（2015）珠香法审监民再字第1号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2016-08-25
案件名称
周中霞与家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司物业服务合同纠纷再审民事判决书
法院
珠海市香州区人民法院
所属地区
珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
周中霞,家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第二百零七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠香法审监民再字第1号申请再审人（原审被告）：周中霞，女，汉族，住珠海市香洲区。身份证号码：×××5726。委托代理人：金如东，男，汉族，××年××月××日出生，住珠海市香洲区。身份证号码：×××043X。与申请再审人周中霞系夫妻关系。被申请人（原审原告）：家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司（原名称：和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司）。地址：珠海市。负责人：叶少荣，经理。委托代理人：钟宏炬，广东莱特律师事务所律师。委托代理人：周锦珠，广东莱特律师事务所律师。申请再审人周中霞因与被申请人和记物业管理（深圳）有限公司珠海分公司（以下简称和记物业）物业管理纠纷一案，不服本院（2013）珠香法民一初字第278号民事判决，向本院申请再审。本院于2014年12月19日作出（2014）珠香法民申字第6号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人周中霞及其委托代理人金如东、被申请人和记物业的委托代理人周锦珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年1月4日，被申请人和记物业起诉至本院称：和记物业具有合法的物业管理资质。和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月24日将珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔小区的物业管理委托给和记物业管理，委托期限自2001年9月25日起至海怡湾畔业主委员会成立并签署新的物业管理委托合同之日止。海怡湾畔住宅小区工程目前已经全部完工并完成房屋交付使用，其中最后一期怡峰的公告交付时间是2009年7月23日。2002年5月17日，香洲区物业管理办公室核定，海怡湾畔属于高尚住宅区；海怡湾畔的入住率从2002年5月17日起已经达到62%。目前，除第四期怡峰的少部分物业尚未入伙之外，其余绝大部分物业全部办理入伙入住。因业主流动性较大以及业主委员会选举办法变更等原因，海怡湾畔尚未成立业主委员会。根据珠府法[2002]51号《关于高尚住宅小区物业管理服务收费有关问题的解释》，尚未成立业主委员会的高尚住宅小区可以经实际入住户数50%以上业主的同意（以签订《前期物业管理服务协议》或其他相关书面协议为准），高于珠海市物业管理收费办法的标准收取物业服务费。该解释第三条还规定“经物业管理主管部门评定但尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行。”有关规定已经实际执行多年并经人民法院和仲裁委员会的生效裁判所确认。目前，全部入住或购房的小区业主均与和记物业签订了《前期物业管理服务协议》，并协商确定了物业管理收费标准。可见，和记物业依法享有向被告等小区业主的物业管理收费权利并承担管理服务的义务。周中霞向和记黄埔地产（珠海）有限公司购得珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔4栋22层04单元的物业。经核定该物业建筑面积171.1平方米。周中霞与和记物业签订的《前期物业管理服务协议》对物业管理服务费特别约定如下：第一条第二款第四项“乙方的权利义务”中约定周中霞应当依据本协议向和记物业交纳物业管理费用按每平米3.5元计算；第四条第六款约定周中霞于每月5日前支付物业管理服务费；第十一条“违约责任”第三款约定周中霞逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金。自2010年10月起，周中霞没有任何免责事由却没有向和记物业交纳物业管理服务费。截至2012年5月，周中霞已经欠费8个月，累计拖欠物业管理服务费人民币4790.4元及产生违约金633元（暂计至2012年5月31日），合计5423.40元。和记物业为此曾经多次电话、发函催收，但周中霞置之不理。另根据和记物业所签署的《珠海海怡湾畔业主公约》第五章第五款第1项“任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠交的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用”的规定，周中霞应当承担包括但不限于和记物业因此增加的行政费用，和和记物业因此聘请律师发出律师函及聘请律师代理诉讼等的律师服务费。