（2014）庐民一初字第03868号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2016-01-06

案件名称

陆建萍、刘剑平与张丽、韦东物权确认纠纷一审民事判决书

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆建萍,刘剑平,张丽,韦东

案由

物权确认纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百八十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书（2014）庐民一初字第03868号原告：陆建萍，女，1968年12月12日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告：刘剑平，男，1962年11月7日出生，汉族，住址同上。以上两原告共同委托代理人：张锐，安徽卓泰律师事务所律师。以上两原告共同委托代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。被告：张丽，女，1980年1月9日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托代理人：王利群，安徽协利律师事务所律师。被告：韦东，男，1981年9月30日出生，汉族，住址同上。原告陆建萍、刘剑平与被告张丽、韦东及第三人安徽鑫汇融资担保有限公司物权确认纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理。依法由审判员陆翠玲适用简易程序于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告陆建萍及陆建萍委托代理人张锐、查达胜，被告韦东、张丽及张丽委托代理人王利群到庭参加诉讼。2015年5月7日，本院第二次公开开庭进行了审理。原告陆建萍及陆建萍委托代理人查达胜，被告韦东、张丽及张丽委托代理人王利群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆建萍、刘剑平诉称：韦东与张丽系陆建萍的弟弟、弟媳。2009年7月11日，陆建萍与谢燕华签订《存量房买卖合同》，合同约定谢燕华将其所有的位于合肥市庐阳区六安路的房产转让给陆建萍，转让价款为32万元。因陆建萍与韦东是姐弟关系，为使得弟弟的孩子韦某某能够将户籍转入合肥，并为韦某某取得较好的教育资源，陆建萍将该套房屋的产权登记在弟弟韦东名下，但该房产仍属于陆建萍、刘剑萍所有，谢燕华也予以同意。在办理产权过户手续时，谢燕华在陆建萍的要求下将该房屋过户在韦东名下，购房款及过户税费均是由陆建萍承担。2009年，陆建萍开始入住，直到2012年为了方便韦某某上学，陆建萍无偿将该房屋提供给两被告使用。因韦某某已顺利入学且合肥市已经取消限购政策，陆建萍多次要求将合肥市庐阳区六安路的房产过户至陆建萍名下，但未果。现诉至法院，请求判令：1、依法确认合肥市庐阳区六安路的房屋产权为两原告共同所有，且两被告立即向两原告办理该房屋产权过户登记手续；2、被告承担本案的诉讼费用。张丽辩称：1、涉案房产系张丽与韦东所有。2009年7月，张丽、韦东与谢燕华签订了存量房买卖合同购买了上述房产，依约用夫妻共同财产支付了房屋首付款并以韦东名义向银行申请办理了按揭贷款22万元。此后，夫妻双方一直以共同财产偿还贷款。张丽通过合法途径购买了上述房屋并在房产局登记备案，产权清晰，不存在产权纠纷；2、陆建萍、刘剑平伪造存量房买卖合同、伪造房地产权证及转账证明，联合韦东伪造付款说明，其真实目的是两原告帮助韦东从张丽名下将房产转移，然后再离婚，让张丽一无所有。张丽将保留对两原告追究伪造证据的法律责任。韦东辩称：涉案房屋都是两原告支付了房款，两原告陈述的事实及证据都是真实的，登记在韦东名下是为了韦东的孩子能够在合肥市上学，陆建萍一直对韦东都是十分照顾的，陆建萍为家庭做了很大贡献。经审理查明：2009年7月11日，陆建萍与安徽中皖徽达房产代理销售有限公司签订了房地产经纪合同。当日陆建萍与谢燕华在安徽中皖徽达房产代理销售有限公司就位于合肥市六安路的房产签订了存量房买卖合同，约定房屋出售价为320000元。陆建萍在签订上述合同时确定的购买人均为韦东。2009年9月8日，谢燕华与韦东在房产部门就涉案首付款100000元办理存量房资金托管协议，剩余款项用银行贷款方式支付。2009年8月24日，韦东作为贷款人向徽商银行合肥潜山路支行申请按揭贷款。