（2015）扬邗行初字第61号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-09-30
案件名称
陈德霞与仪征市住房保障和房产管理局行政登记一审行政判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
行政案件
审理程序
一审
当事人
陈德霞,仪征市住房保障和房产管理局,张鑫,葛世银,交通银行股份有限公司扬州分行,扬州市广陵区运河农村小额贷款有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《房屋登记办法》：第二十二条；《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》：第十条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院行 政 判 决 书（2015）扬邗行初字第61号原告陈德霞。委托代理人王玉林，仪征市盛昌法律服务所法律工作者。被告仪征市住房保障和房产管理局，住所地在仪征市国庆路152号。法定代表人刘泉，局长。委托代理人夏瑞来，该局副局长委托代理人徐恒敏，江苏友诚律师事务所律师。第三人张鑫。第三人葛世银。第三人交通银行股份有限公司扬州分行，住所地在扬州市邗江中路477号（联合广场）。法定代表人吴好，行长。委托代理人张程，该行工作人员。委托代理人陈琴，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。第三人扬州市广陵区运河农村小额贷款有限公司，住所地扬州市渡江南路130号。法定代表人杨坚，董事长。委托代理人董玮，江苏琼宇律师事务所律师。原告陈德霞与被告仪征市住房保障和房产管理局（以下简称仪征房管局）、第三人张鑫、葛世银、交通银行股份有限公司扬州分行（以下简称扬州交行）、扬州市广陵区运河农村小额贷款有限公司（以下简称小贷公司）房屋管理行政登记一案，本院于2015年3月24日立案受理后，依法组成合议庭，于同年4月29日公开开庭进行了审理。原告陈德霞的委托代理人王玉林，被告仪征房管局的委托代理人夏瑞来、徐恒敏，第三人张鑫、葛世银，第三人扬州交行委托代理人张程、陈琴，第三人小贷公司委托代理人董玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告仪征房管局根据申请将原登记在葛世银名下的仪征市真州镇前进路141号房产转移登记至张鑫名下，并于2007年10月18日核发了仪房真字第0012024302号房屋所有权证，原告陈德霞认为其夫葛世银与张鑫签订的房地产买卖契约已被法院确认无效，故要求撤销上述房屋登记。被告仪征房管局在答辩期限内提供以下证据及依据：1、房屋权属审核登记表；2、仪征市私有房屋权属登记申请书、收据、房屋平面图、房屋建筑面积计算表、房屋四至墙界申请表、常住人口登记卡与身份证复印件、原登记在葛世银名下的房产证；3、房地产转让申请审批表；4、2007年10月15日张鑫与葛世银签订的房地产买卖契约；5、公证书；6、契税完税凭证；7、抵押登记信息；8、（2013）仪民初字第1644号民事裁定书及协助执行通知书各一份、（2014）仪执字第1539号民事裁定书及协助执行通知书各一份。原告陈德霞诉称：其与第三人葛世银于1989年登记结婚，1996年建成仪征市真州镇前进路141号房。2007年9月，张鑫、王兆财、ＸＸ为骗财恶意与葛世银签订融资协议，在原告不知情的情形下王兆财找来叶春香冒充原告到公证处办理原告授权葛世银卖房的授权委托书公证。同年10月15日葛世银与张鑫签订房地产买卖契约，约定将上述房产出卖给张鑫，当月该房转移登记至张鑫名下。其后仪征法院的生效判决确认张鑫与葛世银签订的上述房地产买卖契约无效。综上，请求依法撤销被告作出的将仪征市真州镇前进路141号房转移登记在张鑫名下的行为（权证号：仪房真字第0012024302号）。原告陈德霞提供了以下证据：1、2011年9月20日仪征法院的（2011）仪民初字第0796号民事判决书、2014年1月24日扬州中院的（2014）扬诉字第011号民事裁定书及公告稿与法律文书生效证明；2、被告的答复。被告仪征房管局辩称：被告作出的房屋转移登记事实清楚、证据充分、程序合法、适用法律正确。被告是完全依据《房屋登记办法》的相关规定进行审核办理转移登记。虽然张鑫与葛世银签订的房地产买卖契约被法院确认无效，但该房在转移登记后已设立抵押权并进行抵押登记，且已被法院裁定查封。《房屋登记办法》第二十二条第六项规定房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。第三十四条同时规定“抵押期间，抵押人转让抵押房屋所有权的，申请房屋所有权登记的，除提供本办法第三十三条规定材料外，还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书”。而且需要说明的是涉案房屋登记的原所有权人为葛世银，根据相关规定原告应向第三人葛世银行使赔偿请求权，而不应申请撤销房产登记，故本案所涉房产转移登记行为不应撤销，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人张鑫述称：对原告所述将房子卖给第三人其并不知情第三人不予认可，买房子办理登记以及向交行贷款原告都是知道的，而且在交行贷款的钱交行直接划给了原告，其与葛世银签订的房地产买卖契约不应确认无效，本案所涉房产登记不应撤销。第三人张鑫未提供证据。第三人葛世银述称：当时并非是将房子卖给张鑫。第三人葛世银未提供证据。