因本案一审诉讼和记物业已经根据广东省律师收费标准与广东莱特律师事务所商定律师服务费人民币1700元，该律师服务费低于一般收费标准且和记物业已经实际支付。依约该笔费用应当由周中霞承担。和记物业认为，周中霞无故长期拖欠物业管理费，已经严重损害了和记物业以及其他业主的合法权益，故特向法院提起诉讼，请求：1、周中霞立即支付拖欠和记物业的物业管理费及违约金合计5423.4元（其中2011年10月至2012年5月共8个月，每月物业管理费598.8元累计4790.4元，以欠费金额计收每日千分之一的违约金分段累计633元）；2、周中霞支付律师服务费1700元；3、诉讼费用由周中霞承担。周中霞经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，未提出答辩意见，也未提供证据。原审查明：和记物业服务（深圳）有限公司系合法成立的具备物业管理资质的物业服务公司，和记物业系其依法成立的分公司。珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司于2001年9月20日与和记物业服务（深圳）有限公司签订《物业管理合同》、于2001年9月24日出具《物业管理委托书》，委托和记物业对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理，委托期限自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。周中霞系珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔4栋2204房的所有权人,该房建筑面积为171.1平方米。和记物业与周中霞签订了《前期物业管理服务协议》，约定和记物业为周中霞提供前期物业管理服务。其中《前期物业管理服务协议》第二条约定:物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等；第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米2.9元交纳物业管理服务费，交纳时间是每月5日之前；第六条约定：受有关部门或单位的委托，和记物业可提供水费、电费等代收代缴费服务，收费标准执行政府规定；第十一条第三款约定：业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，和记物业有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。周中霞还签署了《珠海海怡湾畔业主公约》，该业主公约第五章第（五）第1约定，任何业主若未能在到期后七天内支付本公约项下须支付至物业管理服务费、物业维修基金或任何款项，物业管理公司有权采取任何下列行动追讨欠缴的款项及滞纳金，并收取附加费用，附加费用包括（但不限于）追讨欠款之行政及法律费用。和记物业管理的海怡湾畔小区至今尚未成立业主委员会。2002年5月，海怡湾畔小区被珠海市香洲区物业管理办公室认定为高尚住宅区，入住率达62%。周中霞未向和记物业交纳2010年10月至2012年5月的物业服务费。和记物业遂与广东莱特律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师事务所代理其与周中霞物业服务合同纠纷一案，并向该律师事务所支付了律师服务费1700元。原审认为：和记物业与周中霞签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议，双方应当遵照执行。和记物业已取得物业管理管资质，并为周中霞提供了物业管理服务，周中霞应依约支付物业服务费。根据珠府法（2002）51号文第三条“经物业管理主管部门评定尚未成立业主委员会的高尚住宅小区，如物业管理公司已与50%以上业主就物业管理服务及收费签订协议，按协议约定执行”的规定，再结合本案的事实，和记物业与周中霞约定的收费标准并未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定。周中霞拖欠物业服务费用，构成违约。故和记物业诉请周中霞支付拖欠的2010年10月至2012年5月的物业服务费4790.4元（3.5×171.1×8），理据充分，予以支持。对于违约金，双方约定于每月5日前支付物业管理费，《前期物业管理服务协议》第十一条“违约责任”第三款约定周中霞逾期交纳物业管理服务费需要从逾期之日起应补交并承担每日千分之一的违约金，因此，和记物业要求周中霞按该计算方法支付违约金633元，合法有据，予以支持。《珠海海怡湾畔业主公约》约定因追缴欠款所产生的“行政及法律费用”由业主承担，和记物业请求周中霞支付律师费1700元，没有超过相关法律法规的规定，符合合同约定，予以支持。本院做出（2013）珠香法民一初字第278号民事判决：一、周中霞向和记物业支付2010年10至2012年5月的物业服务费4790.4元及违约金633元；二、周中霞向和记物业支付律师费1700元。案件受理费50元，由周中霞负担。周中霞申请再审称：2010年3月和记物业邮寄入伙通知单给周中霞，后周中霞到管理处，但和记物业不肯向周中霞交付钥匙，一直拖到8月份才交付钥匙给周中霞。周中霞于2010年8月25日去物业管理处，根据和记物业的要求以现金方式交了一个月的物业管理费，但是发票落款时间为2010年7月。从2010年8月份开始周中霞在工商银行开了一个帐户，每月存600元进去。