（2015）沪二中民二（民）终字第620号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-06
案件名称
无锡压缩机股份有限公司与上海晋岩诺投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
无锡压缩机股份有限公司,上海晋岩诺投资管理有限公司,上海永应投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第620号上诉人（原审原告）无锡压缩机股份有限公司。法定代表人邢晓东。委托代理人董海波。被上诉人（原审被告）上海晋岩诺投资管理有限公司。法定代表人李根泉。原审第三人上海永应投资管理有限公司。法定代表人张志国。委托代理人虞财宝。上诉人无锡压缩机股份有限公司（以下简称“压缩机公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第2303号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人无锡压缩机公司委托代理人董海波、被上诉人上海晋岩诺投资管理有限公司（以下简称“晋岩诺公司”）法定代表人李根泉、原审第三人上海永应投资管理有限公司（以下简称“永应公司”）的委托代理人虞财宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年9月12日，压缩机公司、晋岩诺公司就上海市中山北路XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）签订《上海市房屋租赁合同》，约定晋岩诺公司（乙方）向压缩机公司（甲方）承租上述房屋，租期自2012年10月15日至2017年10月14日；月租金为人民币（以下币种均人民币）15，000元；乙方应于每个租期季首10日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，需按日租金的一倍支付违约金；保证金为15，000元；乙方擅自转租房屋、转让该房屋承租权，乙方逾期不支付租金累计超过半个月的，甲方可通知乙方解除合同，乙方应按月租金的两倍支付违约金；甲方提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金；自2012年10月15日至2015年10月14日的租金保持不变，之后每年租金在前一年的基础上递增5%。签约后，压缩机公司将房屋交付晋岩诺公司使用，晋岩诺公司支付了保证金15，000元。2013年间，涉案房屋由天津玖誉贵金属有限公司上海第六分公司实际使用。压缩机公司与该公司签有租赁合同一份，租期自2013年1月15日至2014年4月14日，月租金为15，000元。晋岩诺公司与第三人间签有合作协议，双方以晋岩诺公司提供客户资料及办公场地，第三人提供团队的方式进行合作。第三人现在涉案房屋内经营。2014年，压缩机公司欲出售涉案房屋并在此后与晋岩诺公司商谈提前解除合同事宜，但双方对提前解除合同及补偿事宜最终未达成合意。晋岩诺公司未按约支付2014年1月15日至2014年10月14日的租金。2014年10月，压缩机公司诉至原审法院称，2013年，晋岩诺公司在未经其同意的情况下将系争房屋转租给天津玖誉贵金属有限公司上海第六分公司，晋岩诺公司构成严重违约；2013年10月15日后，晋岩诺公司以各种借口不付租金，截止起诉日，晋岩诺公司已拖欠压缩机公司租金135，000元，而系争房屋现实际使用人为永应公司。原审审理中，晋岩诺公司给付了租金135，000元。压缩机公司请求判令：1、晋岩诺公司支付房屋租赁违约金165，000元；2、晋岩诺公司支付的租赁保证金15，000元不予返还；3、解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》。原审审理中，晋岩诺公司将2014年1月15日至2015年7月14日的租金给付压缩机公司。双方确认因晋岩诺公司逾期给付压缩机公司租金造成压缩机公司的损失为4，000元。晋岩诺公司认为逾期支付租金的违约金约定过高，申请法院予以减免。原审法院经审理后认为，压缩机公司、晋岩诺公司间签订的《上海市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，系有效合同，双方均应按约履行。压缩机公司要求解除合同的理由是晋岩诺公司违约转租房屋并逾期支付租金。关于转租，晋岩诺公司虽曾将房屋交与天津玖誉贵金属有限公司上海第六分公司实际使用，但压缩机公司对此并无异议，且与该公司签有租赁合同，故压缩机公司以此为由要求解除合同，理由不能成立。