（2015）穗中法民五终字第1248号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-18
案件名称
广东珠江商业地产物业服务有限公司与陈杜杰物业服务合同纠纷1248二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈杜杰,广东珠江商业地产物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1248号上诉人（原审被告）：陈杜杰，住所地广东省汕头市金平区。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李海龙，副总经理。委托代理人：周凌，该公司职员。上诉人陈杜杰因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月8日陈杜杰与广东珠江纺织博览中心有限公司签订《商品房预售合同》，由陈杜杰以3031170元价格向广东珠江纺织博览中心有限公司购买位于珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）第自编A1栋20层2001号房，房屋地址海珠区合纺街3号（自编A1栋）2001房，建筑面积为140.41平方米。陈杜杰于2012年5月11日收楼。该房屋所在的珠江国际纺织城尚未成立业主委员会。2012年5月11日，珠江公司（甲方）与陈杜杰（乙方）签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，双方就陈杜杰所购房屋所在珠江国际纺织城公寓写字楼的物业管理服务达成如下协议：前期物业管理是指：自商铺／单元出售／出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……。乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议准时向甲方交纳物业管理费用；……。公共环境及环卫设施保持清洁，做到“五无”（无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾）；定时清理生活垃圾，日产日清；……。保安维护公共地区正常秩序；……。管理费和其它应缴费用按季结算，乙方须于每季度首7日前到甲方指定的地点缴交当季费用；管理服务费每月每平方米8.5元，乙方单元建筑面积为145.171平方米，每月应交管理费1234元；……。甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金；……。乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方。乙方同意自该单元交付日起，乙方通信地址以该单元为准。乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该单元上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知。同时，陈杜杰还签收了《客户服务手册》、《装修手册》、《消防安全责任书》等。珠江公司分别于2013年10月25日、2013年11月9日、2013年11月30日及2014年3月29日向陈杜杰发出催收物业管理费的通知。陈杜杰表示没有收到上述通知。2014年9月22日，珠江公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、陈杜杰向珠江公司支付2012年8月至2013年9月、2014年7月至2014年9月的物业管理费20145.1元（按每月1222.9元标准计）；2、陈杜杰支付因拖欠上述物业管理费的违约金（从2012年8月8日起计至付清物业管理费之日止，以每季度所欠金额为本金，每日按0.5%计）；3、诉讼费由陈杜杰承担。一审诉讼期间，陈杜杰于2014年9月23日向珠江公司支付了2014年7月至12月的物业管理费7271.4元，又于2014年10月28日向珠江公司支付了2012年8月-2013年9月期间的物业管理费共16509.4元（其中2012年8月754.7元、2012年9-12月4847.6元、2013年1-9月10907.1元）。陈杜杰为证明其抗辩的事实，提交如下证据：1、2013年9月5日陈杜杰向珠江公司提交的《客户意见／需求反映单》；2、照片数张。对此，珠江公司的意见是陈杜杰提交的证据已超过举证期限，不予质证。原审法院认为，珠江公司、陈杜杰签订的《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同。珠江公司根据陈杜杰的委托对珠江国际纺织城公寓写字楼包括陈杜杰在内的业主提供了物业管理服务，陈杜杰实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向珠江公司支付物业管理费用。双方协议约定，陈杜杰有权监督珠江公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向珠江公司提出意见和建议。珠江公司、陈杜杰之间是物业管理服务关系，对珠江公司在物业管理服务过程中存在的问题和不足，陈杜杰可向其提出意见和建议，珠江公司对业主的意见，亦应及时检讨自己的工作，对工作的不足之处作出整改，使之能为陈杜杰提供符合双方协议约定的优质优价服务。但陈杜杰以此为由不交纳物业管理费给珠江公司，依据不足，原审法院不予采纳。诉讼期间，陈杜杰向珠江公司支付了2012年8月至2013年9月及2014年7月至2014年9月期间的物业管理费20145.1元，故对珠江公司主张陈杜杰支付物业管理费20145.1元的请求，本案不再作调处。对于陈杜杰抗辩的不同意支付物业管理费的违约金意见，依双方协议约定，陈杜杰不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，珠江公司有权要求陈杜杰补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。陈杜杰从2012年8月起陆续欠交物业管理费给珠江公司的行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于珠江公司在物业管理方面确存在瑕疵，且违约金应以所欠物业管理费本金为限，因此违约金酌情由珠江公司按物业管理费金额20145.1元减半收取为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，于2014年11月21日作出如下判决：一、陈杜杰在本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付违约金10072.55元。二、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费766元，由珠江公司负担432元、陈杜杰负担334元。上述受理费已经由珠江公司预交，珠江公司同意由陈杜杰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给珠江公司。判后，上诉人陈杜杰不服原审判决，向本院提起上诉称：珠江公司管理方面存在大量严重威胁业主生命财产安全的行为，物业管理形同虚设。我方多次投诉反映却遭珠江公司无视，无奈之下，为维护自身安全迫不得已迟延缴纳部分物业管理费以求珠江公司解决问题。本案中珠江公司过错在先，而且我方在一审诉讼期间已多缴纳了物业管理费，依据《合同法》公平、平等、诚实信用原则，二审法院应驳回珠江公司要求我方支付拖欠物业管理费违约金的诉讼请求。陈杜杰上诉请求：撤销原审判决第一项，驳回珠江公司的全部诉讼请求，珠江公司承担本案诉讼费用。被上诉人珠江公司二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审查明的事实无误，本院二审予以确认。二审中，陈杜杰再次提交了其一审已经提交的涉案大楼负一层、负二层、一层的相关照片，该照片显示楼梯通道上烟头等垃圾未清理、楼梯电线垂落、裸露未处理以及楼层地面堆放杂物、未清洁卫生等，拟证明珠江公司的管理服务存在瑕疵。珠江公司称：我方管理虽然存在瑕疵，但陈杜杰刻意放大。本院认为，本案二审争议的焦点为珠江公司要求陈杜杰支付物业管理费违约金的主张能否得到支持。本案陈杜杰以珠江公司的物业管理服务存在瑕疵作为其拖欠物业管理费的抗辩理由，并提供了涉案大楼公共位置的部分照片予以证明，从照片显示，大楼楼梯通道上烟头等垃圾未清理、楼梯电线垂落、裸露未处理以及楼层地面堆放杂物、未清洁卫生等，珠江公司于一审中对上述照片不予质证，但二审中承认其物业服务确实存在瑕疵。故，原审法院认定珠江公司在物业管理方面确存在瑕疵，并无不当，本院予以维持。因此，虽然陈杜杰不能以此为由拒绝缴纳物业管理费，但其拖欠物业管理费系事出有因，并非恶意违约。另外，在珠江公司提起本案诉讼后，陈杜杰于一审诉讼期间已经主动缴纳了欠付的物业管理费。鉴于此，综合考虑本案的实际情况，珠江公司主张陈杜杰支付物业管理费违约金，应不予支持。原审处理不当，应予以纠正。综上所述，陈杜杰的上诉请求和理由成立，应予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1465号民事判决；二、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的诉讼请求。本案一审受理费766元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担432元、陈杜杰负担334元；本案二审受理费51元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张燕宁代理审判员 黄春成代理审判员 陈慧芳二〇一五年五月二十六日书 记 员 原 炜 来自：