周中霞认为不拖欠管理费。申请再审理由是：1、未拖欠和记物业的物业管理费；2、周中霞未收到（2013）珠香法民一初字第278号案件的开庭传票，未出庭应诉及对案件事实和证据进行质证；3、2012年2月27日，本院（2011）珠香法民一初字第4651号民事裁定书已经裁定准许和记物业撤诉。故请求：1、撤销本院于2013年7月11日作出的（2013）珠香法民一初字第278号民事判决，驳回和记物业的诉讼请求；2、本案产生的诉讼费用由和记物业负担。被申请人和记物业辩称：一、2010年3月周中霞已经收到和记物业发出的收楼通知，因此可以确定和记物业邮寄的海怡湾畔交付使用通知书周中霞肯定收到，和记物业在2010年2月份已经向周中霞寄出，上面明确周中霞应于2010年2月19日办理入伙手续，物业管理费从2010年3月1日起计收，但因周中霞个人原因于2010年7月13日才办理入伙手续，这个从周中霞签收的楼宇接受证明书可以证明。因此认为周中霞对于从2010年3月1日起计收物业管理费是明确知悉的。二、在（2013）珠香法民一初字第278号案件起诉前，和记物业在（2011）珠香法民一初第4651号案件中起诉周中霞要求其支付2010年4月至2010年7月以及2010年11月至2011年6月共计12个月的物业管理费。在4651号案件中和记物业已起诉周中霞关于争议部分及2010年7月以前的物业管理费，但周中霞在该案中并没有任何关于争议月份管理费的否定性意见，并于2011年12月26日通过银行扣款7784.80元（相当于13个月物业管理费本金）将4651号案件履行完毕，和记物业对该案件予以撤诉。但截至2012年5月31日周中霞应缴物业管理费月数共计27个月，但其实际上帐户汇入相当于20个月的物业费本金导致物业管理费无法正常划缴。三、关于（2013）珠香法民一初字第278号案件诉请的欠费阶段（2011年10月至2012年5月），欠费事宜和记物业曾多次向周中霞沟通但周中霞一直拖欠支付，和记物业在沟通无果后于2013年1月才对该案提起诉讼。周中霞所称的2011年12月26日汇入的7784.80元和2012年2月28日汇入的1198.1元已足够支付本案起诉欠费阶段的物业管理费，和记物业并不认同。本院再审查明：珠海市海怡湾畔小区的开发商和记黄埔地产（珠海）有限公司委托和记物业对珠海市唐家湾海怡湾畔住宅小区进行物业管理，委托期限自委托书签署之日起至住宅区业主委员会成立并签署新的物业管理委托书之日止。周中霞系珠海市唐家湾镇金唐路333号海怡湾畔4栋2204房的所有权人,该房建筑面积为171.1平方米。按照双方约定的物业管理费收费标准，每月物业管理费为人民币598.85元。2010年2月11日，和记物业向周中霞发出《海怡湾畔交付使用通知书》，注明周中霞购买的海怡湾畔4栋22层04单元已符合交付使用条件，特通知办理入伙手续，并注明物业管理费由2010年3月1日起计收。周中霞认可于2010年3月收到交付使用通知书，但认为由于是按揭购房，按揭银行一直未放款，海怡湾畔管理处拒绝其收房。周中霞主张在按揭银行向开发商开具迟延放款的证明后，2010年8月25日才收到房，同日周中霞向和记物业支付了现金598.9元，和记物业开具了收据，注明“日期2010年7月13日”，周中霞按照和记物业的要求在入伙通知的回执上注明时间为2010年7月13日。另，周中霞提交的工商银行存折显示：2010年8月25日开户，存入610元，余额610元；2010年9月30日续存600元，余额1210.16元；2010年10月14日续存600元，余额1809.53元；2010年11月17日续存600元，余额612.63元；2010年12月22日续存600元，余额1213.34元；……2011年10月13日现存600元，余额6625.35元；2011年11月5日现存600元，余额7225.35元；2011年12月7日现存600元，余额7825.35元；2012年2月20日续存1200元，余额1249.24元；2012年3月13日续存600元，余额651.14元；2012年4月9日续存600元，余额1251.94元；2012年5月17日现存600元，余额1851.94元；……周中霞基本上每月向此账户存入600元，此账户每月的余额足以扣除当月管理费。此外，该银行存折亦显示：2010年10月29日扣管理费1796.90元；2011年12月26日扣管理费7784.80元；2012年2月28日扣管理费1198.10元；2013年3月8日扣管理费1198.10元；2013年5月9日扣管理费7784.9元；2013年6月26日扣管理费599.30元；等等。和记物业主张2010年3月的管理费是从周中霞支付的现金中抵扣的，2010年10月29日银行扣除的管理费1796.90元系2010年8月至10月的物业管理费。2011年7月26日，和记物业诉周中霞物业服务合同纠纷，案号为（2011）珠香法民一初字第4651号，和记物业要求周中霞支付2010年4月至7月、2010年11月至2011年6月的物业管理费及违约金。2012年2月24日，和记物业向本院提出撤诉申请书，注明因周中霞已履行自己的义务，故申请撤诉。2012年2月27日，本院作出（2011）珠香法民一初字第4651号民事裁定书，准许其撤诉。2011年12月26日银行扣除管理费7784.80元，和记物业主张是周中霞履行（2011）珠香法民一初字第4651号案件诉讼请求及支付2011年7月的物业管理费，是在得到其认可后扣除的。