（2015）潘民二初字第00016号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-30
案件名称
淮南市宏越物业管理有限责任公司与淮南市豪志电力设备制造有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮南市潘集区人民法院
所属地区
淮南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮南市宏越物业管理有限责任公司,淮南市豪志电力设备制造有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款，第二十七条
全文
安徽省淮南市潘集区人民法院民 事 判 决 书（2015）潘民二初字第00016号原告：淮南市宏越物业管理有限责任公司。法定代表人：丁道先，该公司总经理。委托代理人：王开宏，该公司职工。被告：淮南市豪志电力设备制造有限公司。法定代表人：李新宝，该公司总经理。委托代理人：李敏，该公司职工。原告淮南市宏越物业管理有限责任公司与被告淮南市豪志电力设备制造有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月18日立案受理。依法由审判员王良敏适用简易程序独任审判，于2015年4月29日公开开庭进行了审理。原告淮南市宏越物业管理有限责任公司的委托代理人王开宏、被告淮南市豪志电力设备制造有限公司的委托代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮南市宏越物业管理有限责任公司诉称：2014年7月2日，淮南市宏越物业管理有限责任公司与淮南市豪志电力设备制造有限公司签订《淮南市宏越物业管理有限责任公司物业服务合同协议书》，淮南市宏越物业管理有限责任公司按合同约定提供物业服务，但是淮南市豪志电力设备制造有限公司未按约定支付物业管理费80300元。2014年12月8日，双方经协商签订《终止合同协议书》终止上述合同，并约定淮南市豪志电力设备制造有限公司按期支付费用，若未在规定期限内付款，按所欠金额的5倍偿还。依据《合同法》第一百一十六条规定及《终止合同协议书》的违约金约定，淮南市豪志电力设备制造有限公司未能按期付款，应当向淮南市宏越物业管理有限责任公司支付所欠物业管理费80300元以及违约金321200元，合计401500元。故起诉至法院，请求判令：一、被告支付物业管理费及违约金共401500元；二、由被告承担本案诉讼费用。被告淮南市豪志电力设备制造有限公司对原告淮南市宏越物业管理有限责任公司主张所欠物业管理费80300元的事实没有异议，但认为按所欠金额5倍偿还的违约金太高。原告淮南市宏越物业管理有限责任公司针对其诉讼请求及陈述的事实和理由，向本院提交如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格。经质证，淮南市豪志电力设备制造有限公司无异议。2、合同协议书、终止合同协议书各一份，证明淮南市宏越物业管理有限责任公司为淮南市豪志电力设备制造有限公司提供物业服务，管理费为每月14600元；淮南市豪志电力设备制造有限公司欠淮南市宏越物业管理有限责任公司物业管理费80300元，且应按所欠费用的5倍支付。经质证，淮南市豪志电力设备制造有限公司对真实性无异议。被告淮南市豪志电力设备制造有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由，向本院提交了如下证据：企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。经质证，经质证，淮南市宏越物业管理有限责任公司无异议。根据原、被告举证、质证，本院对双方所举证据进行如下确认：原告淮南市宏越物业管理有限责任公司提交的证据1、2，被告淮南市豪志电力设备制造有限公司对真实性均无异议，本院予以确认。被告淮南市豪志电力设备制造有限公司提交的证据，原告淮南市宏越物业管理有限责任公司无异议，本院予以确认。根据本院确认的证据及庭审中当事人的陈述，经审理查明：2014年7月2日，淮南市宏越物业管理有限责任公司与淮南市豪志电力设备制造有限公司签订《淮南市宏越物业管理有限责任公司物业服务合同协议书》，协议约定淮南市宏越物业管理有限责任公司为淮南市豪志电力设备制造有限公司提供物业管理服务，每月物业费为14600元，协议期限为2014年7月2日至2015年7月2日。协议签订后，淮南市宏越物业管理有限责任公司按合同约定提供物业服务，但是淮南市豪志电力设备制造有限公司未能及时支付物业管理费。2014年12月8日，双方经协商签订《终止合同协议书》，约定淮南市宏越物业管理有限责任公司继续为淮南市豪志电力设备制造有限公司提供物业服务至2014年12月15日，届时上述所签物业服务合同终止，淮南市豪志电力设备制造有限公司支付物业管理费用五个半月，共计80300元，于2014年12月30日前支付物业管理费30000元，剩余50300元于2015年1月31日前付清，在付清前淮南市宏越物业管理有限责任公司开具物业管理费税票；若淮南市豪志电力设备制造有限公司在规定期限内未支付，按照所欠支付金额的5倍偿还，若淮南市宏越物业管理有限责任公司提前终止提供物业服务，则按对方所欠的全部物业管理费的5倍赔偿对方。该终止协议签订后，淮南市宏越物业管理有限责任公司继续提供物业服务至期限，但淮南市豪志电力设备制造有限公司至今未能支付物业管理费用80300元。根据原、被告的诉、辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：协议约定的违约金是否过高？本院认为，原告淮南市宏越物业管理有限责任公司与被告淮南市豪志电力设备制造有限公司签订的《淮南市宏越物业管理有限责任公司物业服务合同协议书》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。淮南市宏越物业管理有限责任公司按合同约定履行了物业服务的义务，淮南市豪志电力设备制造有限公司应当支付相应的物业管理费用。在该物业服务合同履行期间，双方经协商终止了该物业服务合同，并签订《终止合同协议书》，约定了终止后双方当事人的权利和义务，双方当事人应当全面履行合同。淮南市豪志电力设备制造有限公司未能按约支付物业管理费用80300元，构成违约，应当承担相应逾期付款的违约责任，继续履行付款80300元义务并应支付违约金。至于约定的违约金是否过高问题，合同法第一百一十四条第二款规定“约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。淮南市宏越物业管理有限责任公司要求淮南市豪志电力设备制造有限公司按合同约定支付物业管理费80300元及违约金321200元，淮南市宏越物业管理有限责任公司并未就其损失提供证据，要求支付违约金321200元，属于明显过高，淮南市豪志电力设备制造有限公司请求对约定的违约金予以调整，本院予以支持。故将违约金调整为按金融机构同期同类贷款基准利率的1.3倍计算的利息，其中30000元，从2015年1月1日起；50300元，从2015年2月1日起，上述款项均计算至判决确定的履行期限届满之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，判决如下：一、淮南市豪志电力设备制造有限公司于本判决生效起十日内向淮南市宏越物业管理有限责任公司支付物业管理费用80300元，并支付违约金（80300元中的30000元自2015年1月1日起至判决确定的履行期限届满日止、50300元自2015年2月1日起至判决确定的履行期限届满日止，均按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率的1.3倍分别计算利息）；二、驳回淮南市宏越物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7323元，减半收取3661.5元，由淮南市宏越物业管理有限责任公司负担2929元，淮南市豪志电力设备制造有限公司负担732.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本判决书生效后，一方拒绝履行的，另一方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。审判员 王良敏二〇一五年五月二十六日书记员 朱明星附相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 关注微信公众号“”