张丽作为共有人在借款合同上签名确认。借款合同约定借款期限为10年，自2009年8月24日至2019年8月24日，还款方式为按月等额本息还款法。随后，韦东按月支付银行贷款。其中2009年12月21日刘剑平转入2500元，其余均为现金存入还款账户。2010年8月13日，合肥佳安家居用品有限公司向韦东账户转入204000元用于提前一次性偿还借款。2014年10月14日，合肥佳安家居用品有限公司出具情况说明一份，该说明明确该公司于2010年8月13日转给韦东的204000元是代陆建萍支付，用于偿还陆建萍实际所有的合肥市六安路合工大小区房产的按揭贷款。2013年6月18日，张丽、韦东就涉案房屋办理了变更登记，登记产权情况为：韦东、张丽按份共有。张丽陈述变更产权的原因在于房产证上注明是韦东单独所有，看着不习惯，怕韦东单独处理房产，所以要求加了张丽的名字。另查明，韦东就职于陆建萍任法定代表人的合肥东炀商贸有限公司。2014年6月4日，张丽、韦东就涉案房屋为合肥东炀商贸有限公司作为抵押物提供抵押担保，抵押权人为安徽鑫汇融资担保有限公司。刘剑平与陆建萍系夫妻关系。陆建萍与韦东系姐弟关系。韦东与张丽系夫妻关系，结婚登记时间为2006年12月20日。张丽于2011年9月29日将其户口及儿子户口均迁入涉案房屋内。2014年9月23日，合肥市公安局安庆路派出所出警证明一份，该证明明确刘剑平、陆建萍于2010年4月5日实有认可核查住合肥市六安路。2012年2月12日实有人口核查注销。2015年3月26日，本院向涉案房屋的出售人谢燕华询问出售过程等。谢燕华向本院明确2009年其将房屋信息提供给中介机构。中介机构业务员联系说陆建萍有购房意向，合同是陆建萍签字的，签合同时陆建萍支付给谢燕华3000元作为定金。在房产局办理过户时购房合同是韦东签字的，过户到韦东名下。谢燕华只在过户时见过韦东一面。其他商谈价格、和中介公司沟通、签订合同、交定金都是陆建萍办理的。办理过户时，陆建萍也和韦东一起去的。陆建萍说买房目的是为了自己孩子在六安路小学上学方便，以后还可以让她弟弟韦东的孩子在这里入户上学。第一次庭审时，张丽陈述涉案房屋购买时其在肥西老家带孩子，所有手续都是韦东或者陆建萍代办。首付款是从家里拿的，部分是从叔叔父母处借款，韦东之前在上海上班时也有积蓄，张丽本人也有积蓄。2011年8月搬入涉案房屋。随后涉案房屋的月供是韦东偿还，一次性提前还款也是韦东办理的，款项是韦东自己的。第二次庭审时明确首付款是张丽自银行取款20000元，从自己的叔叔家借款30000元，从韦东二哥陆凯处借款20000元（已偿还），从韦东大哥陆二鹏处借款20000元（已偿还），剩余为家里的现金。另，在案件审理过程中，陆建萍、刘剑平认为安徽鑫汇融资担保有限公司系涉案房屋的抵押权人，与本案有法律上的利害关系，申请追加安徽鑫汇融资担保有限公司作为第三人参加诉讼，本院依法通知安徽鑫汇融资担保有限公司作为第三人参加诉讼后，2014年12月18日，安徽鑫汇融资担保有限公司向本院出具情况说明一份，说明明确：1、涉案房产最终归谁所有，我公司对此无异议；2、若涉案房产产权人发生变更，则待借款人合肥东炀商贸有限公司结清银行5000000元借款时，我公司才同意解除该房产抵押权并办理相应的抵押权解除手续。2015年5月25日，安徽鑫汇融资担保有限公司向本院出具情况说明一份，说明明确：申保人合肥东炀商贸有限公司于2014年5月29日在徽商银行三里庵支行申请贷款伍佰万元整，期限壹年，由我公司提供担保，反担保以韦东、张丽夫妻双方名下产权位于合肥市六安路的房产作为抵押反担保，现该笔贷款已于2014年12月9日结清，我公司同意解除该笔借款的房产抵押登记手续。同日，陆建萍、刘剑平申请撤回安徽鑫汇融资担保有限公司作为第三人参加诉讼，本院口头裁定予以准许。以上事实有身份证、结婚证、户口本、存量房买卖合同、经纪合同、收款收据、税务凭证、银行交易记录、资金托管协议、派出所证明、进账单、公证书、产权证书、说明及当事人陈述予以证实。本院认为：本院争议焦点在于：1、涉案房屋的实际产权人？2、若实际产权人为刘剑平、陆建萍，韦东、张丽变更登记为行为是否影响刘剑平、陆建萍主张权利？1、涉案房屋的实际产权人？根据双方举证及陈述，本院认定涉案房屋的实际产权人为刘剑平和陆建萍，理由在于：（1）物权法规定：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。涉案产权登记在韦东和张丽名下，该登记具有公示效力。但是，作为争议双方而言，双方就权属有争议可以依法提起确权诉讼，本案两原告正是基于权属争议产生的纠纷。