周中霞不认可和记物业的主张，其认为2010年3月至8月25日前的物业管理费不应当收取。和记物业提交的“4栋22层04单元周中霞管理费情况表”显示入伙通知的日期2010年3月1日，实际入伙日期2010年8月26日，管理费起算日期2010年3月1日。和记物业对实际入伙日期没有争议，但主张物业管理费应从2010年3月1日开始收取。为查明案件事实，本院调取了（2011）珠香法民一初字第4651号案件开庭笔录。开庭笔录上载明：审判员问：“原告，你们收取2010年7月之前物业管理费的依据是什么？”原告代理人答：“我们通知被告入伙时已具备入伙条件即应交费，但由于被告银行贷款的手续还没有办理好，所以开发商不同意交付房屋给被告，这段时间被告自己造成的应该交管理费。”再查明，2014年8月21日，和记物业服务（深圳）有限公司珠海分公司名称变更为家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司。本院再审认为：和记物业与周中霞签订的《前期物业管理服务协议》、《珠海海怡湾畔业主公约》是当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效协议，双方应当遵照执行。和记物业已取得物业管理资质，双方约定的收费标准并未违反地方人民政府关于物业服务价格的规定，且和记物业为周中霞提供了物业管理服务，周中霞应依约支付物业服务费。双方当事人的争议主要有以下两个方面：1、2010年3月1日至2010年8月25日的物业管理费是否应当收取。双方当事人对周中霞的入伙时间2010年8月25日没有争议。依据（2011）珠香法民一初字第4651号案件开庭笔录上显示的内容，由于周中霞与开发商之间的纠纷，导致开发商不同意交付房屋给周中霞，因此可以确认2010年3月1日至8月25日系开发商不同意交付房屋给周中霞，并不是周中霞延迟收房，故该时间段周中霞并没有实际收房，物业管理费不应当计收。周中霞应当自2010年8月26日实际收房后向被申请人缴纳物业管理费。和记物业主张（2011）珠香法民一初字第4651号案件中，周中霞同意从其银行账户中扣除款项用于履行该案件中的诉讼请求，即支付2010年4月至7月、2010年11月至2011年6月的物业管理费及违约金。和记物业认为因周中霞已履行自己的义务才向本院申请撤诉，但并没有提交证据证明周中霞同意从银行扣除的7784.8元用于履行（2011）珠香法民一初字第4651号案件的诉请，且周中霞一直不同意支付收房前的物业管理费，故和记物业的主张不予采信。2、周中霞已支付的物业管理费是否足够支付2011年10月至2012年5月的物业管理费。本案的诉讼请求为要求周中霞支付2011年10月至2012年5月的物业管理费、违约金及律师费1700元。依据周中霞提交的收据、存折记录及和记物业提交的4栋22层04单元周中霞管理费情况表，截止至2012年2月28日，周中霞通过现金及银行扣款，共支付物业管理费11378.7元。2010年8月25日周中霞收房，应当支付2010年8月26日至8月31日的物业管理费为115.91元（171.1*3.5/31*6），2010年9月至2012年2月的物业管理费（不包括银行扣款手续费）为10779.3元（18*598.85），共10895.21元，因此周中霞截止2012年2月28日已支付的物业管理费11378.7元，足以支付2010年8月26日至2012年2月期间的物业管理费，尚剩余481.99元【11378.7-115.91-18*598.85-银行扣款手续费3*0.5】。周中霞后分别于2012年3月13日、4月9日、5月17日向扣款银行账户存入600元，因此周中霞银行账户内有充足的款项用以支付当月物业管理费。另外根据周中霞的银行流水记录显示，从2010年10月29日至2013年6月26日期间，周中霞银行扣款合计20362.1元，在加上收房时交纳的现金598.9元，共20961元，可以交纳35个月的物业管理费，从周中霞收房2010年8月26日至2013年6月共35个月，可以认定该期间周中霞并不拖欠物业管理费。和记物业当庭陈述：扣款银行会在当月5日、20日扣除业主当月的物业管理费，若在扣款过程中有银行余额不足扣除当月管理费的情况，会影响银行此后的扣款行为，需要单独通知银行后才会重新扣缴。银行扣款不成功，和记物业会张贴通知单，具体操作庭后提交，但和记物业一直未向法庭提交扣款的详细流程。和记物业应当承担周中霞没有支付2012年3-5月物业管理费的证明责任，但周中霞2012年3、4、5月银行余额足够支付的当月管理费，未扣款系和记物业的原因造成，周中霞并没有违约。综上，和记物业要求周中霞支付2011年10月至2012年5月的物业管理费、违约金及律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条和《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2013）珠香法民一初字第278号民事判决；二、驳回家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司的全部诉讼请求。本案受理费人民币50元，由家利物业管理（深圳）有限公司珠海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判长 罗魏斌审判员 林碧娜审判员 邓云静二〇一五年五月二十七日书记员 蔡 晓 百度搜索“”