（2015）穗中法民五终字第2703号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-18
案件名称
广州市越秀区第二土地房屋管理所与杨德祥租赁合同纠纷2703二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨德祥,广州市越秀区第二土地房屋管理所
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第二百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2703号上诉人（原审被告）：杨德祥，住广州市越秀区。委托代理人：柳在江，广东绥爰律师事务所律师。委托代理人：罗俊杰，广东绥爰律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：龚健、黄衍衍，女，该所职员。上诉人杨德祥因与被上诉人广州市越秀区第二土地房屋管理所（以下简称房管二所）租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天成路38号是广州市房屋管理局管理的经租产，房管二所受委托管理，由杨德祥承租使用。2004年11月25日，广州市新骏物业管理有限公司（甲方）和杨德祥（乙方）签订《合同》约定，房管二所将座落在广州市天成路38号地下及阁楼的房屋出租给乙方作开设经营中包包装材料商行。期限由2004年6月1日至2005年5月31日，（2006年5月30日，双方又将合同有效期延长至2006年5月31日。）在合作期间乙方除按时交纳现租赁关系的每月租金外，还需在每月15日前向甲方交纳场地综合费14500元。双方签定合同15天内，乙方即付14500元给甲方作履约保证金，待合同终止，双方没有经济纠纷，甲方将14500元无息归来给乙方。上述合同签订后，房管二所、杨德祥双方没有继续签订合同。之后租金上升至每月15950元，杨德祥按此租金标准向房管二所交租至2014年12月。房管二所于2015年5月8日向原审法院提起诉讼，以租赁关系届满为由，请求：1、解除房管二所与杨德祥的租赁关系，判令杨德祥迁出天成路38号地下房屋，把该房屋腾空交还给房管二所。2、要求杨德祥支付从2015年1月1日起至实际收回房屋止的房屋使用费（按每月15950元的标准计）。杨德祥原审答辩称：不同意房管二所的诉讼请求。我方不同意搬迁，我同意按现在的租金15950元继续承租讼争房。我方已在讼争房经营了多年，之前是第一土地管理所出租给我方，后来变更为二所出租给我方，升了多次的租金，房管二所从来没有与我方协商，就起诉我。计算租金计300平方米，二楼是我自行搭建，实际上的计租面积仅应计算第一层145平方米。在本案原审审理过程中，房管二所陈述其委托广州市新骏物业管理有限公司对诉争房进行出租，杨德祥未表示异议。杨德祥主张天成路38号地下房屋内的阁楼是其搭建，但没有提供证据证明。房管二所陈述地下房屋包括阁楼，均为计租面积。原审法院认为：杨德祥和受房管二所委托的广州市新骏物业管理有限公司签订的《合同》是双方的真实意思表示，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。上述合同租赁期限届满后双方没有续签租赁合同，杨德祥继续占有使用涉案房屋，租赁性质转为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁的当事人可以随时解除合同。现房管二所要求解除与杨德祥方的租赁合同关系、交回所承租房屋的请求，合法合理，予以支持。租赁关系解除后，房管二所要求杨德祥支付房屋使用费，合法合理，予以支持，可按15950元的原标准收取。杨德祥关于涉案商铺的阁楼是其搭建的主张，因其与广州市新骏物业管理有限公司签订的合同已注明出租部分包括有阁楼，杨德祥也没有提供相关证据证明阁楼是其搭建，故采信房管二所主张，对杨德祥的抗辩意见不予采信。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十二条的规定，于2015年3月20日作出如下判决：一、自判决发生法律效力之日，解除广州市越秀区第二土地房屋管理所与杨德祥之间关于广州市天成路38号地下（包括阁楼）房屋的租赁合同关系；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，杨德祥将广州市天成路38号地下（包括阁楼）房屋腾空交还给广州市越秀区第二土地房屋管理所；三、自判决发生法律效力之日起7日内，杨德祥向广州市越秀区第二土地房屋管理所支付广州市天成路38号地下（包括阁楼）房屋，自2015年1月1日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费（按每月15950元的标准计算，自2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日的一次性支付，自本判决发生法律效力之次日起至实际收回房屋之日止的房屋使用费按月支付）。一审案件受理费50元，由杨德祥负担。判后，上诉人杨德祥不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方确实属于不定期租赁关系，可以随时解除，但根据法律规定房管二所应当事先通知杨德祥，且给予杨德祥三个月合理期限。二、杨德祥自行加建的97.98平方米阁楼不应计算在计租面积内。该97.98平方米阁楼面积应属杨德祥所有，若房管二所认为阁楼面积应属其所有，应当承担举证责任。三、涉案房屋属于商业用途，杨德祥至少需要六个月的搬迁时间。为此上诉请求：1.撤销原审判决，并驳回房管二所的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由房管二所承担。被上诉人房管二所答辩同意原审判决，不同意杨德祥的上诉请求。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨德祥要求延长搬迁时间，理由不充分。经查，原审判决书第2页第12行括号里面的时间应该是2005年5月30日，而不是2006年5月30日，本院予以指正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，杨德祥向本院提交了两份证据。1.涉案房屋的照片，拟证明涉案房屋的用途为仓库。2.工商业用房租金计算表，拟证明阁楼是其自行搭建的，不应该计算租金面积。杨德祥称该两份证据是一审判决后获得的，应当属于二审新证据。房管二所认为两份证据均不属于二审新证据，对证据的合法性不予确认，计租表并不能证明阁楼是杨德祥自行搭建的，且计租表的承租方也不是杨德祥，杨德祥一直没有对承租面积提出异议。本院认为：本案二审争议的焦点为房管二所要求解除双方的租赁关系及杨德祥交还涉案房屋并支付使用费的主张能否成立。房管二所委托广州市新骏物业管理有限公司与杨德祥签订的《合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。该合同约定的租期届满后，双方并未续签书面租赁合同，故原审法院认定房管二所、杨德祥双方形成不定期的租赁关系，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人可以随时解除合同。而且，杨德祥对此也予以认可，只是认为房管二所应依法事先通知杨德祥，并给予杨德祥三个月合理期限。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条之所以规定出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，意在给予承租人适当的准备期间。房管二所于2015年1月8日提起本案诉讼时，杨德祥理应清楚房管二所解除合同的意思表示。从房管二所提起本案诉讼至今已经超过三个月，且一审法院也给予了杨德祥30日搬迁期限。故杨德祥该上诉理由缺乏事实依据，本院不予支持。双方合同中约定杨德祥承租的房屋为天成路38号地下及阁楼，已明确阁楼属于租赁物，杨德祥认为97.98平方米阁楼面积应属杨德祥所有，但没有充分证据予以证明，而且，杨德祥也按照合同约定的租金交租至2014年12月，故杨德祥认为阁楼不应计算在计租面积内，缺乏依据，本院不予采纳。原审判处杨德祥按合同约定的租金标准向房管二所支付房屋使用费，合法合理，本院予以维持。综上所述，杨德祥的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人杨德祥负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年五月二十六日书 记 员 原 炜