（2015）弋民一初字第00256号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-30
案件名称
芜湖市鲁港建设投资有限责任公司与吴显明、林权美房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
芜湖市弋江区人民法院
所属地区
芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
芜湖市鲁港建设投资有限责任公司,吴显明,林权美
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百一十一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条
全文
安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2015）弋民一初字第00256号原告：芜湖市鲁港建设投资有限责任公司，住所地芜湖市弋江区。法定代表人：毕敏，职务总经理。委托代理人：何建生，安徽纬纶律师事务所律师。委托代理人：韩婷婷，安徽纬纶律师事务所律师。被告：吴显明，男，1952年7月10日出生，汉族，文盲，无业，住芜湖市弋江区。被告：林权美，女，1977年8月15日出生，汉族，住芜湖市弋江区。原告芜湖市鲁港建设投资有限责任公司（以下简称“鲁港建投公司”）诉被告吴显明、林权美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理，原告鲁港建投公司委托代理人韩婷婷、被告吴显明到庭参加诉讼。被告林权美经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁港建投公司诉称：原告接受芜湖新马投资有限公司子公司芜湖城南资产管理公司的委托对涉讼房屋进行出租管理。2014年7月4日，芜湖新马投资有限公司将涉讼房屋转让给芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会，芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会继续委托原告对涉讼房产进行出租管理。2013年2月22日，原告与两被告签订《门面房租赁合同》一份。合同约定，由两被告承租位于芜湖市澛港新区二期四区1-168#门面房，房屋建筑总面积为90.72平方米，租赁期限自2013年3月1日起至2015年12月31日止，租赁费为20元／平方米／月，后续租金在原有基数上每年按5%递增，租金按年支付，先付后使用。如被告逾期支付租金，应按所欠租金的日万分之五向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付给两被告使用，但两被告自2014年1月1日开始没有按约支付租金。2015年1月14日，原告发函通知被告解除双方所签订的《门面房租赁合同》。现请求判令：1、确认原、被告所签订的《门面房租赁合同》已解除；2、被告方立即腾空房屋；3、被告方立即支付原告所欠付的租金24111.4元及违约金4629元（其中2014年全年租金为22861.4元，2015年1月1日起至2015年1月19日的租金为1250元；违约金24111.4元×0.0005×384天，自2014年1月1日计算至2015年1月19日）；4、被告方支付原告自合同解除之日起至房屋实际腾空之日至的占房费（按合同约定的标准自2015年1月20日起开始支付）；5、被告方支付原告为实现债权而支付的律师代理费1000元。被告吴显明在庭审中辩称：我是通过合法途径租到涉讼房产，我儿子是残疾人士，家中经济条件困难，现在我将涉讼房产转租出去维持家庭生活。我孙子现在已经14岁了，其可以向原告出具欠条，等其成年后再给付所拖欠的租金。被告林权美未作答辩，亦未提交相应证据。经审理查明：芜湖市新马投资有限公司下设的芜湖城南资产管理公司将位于芜湖市澛港新区二期四区1-168#门面房产权委托原告鲁港建投公司对外出租。2013年2月22日，原告与被告吴显明、林权美签订《门面房租赁合同》一份。原告将位于芜湖市澛港新区二期四区1-168#门面房（建筑面积90.72平方米）出租给被告经营使用，租赁期限为三年（自2013年3月1日起至2015年12月31日止），租金为20元／平方米／月，后续租金在原有基数上每年按5%递增。同时约定被告应向原告交纳10个月租金18144元、履约保证金2000元后签订合同，以后租金按年支付，在承租年度开始前一个月内支付给原告，先付租金后使用。合同租赁期满或提前终止后，在被告完全正常履约的情况下，原告应在十五个工作日内将履约保证金退还给被告，但不计息。双方约定如在租赁期间内被告逾期交付租金或其他应付款项超过一个月，原告有权单方面终止合同，被告还应承担原告为实现债权而产生的各项费用等。如被告逾期支付租金，应按所欠租金的日万分之五向原告支付违约金。协议签订后，原告按约定将租赁物交由被告方使用。被告方向原告交纳了房屋租赁费18144元（自2013年3月1日至2013年12月31日）及保证金2000元，但被告自2014年1月1日起未按约交纳租赁费。2014年12月24日，原告委托代理人向被告方送达《律师函》一份，要求被告支付相应租赁费用，承租人杨康于同年12月26日签收该函。原告当庭认可其已收到该份《律师函》。原告于2015年2月6日诉诸本院，要求判如所请。另查明，2014年7月4日，芜湖新马投资有限公司与芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会签订《产权转让合同》一份。芜湖新马投资有限公司将位于芜湖市弋江区澛港新区二期四区1号楼168号门面房产权转让给芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会。芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会继续委托原告将该房代为租赁并收取租赁费用。以上事实有原告提交的企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明，被告身份证（复印件），芜湖新马投资有限公司出具的《证明》一份（复印件），《门面房租赁合同》一份（原件），产权转让合同一份（复印件），芜湖市弋江区白马街道清竹村民委员会出具的《说明》一份（复印件），委托代理合同及发票各一份（原件），《律师函》二份（原件）及原、被告的当庭陈述在卷证实。本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。原、被告于2013年2月22日所签订的《门面房租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政强制性规定，该合同合法有效，双方应遵守履行。被告方自2014年1月1日开始无正当理由未按合同约定履行给付租金的义务。原告虽曾向被告方发过律师函要求解除合同，但被告吴显山本人并未签收，故不能就此认定双方合同已解除，但被告未依约及时足额向原告支付租金已构成违约，原告要求被告支付其拖欠房屋租金并返还租赁物的请求，应予支持。自2014年1月1日起至2014年12月31日期间的房屋租赁费为22861.44元［90.72平方米×20元／月／平方米×（1＋5%）×12个月］；自2015年1月1月起至2015年1月19日期间的租赁费1266.9元{［90.72平方米×20元／月／平方米×（1＋5%）］×（1＋5%）÷30天×19天}，以上合计24128.34元。原告要求被告支付租赁费24111.4元的诉求符合法律规定，应予支持。双方在合同中约定违约金及为实现债权而支付的费用由被告承担，该约定系双方当事人意思自治，合法有效，且原告诉求不超出相关法律规定，故对其请求，予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第九十七条，第二百二十六条，第二百二十七条之规定，判决如下：一、原、被告所签订《门面房租赁合同》于本判决生效之日起解除；二、被告吴显明、林权美于本判决生效之日起十日内将位于芜湖市澛港新区二期四区1-168#门面房返还交付给原告芜湖市鲁港建设投资有限责任公司（返还交付的房屋应当符合按照约定的状态）；三、被告吴显明、林权美于本判决生效之日起十日内给付原告芜湖市鲁港建设投资有限责任公司租赁费24111.4元，并按原合同约定的计算方式支付（租金为10元／平方米／月，后续租金在原有基数上每年按5%递增）自2015年1月20日起至将所租赁房屋实际交付于原告芜湖市鲁港建设投资有限责任公司之日止期间的房屋租赁费及占房使用费、所拖欠房屋租金的违约金（按所欠租金的日万分之五自2014年1月1日起计算至2015年1月19日）、及实现债权费用1000元；四、驳回原告芜湖市鲁港建设投资有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费864元，由被告吴显明、林权美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 张 瑜人民陪审员 孙 萍人民陪审员 姚文化二〇一五年五月二十七日书 记 员 李 燕附适用的法律条款：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 来自