产的情形。1、涉讼房产一直由胡建南、冼源居住使用长达几十年，杨群、芦磊购买房产时明确知悉胡建南、冼源在涉讼房产居住的，并未实际现场查勘过房产，明显与正常的房屋买卖不符；2、根��胡建南、冼源原审中所提供的视频资料，芦磊对着记者说：“他（胡义）已经把屋子卖了，法院判他胜诉，鉴于阿婶还在里面住，给她三月左右的时间搬，他也赔一些钱给胡建南。”说明：第一，芦磊实质上是一名房地产中介从业人员；在此次交易过程中，芦磊才是实质性的买家，杨群只是名义上的买家；第二，芦磊在购买涉讼房屋的时候，已经清楚地知道涉讼房屋当时正涉及法院诉讼，所有权、使用权等正处于十分不确定的状态，其与胡义存在某种程度恶意串通；第三，芦磊清楚知道涉讼房屋有人正在居住，无法交付使用。芦磊作为一个长期从事房地产中介业务的人员，具备足够的房屋购买知识和常理，在知道涉讼房产处于诉讼，以及因房产有人居住而无法交付的情况下，依然购买涉讼房产，明显地具有主观上的恶意，不符合善意制度对主观方面的要求。杨群和芦磊从胡义处明确获悉涉讼房存在争议，而且正处在诉讼过程中，仍签署买卖合同，明显属于恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，绝非“善意取得”，依法应认定为无效合同。三、杨群和芦磊曾经多次雇请黑社会，赶走胡建南、冼源，将胡建南、冼源家中财物洗劫一空，并导致冼源受伤，社会影响极其恶劣，媒体为此广泛报道，引起社会的极大关注；法院审理判决应当贯彻法律效果和社会效果相统一的原则，引领良好社会风尚，提升社会道德水平。为此，胡建南、冼源上诉请求：一、撤销原审判决，改判胡义、梁美颜与杨群之间就广州市西华路某某街41号101房的买卖合同无效；二、判令胡义、芦磊、杨群、梁美颜承担本案的全部诉讼费。被上诉人杨群答辩称：同意原审判决，请求驳回胡建南、冼源的上诉请求。被上诉人胡义、芦磊、梁美颜经本院依法传唤，均���正当理由拒不到庭陈述答辩意见。经二审审查，对原审法院查明的事实，除杨群、芦磊购买涉案房屋并支付购房款一节胡建南、冼源有异议外，双方当事人对原审法院查明的其他事实没有异议。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另查明，在本院（2011）穗中法民五终字第409号案二审审理期间，冼源、胡建南提交了《胡鹤鸣办理房屋领还手续的申请》，其中记载“我先母胡潘月明，于1960年去世，遗下原居住的木屋一间，坐落西华路第一津大奥新街22号，当时我母尚有三子三女，嘱我暂管该屋，（现只存三子一女）租金作为每年扫墓及维持该屋使用”。胡义于该案二审期间称，涉案房屋是因广州市西华路第一津大奥新街的房屋被拆迁后，于1986年拆迁安置时将涉案房屋的房地产权证办理到胡鹤鸣的名下。2010年5月21日，胡义通过继承取得涉案房屋的房地产权���。2010年，胡义提起（2010）越法民三初字第2607号民事诉讼，请求冼源、胡建南搬迁及赔偿房屋使用费。本院于2011年7月29日作出（2011）穗中法民五终字第409号民事判决，判决撤销原审判决，改判驳回胡义的诉讼请求。原审庭审中，杨群确认其与芦磊是委托买卖关系，亦是亲属关系，芦磊的服务场所在海珠区不在越秀区。因胡义称要去国外，且与冼源、胡建南有一定牵连，遂将房屋转让给杨群。杨群在原审庭审中述称其委托芦磊签订买卖合同前，曾前往现场看房，二审其述称芦磊购买房屋是有去看过，是老阿姨开门给他进去看到，也知道有亲戚在里面居住，只知道老阿姨是亲戚，不知道是什么人。关于房屋交付时间，《存量房买卖合同》约定，房屋交付使用的时间为买卖双方自行协商。杨群在二审中述称买卖双方有口头另行协商交房时间，双方的意见是在杨群���完房款后胡义交房。签订合同时，芦磊也参与了，芦磊说在签订合同时协商的，然后胡义跟他说让亲戚住到过年搬走，三个月内就要交房给芦磊。就为何存量房买卖合同中约定交房时间另行协商，而不是约定确定时间的问题，杨群解释称因为当时交易的时候，胡义、梁美颜两夫妻是很老实的，芦磊购买房屋的时候也不懂，所以完全相信对方，合同怎么约定，他就怎么签；双方没有就交房时间再行达成书面协议；由于胡义说是亲戚在里面居住，很快让他搬走，芦磊觉得房屋是胡义两夫妻的，觉得也没有多大关系，但现在想起来，是疏忽了。关于有无向出卖方胡义、梁美颜要求交付房屋的问题，杨群述称法律上没有启动诉讼程序，一直在等本案了结，了结以后就会起诉。