（2015）丹民初字第188号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-17
案件名称
重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与李志军物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
丹寨县人民法院
所属地区
丹寨县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司,李志军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第一条；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款，第八十二条，第八十条
全文
贵州省丹寨县人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民初字第188号原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司。住所地丹寨县龙泉镇国土西路中央名府物业办公室。代表人陈科，该分公司负责人。委托代理人姚登连，女，系该公司员工。被告李志军，男，汉族，住贵州省丹寨县龙泉镇，个体工商户。原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司诉与李志军物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，2015年5月6日依法适用简易程序由审判员赵巍独任公开开庭进行了审理，原告负责人陈科及其委托代理人姚登连、被告李志军到庭参加诉讼，现已审理终结。原告诉称：被告与贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司（以下简称“隆泰公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由隆泰公司委托选聘的物业管理企业即原告就被告购买的位于丹寨县龙泉镇中央名府的门面提供物业服务，收费标准为每月每平方米1.30元（含电梯房），由贵州省隆泰盛丰房地产开发有限公司支付物业管理费至被告收房入住之前，入住之日起至前期物业服务合同终止之日发生的物业管理费由买受人即被告支付。被告购得位于丹寨县龙泉镇中央民府1-10号的门面，面积为71.12平方米，于2014年11月8日入住，至今已6个月之久，从未主动交纳物业管理费，截止2015年4月16日，拖欠物业管理费、公共能源费共计614.70元。虽经原告催收，但至今未果。为此，特提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告物业管理费554.70元（71.12平方米X每平方米每月1.30元X6个月）、公共能源费60元（每户每月10元X6个月），共计人民币614.70元；2、被告按日千分之三向原告支付逾期交纳物业管理费的违约金293.2元（614.70元X159天X3％0）；3、案件受理费由被告承担。在举证期限内，原告提供下列证据材料：1、营业执照、组织机构代码以及工作证明。用以证明原告具有诉讼主体资格和原告负责人的身份情况。2、中央民府前期物业费用服务合同。用以证明中央民府由原告提供物业服务的事实。3、商品房买卖合同。用以证明被告与隆泰公司签订了房屋买卖合同以及该合同第23条规定了物业服务的事实。4、中央民府小区物业服务申请。用以证明物业费的收费标准经丹寨县物价局批准。5、前期物业服务合同备案表。用以证明前期物业服务合同已报备案的事实。6、照片。用以证明原告按照合同的约定对中央民府商品房提供物业服务的事实。7、业主缴费票据。用以证明其他业主对物业服务的认可。8、能源费交费票据及人工工资清单。用以证明物业服务费的用途，9、缴费通知单。用以证明原告向被告催费的事实。被告质证意见：1、对原告所举的第1号证据无异议；2、对第3号证据的真实性无异议，但签订合同时，开发商没有说明物业管理的问题，不认可原告的物业管理；3、对第2、4、5、6、7、8、9号证据均不予认可。本院认证意见：原告所举的9个证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，故作为本案事实的认定依据，被告的异议理由不能成立，本院不予采纳。被告辩称：被告与隆泰公司购买丹寨县龙泉镇中央民府1-10号门面一间是事实，但在合同中并没有约定物业管理公司是原告；虽然原告与房开公司签订有物业管理合同，但根据合同的相对性，被告只能是房开公司，被告李志军不是本案的适格被告；原告在被告的门面背后设置了灯光、大理石路面、花坛、停车场、种植植物等，被告并没有得到任何享受，因此，被告不应交纳能源费和物业管理费；被告门面安装的一家一户电表、水表均由被告支付安装费和材料费，产生的水电费由被告向供电公司和自来水公司支付，门前的三包费用由被告向县市政局支付，因此，原告从来未对被告进行服务，故原告不应享有收取物业管理费的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。在举证期限内，被告提交的证据材料有：1、身份证。用以证明被告的身份信息。2、商品房买卖合同。用以证明被告未与房开商约定原告为物业管理服务单位，也未约定服务费的标准。3、视听资料（照片）。用以证明被告门面的水、电安装费、水电费、门前的卫生费都不是原告承担，门面背后的设施，被告也并未享受的事实。4、城市供用水合同及收据。用以证明被告门面的水电安装费和水电费由被告向自来水公司和供电公司交纳的事实。原告的质证意见：1、对被告所举的第1号证据无异议；2、对第2号证据的真实性无异议，但该合同约定了物业管理服务条款，所以，不认可该号证据的证明内容；3、第3、4号证据与本案无关。本院认证意见：1、原告对第1号证据无异议，作为认定被告身份情况的依据；2、第2号证据作为本案事实的认定依据，但不能证明被告的证明目的；3、第3、4号证据与本案没有关联性。不能作为本案事实的认定依据。