而就公示效力而言，涉案双方若存在内部权属的约定仅约束约定双方，并不能对抗案外第三人；（2）从房屋购买过程来看。陆建萍与安徽中皖徽达房产代理销售有限公司签订了房地产经纪合同，另与涉案房屋的出售人谢燕华签订了存量房买卖合同、补充协议并履行交付定金3000元的义务，韦东、张丽并未在上述合同中签字，由此可以证明陆建萍在办理产权过户前的交易中主导了房屋买卖。在房屋资金托管、缴纳税费及过户登记过程中，陆建萍向本院提供了税费票据并与韦东共同前往房产局进行房产过户交易，由此认定陆建萍在过户交易环节中也全程参与；（3）从陆建萍与韦东的关系来看，陆建萍与韦东系同父异母的姐弟。陆建萍基于对韦东的照顾将涉案房屋登记在韦东名下以便韦东之子入学，符合常理，但该行为并不能反映出陆建萍有赠与的意思表示。双方就产权进行口头约定亦符合常理；（4）从资金来源来看，韦东与陆建萍均明确涉案首付款及之后按揭款及一次性偿还银行按揭均系陆建萍支付。从交易情况及还款情况来看，陆建萍及韦东对于房屋买卖过程的了解程度高于张丽，特别是张丽陈述一次性款款的来源不清楚，都是韦东办理的，钱是韦东的，月供也是韦东自己还的。陆建萍、韦东的陈述可信度高于张丽的陈述。另外，陆建萍提供了取款凭证以及之后银行按揭贷款的款项来源情况，进一步印证了陆建萍的陈述。由于韦东自述其收入水平较低，张丽自述其一直无工作，韦东、张丽并未提供相应证据证明其有相应资金来源足以支付首付款以及银行按揭特别是随后的一次性还款。张丽虽然明确其向他人借款，但并未提供充足证据证明其借款的过程及还款过程。特别是借款及还款过程中还存在一次性偿还银行贷款的情况下，需要大量的资金。作为收入较为普通的韦东、张丽而言，其并无相应经济能力负担，张丽陈述所有款项都是韦东；（5）从房屋居住情况来看。房屋买受后，陆建萍在该房屋内居住至2012年。从双方的经济及居住状况而言，陆建萍经济状况及居住条件远优于张丽、韦东。从常理而言，张丽、韦东若自行购买房屋可以自行居住或者出租用于收取租金，但是张丽对此并未作出合理解释；（6）从涉案房屋设置抵押情况来看。张丽、韦东就涉案房屋为陆建萍任法定代表人的合肥东炀商贸有限公司作为抵押物提供抵押担保。该行为虽然不能直接反映涉案产权的归属情况，但是能够佐证刘剑平、陆建萍对涉案房屋的控制力和影响力；（7）陆建萍的行为并不构成赠与。赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。从陆建萍陈述的理由来看，陆建萍认为以韦东名义购买该房产能够使韦东之子韦某某能够获得较好的教育资源。六安路小学系合肥市地区具有较高办学水平的小学之一，购买该房产的目的为了获得较好的教学资源符合常理。陆建萍及韦东、张丽对应涉案房屋的争议在于产权归属问题，并非认定争议在于是否构成赠与，故不能认定涉案房产构成对两被告的赠与。陆建萍与韦东均认可涉案房屋系登记在韦东名下，但实际权利人为刘剑平、陆建萍。由于陆建萍与韦东全程参与交易且属于直系亲属，双方的意思表示最能接近真实状况。2、韦东、张丽的按份分割登记行为是否影响刘剑平、陆建萍主张权利？根据双方提供的证据及陈述认定韦东参与了房屋的过户登记、按揭贷款合同的签订，张丽参与了按揭贷款合同的签订。在韦东、张丽在房产部门进行按份共有登记前，双方均知晓房屋的状态及产权结构。另外，张丽陈述变更产权的原因在于房产证上注明是韦东单独所有，看着不习惯，怕韦东单独处理房产，所以要求加了张丽的名字。因为涉案房产的变更并未超出刘剑平、陆建萍对涉案房产的控制且刘剑平、陆建萍并未同意将涉案房屋进行产权分割，故韦东、张丽的该行为并不影响陆建萍、刘剑平主张权利。综上所述，据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第一百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：确认登记在被告韦东、张丽名下位于合肥市六安路158号的房产为原告陆建萍、刘剑平共同共有，被告张丽、韦东于本判决生效之日起十五日内协助原告陆建萍、刘剑平办理该房屋产权过户登记手续。案件受理费减半收取为4604元，保全费3184元，合计7788元由被告韦东、张丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　陆翠玲二〇一五年五月二十六日书记员　　丁　瑶附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。《中华人民共和国合同法》第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。来自