（2015）海民初字第03733号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-10-12
案件名称
北京盛智丰苑物业管理有限公司与徐文华合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京盛智丰苑物业管理有限公司,徐文华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第03733号原告北京盛智丰苑物业管理有限公司，住所地北京市海淀区丰智东路11号403房间。注册号：110108012519596。法定代表人孟金龙，经理。委托代理人石宏伟，男，北京市海淀区西北旺镇法律服务所法律工作者。委托代理人刘岩，男，北京盛智丰苑物业管理有限公司经理助理。被告徐文华，女，1968年5月24日出生。委托代理人方一清，北京合川（天津）律师事务所律师。委托代理人苏立新（徐文华之夫），北京市海淀区西北旺镇农民。原告北京盛智丰苑物业管理有限公司（以下简称盛智丰苑物业公司）与被告徐文华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛智丰苑物业公司的委托代理人石宏伟、刘岩与被告徐文华及其委托代理人苏立新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告盛智丰苑物业公司诉称，2013年11月19日徐文华办理入住手续并入住北京市海淀区西北旺镇友谊嘉园东里7号楼2单元×号，面积83.97平方米。徐文华最迟应于2014年6月30日向我公司缴纳物业费2398.2元，但经多次催缴其拒绝缴纳，故我公司诉至法院。诉讼请求：1、判令徐文华立即缴纳拖欠物业费2398.2元；2、支付滞纳金1642.77元（2014年7月1日-11月14日）3、诉讼费由徐文华承担。被告徐文华辩称，2013年11月18日我办理了入住，并交纳了1年的物业费，应该到2014年11月18日物业费才到1年，可是物业公司11月15日就向我主张物业费，这属于提前收我的物业费。双方没有签订物业服务合同，不是合同关系，而且盛智丰苑物业公司收取的物业费超出了农民的收费标准，我居住的房屋属于回迁房，我要看收费的依据。我的房子也没有实际验收，平米数不明确。另外，我买了电动节能环保车，需要物业公司配合给安装充电桩，但物业公司一直不给我解决这个问题，这也是我不交纳物业费的理由。盛智丰苑物业公司主张滞纳金也没有依据，不同意支付滞纳金。我不是不交物业费，物业公司多收了我的物业费，不存在我不交费的问题，另我没有享受任何物业服务，物业公司也没有物业服务企业的资格。经审理查明，受开发建设单位北京威凯建设发展有限责任公司委托，盛智丰苑物业公司对海淀区西北旺镇辛店居住组团A03地块定向安置房项目提供前期物业服务。双方在合同中约定物业服务费标准为每平方米每月2.38元。2013年11月18日，北京威凯建设发展有限责任公司开具《海淀区西北旺镇辛店居住团入住手续办理凭单》，载明：“被腾退人苏立新、买受人徐文华购买的海淀区西北旺镇辛店居团A03地块住房7号楼2单元×号《承诺书》与《补充协议》已签署完毕，请物业公司予办理入住手续”。同日，徐文华作为海淀区西北旺镇友谊嘉园东里7号楼2单元×号户主与盛智丰苑物业公司签订《入住合同》，合同中写明了房屋建筑面积83.97平方米，徐文华应于每年6月15日前向盛智丰苑物业公司交纳物业管理费，逾期不交的收千分之五的滞纳金。在《入住合同》第十条约定：本合同自2013年11月18日起开始执行。同日，徐文华还一并签署了《业主入住公约》和《承诺书》。当日，徐文华在《业主验收房屋登记表》上签字，该表维修内容一栏记载有：1、电表没电；2、主卧窗户密封不好。2013年11月19日，徐文华向盛智丰苑物业公司支付了2013年7月1日至2014年6月30日的物业��2398.2元，盛智丰苑物业公司开具了收据。就徐文华提出的安装充电桩一事，盛智丰苑物业公司称需要徐文华提交一份书面的申请表，如果车位划归其个人使用，需要60%以上的业主同意并签订管理协议。徐文华还提交了收房时的现场照片，证明在收房时房屋内有垃圾和粪便，盛智丰苑物业公司表示无法辨别是否为诉争房屋内的情况。上述事实，有双方当事人陈述、北京威凯建设发展有限责任公司与盛智丰苑物业公司签订的《北京市物业服务合同》、《入住合同》、《业主入住公约》、承诺书、现场照片、物业费收据等证据材料在案佐证。本院认为，盛智丰苑物业公司受北京威凯建设发展有限责任公司委托，对海淀区西北旺镇辛店居住组团A03地块定向安置房项目提供前期物业服务。徐文华与盛智丰苑物业公司签订有《入住合同》，并签署了《业主入住公约》和《承��书》，双方形成了物业服务关系。现徐文华应当按照约定支付相关物业服务费用。本案争议焦点为徐文华所提出的抗辩理由是否构成其不支付物业服务费的合理抗辩。徐文华提供证据证明其所购房屋入住时存在房间内有垃圾和粪便的情况，但盛智丰苑物业公司表示无法确认。应当指出的是，在房屋刚由开发商交付给业主时，物业公司尚未履行管理职责，且在《业主验收房屋登记表》上也没有相应记载，故徐文华提出的该项抗辩理由缺乏充分证据。徐文华提出的其他抗辩理由没有提供证据佐证，本院亦无法采信。徐文华入住时间与缴纳物业费用的时间存有差距，在盛智丰苑物业公司未提供相关证据的前提下，本院无法判定盛智丰苑物业公司自2013年7月1日起开始收取物业费用符合双方约定，且双方签订的《入住合同》亦约定自2013年11月18日起开始执行，故徐文华应支付���业费用的起始日期应从2013年11月18日计算。同时需要指出的是，虽然徐文华并未提出反诉，但盛智丰苑物业公司亦应提高自身的服务质量，及时回应业主提出的合理诉求，包括但不限于徐文华提出的开具发票、协调解决充电桩等问题。考虑到徐文华并非故意拖欠物业费用，故本院对于盛智丰苑物业公司主张要求徐文华支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、徐文华于本判决生效后七日内向北京盛智丰苑物业管理有限公司支付物业服务费二千三百九十八元二角（二○一四年十一月十八日至二○一五年十一月十七日）。二、驳回北京盛智丰苑物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十���条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由北京盛智丰苑物业管理有限公司负担二十五元（已交纳），由徐文华负担二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长 马克力人民陪审员 肖开恩人民陪审员 陈凤廷二〇一五年五月二十七日书 记 员 李甜甜