永应公司现在涉案房屋内经营，但其与晋岩诺公司间并非租赁关系，故压缩机公司以此为由要求解除合同，理由不能成立。关于逾期支付租金，晋岩诺公司确有逾期给付租金的情况，但在此期间，双方就提前解除合同的补偿问题正在进行磋商，在压缩机公司欲对晋岩诺公司进行补偿的情况下，压缩机公司以晋岩诺公司未按约给付租金为由要求解除合同，理由并不充分。原审法院对压缩机公司要求晋岩诺公司解除合同的诉讼请求不予支持。压缩机公司要求晋岩诺公司给付逾期支付租金违约金165，000元的诉讼请求，因双方确认晋岩诺公司逾期给付租金造成压缩机公司损失4，000元，晋岩诺公司亦提出违约金约定过高并申请减免，法院根据本案实际情况酌定晋岩诺公司给付压缩机公司逾期给付租金的违约金5，200元。压缩机公司要求确认保证金不予返还的诉讼请求，应在合同解除或履行届满时予以解决，原审法院在本案中不予处理。原审法院据此作出判决：一、上海晋岩诺投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内给付无锡压缩机股份有限公司逾期给付租金违约金5，200元；二、对无锡压缩机股份有限公司其余的诉讼请求不予支持。原审判决后，上诉人压缩机公司不服，向本院提起上诉称：一、晋岩诺公司与永应公司之间签署的协议，名为合作协议，实为转租协议。晋岩诺公司与永应公司是两个独立的法人，晋岩诺公司将系争房屋转交给永应公司使用，永应公司以支付相应经济利益的形式支付租金，符合租赁合同的交付使用、收益的特征。二、针对晋岩诺公司将系争房屋转租给天津玖誉贵金属有限公司上海第六分公司的行为，压缩机公司已提出过异议并要求解释、改善，晋岩诺公司在原审审理中已予自认，故原审关于压缩机公司对该转租行为无异议的认定，系认定事实错误。三、晋岩诺公司、永应公司的工商登记住所地均不在系争房屋处，却在系争房屋内实际经营，违反了《公司登记管理条例》。综上，请求二审法院：1、撤销原审判决主文第二项，改判房屋租赁合同立即解除；2、晋岩诺公司支付的租赁保证金15，000元不予返还；3、永应公司立即无条件腾退系争房屋。被上诉人晋岩诺公司答辩称：压缩机公司在2014年年初就想卖掉系争房屋，故压缩机公司与晋岩诺公司产生了分歧，就赔偿问题双方协商未成，导致压缩机公司无法出售系争房屋，也导致晋岩诺公司拖欠了房租。晋岩诺公司现仍要求正常履行合同。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人永应公司陈述称：不同意压缩机公司的上诉请求，永应公司与晋岩诺公司之间是有合作协议的。二审审理中，压缩机公司认为晋岩诺公司原审庭审中提交的晋岩诺公司与永应公司的《合伙协议书》是在2014年12月签订的，是晋岩诺公司、永应公司为掩盖其非法转租的事实而临时作出的一份非真实的合伙协议，压缩机公司就此申请本院对该协议书的文字内容及盖章的形成时间进行司法鉴定。晋岩诺公司、永应公司则表示，《合伙协议书》是在2014年8月28日签订，并非事后补签。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，压缩机公司与晋岩诺公司签订的《上海市房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。压缩机公司上诉主张晋岩诺公司与永应公司之间签署的《合伙协议书》，名为合伙，实为转租，对此晋岩诺公司、永应公司均予以否认，压缩机公司也不能提供其他足以证明晋岩诺公司与永应公司之间实为转租关系的证据，故对压缩机公司的该项意见，本院不予采纳。压缩机公司在二审审理中申请对《合伙协议书》文字内容及盖章的形成时间进行司法鉴定。对此，本院认为，晋岩诺公司于一审法庭审理中提交了上述《合伙协议书》，压缩机公司并未提出司法鉴定申请，在此情况下，压缩机公司于本案二审中申请司法鉴定，不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条关于申请鉴定期限的规定，故本院对此不予准许。原审法院在对相关事实认定的基础上，对本案所作的处理并无不当，本院予以认同，故不再赘述。压缩机公司的上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币255元，由上诉人无锡压缩机股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 坚代理审判员 荣学磊代理审判员 俞 璐二〇一五年五月二十六日书 记 员 汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”