经审理查明：2013年6月17日，被告与隆泰公司就中央民府1-10号门面（第1幢第一层第10号房）签订《商品房买卖合同》，合同第二十三条约定，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约，业主委员成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业务服务企业，物业服务费用为物业区域内的保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费等。2014年7月10日，原告与隆泰公司就原告对中央民府提供前期物业管理服务签订《中央民府前期物业服务合同》，合同第二条、第六条、第二十九条、第三十五条约定：1、在物业管理区域内，前期物业管理服务包括（1）共用部位的维修、养护和管理；（2）共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。2、物业管理服务费为高层住宅每月每平方米1.30元，能源公摊水电费每户每月10元。3、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费用总额日千分之三的标准支付违约金。4、本合同期限自2014年7月10日至2017年7月10日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其他物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。《中央民府前期物业服务合同》签订之日，原告将中央民府小区物业服务费标准向丹寨县物价局申报备案，申报价格标准为高层物业管理服务费（含电梯费）每平方米每月1.30元、公共能源公摊水电费每户每月10元。丹寨县物价局管理办公室于2014年8月10日同意备案，有效期至2016年7月10日止。2014年7月14日，原告将《中央民府前期物业服务合同》向丹寨县房产事业管理站申报备案，丹寨县房产事业管理站于同日同意备案，物业管理期限从2014年7月10日至2017年7月10日止。原告在与隆泰公司签订《中央民府前期物业服务合同》之日开始依照合同约定履行合同义务，提供服务。被告的门面面积为71.12平方米，被告从2014年11月8日入住，近6个月，159天，应交纳物业管理费、公共能源费614.70元。2014年4月17日，原告向被告发出《缴费通知单》。2015年4月22日，原告以多次向被告催收，被告拒绝交纳为由，向本院提起诉讼。上述事实有原、被告的陈述，双方提交的证据及本院的庭审笔录在卷证明，足以认定。本院认为：被告与隆泰公司签订的《商品房买卖合同》和原告与隆泰公司签订的《中央民府前期物业服务合同》均系有效合同，受法律保护，对原、被告具有约束力；原告与隆泰公司签订合同后，已将中央民府小区物业服务费的收取价格向丹寨县物价管理办公室申报备案，同时也将《中央民府前期物业服务合同》向丹寨县房地产事业管理站申报备案，办理相关手续，开始依合同约定对中央民府小区进行物业管理，履行义务，被告应按照《商品房买卖合同》和《中央民府前期物业服务合同》的约定，从入住之日起，向原告交纳物业管理费554.70元（71.12平方米X每平方米每月1.30元X6个月）和公共能源费60元（每户每月10元X6个月）。因此，原告请求被告支付物业管理费和公共能源费614.70元（762.60元＋60元）的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持”的规定，本院予以支持；原告请求的违约金293.20元（614.70元X159天X3％0），符合《中央民府前期物业服务合同》第二十九条关于业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的日千分之三支付违约金的约定，本院也予以支持；被告认为其仅与隆泰公司签订《商品房买卖合同》，而不是《中央民府前期物业服务合同》的相对方，故不是本案适格被告的抗辩理由，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告的这一抗辩不能成立，本院不予采纳；被告以实际未享受原告在物业管理区域或服务范围的灯光、保洁、公共秩序的维护、公共设施的维修及管理、公共绿化的养护等服务，故不应支付物业服务费用的辩解，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告的这一抗辩，理由不能成立，本院不予采纳；被告以水电安装费、水电费系自己交纳的抗辩理由，因该项义务不在合同约定的服务范围，因此，这一抗辩理由也不能成立，本院也不予采纳；门前三包属于另一法律关系，与本案无关联性，本院不予审理；依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十二条的规定，业主可以决定物业管理的方式及管理主体，但被告作为业主之一，在未依法行使自主选择权利即以拒交服务费的方式对抗原告的服务行为具有明显的违法性，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李志军应在本判决发生法律效力后三十日内，向原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司交纳物业管理费和公共能源费614.70元、支付违约金293.20元，共计907.90元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李志军承担。本判决生效后，被告李志军未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告李志军拒不履行义务的，原告重庆诚科物业管理有限公司贵州分公司可以在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，在上诉之日起七日内，直接向上诉法院交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员 赵 巍二〇一五年五月二十七日书记员 田应涛 更多数据：搜索“”来源：