就从2012年过完年到本案诉讼的2013年1月期间，杨群有无向胡义主张交付房屋的问题，杨群称据其所知，胡义、梁美颜两人出国了，出国以后就没有办法找到这两人，所以其主要是去找现在实际居住人让他搬迁，从2012年过完年至今一直在与居住人冼源协商，要求其搬迁，依据是其是业主，持有房产证，要求搬出。至于胡义何时出国，杨群表示不清楚，反正很早。关于首期房款18万元的付款情况，杨群经询问芦磊后答复称有的是现金，有的是转账，其中定金1万元给了现金，首期房款17万元是转账，并表示转账部分庭后提交银行流水记录。但杨群至今未向本院提供其转账的相关凭证。再查明，广州国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司出具的涉案房屋《房地产抵押估价》载明，受胡义、梁美颜委托对涉案房屋进行估价，目的是为确定房地产抵押（按揭）贷款额度提供参考，估价时点为2011年11月7日，估价作业日期为2011年11月7日至2011年11月24日，出具评估报告��间为2011年11月24日。2011年11月24日，杨群与中国工商银行股份有限公司广州第一支行签订《个人购房借款／担保合同》。次日，杨群与胡义、梁美颜的委托代理人司徒日国共同向房管部门递交房地产转移登记申请，申请转移登记涉案房屋产权。另据杨群在原审提交的两份收据显示，收款人司徒日国于2011年11月22日收到杨群交来的购房定金1万元；收款人司徒日国于2011年11月29日收到杨群交来的首期房款（含定金）18万元。关于胡建南认为涉案房屋是祖业，为何不去办理继承手续的问题，胡建南述称由于继承是要其父辈要办理的，但没有办理，其父亲在2010年去世，在2010年5月份，胡义就来说房屋是他的，要求拿回房产，双方打官司，经过诉讼判决确认涉案房屋是祖业。2010年7月29日诉讼结束时准备去办理继承，把有份继承的人员都找到，拿了资料准备去办，但由于胡义已经把房屋出售了，所以无法办理了。本院认为，本案二审争议焦点是胡义、梁美颜与杨群签订的《存量房买卖合同》买卖涉讼房屋是否构成恶意串通，损害第三人利益。根据本案及本院（2011）穗中法民五终字第409号案查明的事实，冼源一直居住在涉讼房屋。胡义、梁美颜明知涉讼房屋上存在继承人继承情况不明的情况，且在本院（2011）穗中法民五终字第409号生效民事判决已驳回其要求冼源、胡建南迁出涉案房屋的诉讼请求后，仍与杨群签订《存量房买卖合同》，将房屋出售给杨群，具有明显主观恶意。作为买方的杨群是否属善意购买涉案房屋是本案争议的焦点，对此本院认为，从双方签订合同及履行合同的情况，杨群述称在与胡义、梁美颜签订《存量房买卖合同》前曾前往看房，知晓房屋另有他人居住的事实，在此情况下其仍与胡义、梁美颜签订买卖合同，且在合同中对房屋交付问题不予明确，合同履行过程中亦不向卖方胡义、梁美颜请求交付房屋，反而在取得产权后以产权人身份多次要求居住人冼源搬迁，有悖于正常房屋交易。且从交易过程来看，买卖双方于2011年11月22日签订买卖合同，但广州国众联资产评估土地房地产估价咨询有限公司在2011年11月7日即已接受出卖人胡义、梁美颜的委托开始为房地产抵押（按揭）贷款额度进行评估作业；买卖双方合同签订后仅三天，双方即办理房屋产权递件过户手续，此时从杨群提供的收据显示，作为买家的杨群仅支付了1万元定金，既未支付剩余17万元首期房款，也尚无取得贷款银行的同意贷款通知书，明显与交易常理不符，双方的交易过程具有明显的快速转移房屋产权的目的；合同签订后，杨群仅提供了司徒日国出具的收据以证明其已付首期房款17万元，其述称以转账形式支付��该部分款项，在法院责令其提供相应付款凭证情况下，至今未能提供这方面的证据，故其所称已支付首期款17万元亦难以采信。综合上述情况分析，杨群主张其为善意购买，难以令人信服。现胡建南、冼源主张胡义、梁美颜与杨群恶意串通，损害其利益，具有相当的事实和证据为印证，本院予以采信，其据此上诉请求确认胡义、梁美颜与杨群签订的《存量房买卖合同》无效，理由成立，本院予以支持。原审判决认定基本事实不清，致处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第514号民事判决；二、确认胡义、梁美颜与杨群于2011年11月22日签订的《存量房买卖合同》无效。本案一、二审���件受理费各7300元，均由被上诉人胡义、梁美颜、杨群共同负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年五月二十七日书记员 杨银桃