第三人扬州交行述称：扬州交行与第三人张鑫的抵押贷款合同真实合法有效，扬州交行善意取得本案讼争房屋的抵押权并不侵犯他人利益，也并无过错，为实现债权扬州交行已提起诉讼，并按生效调解书的规定申请法院强制执行，该房目前尚处于被法院查封状态中。即使第三人张鑫与葛世银之间的房屋买卖合同无效，其法律后果不及于善意第三人，本案也已产生了不能返还的后果，扬州交行的抵押权依法应受法律保护，故要求驳回原告的诉讼请求。第三人扬州交行提供了以下证据：1、请示与答复；2、他项权证；3、本院（2014）扬邗商初字第0171号民事调解书。第三人小贷公司述称：1、小贷公司是善意有偿取得案涉房屋的抵押权，根据物权法第一百零六条的规定，受让人受让不动产是善意的，受让人取得该不动产的所有权，当事人善意取得其他物权，与善意取得具有同样的法律后果，本案中小贷公司与张鑫在签订抵押合同时，张鑫持有案涉房屋的真实、合法、有效的房产证，小贷公司按约向借款人发放借款，其取得抵押权的情形完全符合上述法律规定，属善意取得抵押权，应受法律保护。2、被告根据相关规定办理房屋转让登记与抵押登记符合法律规定。因案涉房屋已被法院依法查封，且设定的抵押权合法，根据房屋登记办法第八十一条的规定不予撤销登记在张鑫名下的房产证有事实与法律依据。3、抵押权是受法律保护的物权且附属于主债权，随被担保的主债权成立而成立，随被担保的主债权消灭而消灭，本案借款人并未按照借款合同约定向小贷公司还本付息，也即被担保的主债权并未消灭，因此小贷公司的抵押权并未消灭。4、本案原告的损失只能依据物权法第一百零六条的规定向无处分权人请求赔偿请求权，而不是主张撤销房产登记。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人小贷公司提供了以下据：1、2012年11月29日的抵押合同；2、借款借据；3、他项权证。原告提供的证据，被告提供的证据1-3、6-8，第三人扬州交行提供的证据，第三人小贷公司提供的证据3，本院对其证明效力依法予以认定，被告提供的证据4、5对其关联性予以认定，其余证据对其证据效力本院不作认定。经审理查明：原告陈德霞与第三人葛世银于1989年5月13日登记结婚，婚后在仪征市真州镇前进路141号自建房屋一套，该房原登记在葛世银名下。2007年10月15日葛世银与张鑫签订房地产买卖契约，约定葛世银将上述房产出卖给张鑫。此后根据张鑫、葛世银的申请，并对申请人提供的身份证明、原房屋所有权证、房地产买卖契约、公证书等材料进行审核，被告于2007年10月18日将上述房产转让登记至张鑫名下，并于次日发证。2007年10月26日被告就上述房产进行抵押登记抵押权人为交通银行股份有限公司仪征工农路支行；2012年11月29日被告就上述房产再次进行抵押登记抵押权人为小贷公司。此后仪征法院向被告送达了（2013）仪民初字第1644号民事裁定书及协助执行通知书(查封期限自2014年1月20起至2016年1月20日止)、（2014）仪执字第1539号民事裁定书及协助执行通知书（查封期限两年），先后查封了上述房产。另查明，2011年9月20日，仪征法院作出（2011）仪民初字第0796号民事判决确认2007年10月15日葛世银与张鑫签订房地产买卖契约无效，该判决于2014年9月19日生效。又查明，原交通银行股份有限公司扬州仪征工农路支行已注销，本案所涉与其相关的权利义务由第三人扬州交行承受。本案争议焦点为：第三人张鑫与葛世银签订的房地产买卖契约已被法院生效判决确认无效，现涉案房屋设定了抵押权且处于法院查封阶段，被告作出的将涉案房屋转移登记至第三人张鑫名下的行为应否撤销？本院认为：本案被告根据第三人张鑫的申请，在规定期限内审核了其提供的房地产买卖契约等材料并予以发证，符合当时施行的《城市房屋权属登记管理办法》、《江苏省城市房地产交易管理条例》的相关规定，尽到了审查义务。现本案所涉转移登记所依据的房地产买卖契约被法院生效判决确认无效，房屋转移登记所依据的基础事实发生变化，但该变化不应归责于被告。虽然房地产买卖契约被法院以“双方均无买卖房屋的真实意思表示”确认无效，但本案所涉房屋转移登记至第三人张鑫名下后，设定了抵押权并被法院依法查封，抵押权亦属物权的一种。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一、二款规定了所有权的善意取得，第三款规定“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”，可见抵押权作为担保物权也可适用善意取得。本案扬州交行发放贷款，并依法律规定办理抵押登记，系合法善意取得抵押权。结合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让；《房屋登记办法》第二十二条第（六）项房屋被依法查封期间权利人申请登记的房屋登记机构应当不予登记的规定，本案所涉房屋转移登记不应撤销。综上，根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决如下：驳回原告陈德霞要求撤销仪征市住房保障和房产管理局于2007年10月18日将仪征市真州镇前进路141号房屋转移登记至第三人张鑫名下的行为的诉讼请求。案件受理费50元，由原告陈德霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提出上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费50元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。审 判 长 孙 青人民陪审员 毕维真人民陪审员 马莉萍二〇一五年五月二十七日书 记 员 杨 瑞 更多数据：