（2015）珠斗法民三初字第22号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-11-23

案件名称

珠海国基房地产开发有限公司与陈霄商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海市斗门区人民法院

所属地区

珠海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省珠海市斗门区人民法院民事判决书（2015）珠斗法民三初字第22号原告珠海国基房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区，组织机构代码××。法定代表人岑兆雄，董事长。委托代理人谢丹泳，广东德赛律师事务所律师。被告陈霄，男，汉族，公民身份号码×××0916，住浙江省宁波市江北区。原告珠海国基房地产开发有限公司（以下简称国基房地产公司）诉被告陈霄商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年3月10日公开开庭进行了审理。原告国基房地产公司的委托代理人谢丹泳到庭参加诉讼，被告陈霄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告国基房地产公司诉称：2014年4月22日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路22号时代倾城花园＊房房产，该房产的总房价为847311元。付款方式为银行按揭贷款，首期房款为257311元，应于2014年4月26日内支付，剩余房款590000元采用银行按揭方式支付，被告应于2014年4月22日前向银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同签订后，原告依约向房地产登记中心为被告购买的该房产办理了预售商品房预告登记备案手续。被告在支付了该房产的首期房款后，并未依约办理完结剩余房款的银行按揭手续。原告于2014年5月14日发出《催办按揭通知书》，要求被告于该通知书发出之后3日内办理银行按揭手续并提交全部所需资料；于2014年5月31日向被告发出《一次性支付剩余房款通知书》，要求被告于书面通知书发出之日后15日内一次性支付剩余房款，逾期将按照合同约定解除合同并追究被告的违约责任；于2014年11月13日向被告发出《律师函》，主张解除权。但被告在收到以上函件后均不予理会。截止至起诉时，被告没有办理按揭手续或一次性支付余款。依据双方签订的补充协议的第二条第二款“乙方逾期办理银行按揭申请超过30日……甲方有权要求乙方在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如乙方仍未在15日内一次性支付剩余房款，则甲方有权按合同第八条第1（1）点的违约金计算标准从上述7日期限届满之日起向乙方收取违约金；同时甲方也有权解除合同，并要求乙方支付相当于房款总额20%的违约金”之约定，被告的行为显然已构成严重违约，原告有权依照合同之约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并有权要求被告向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原告已经按照合同约定履行办理预告登记的义务，现因被告违约导致合同解除，则原告有权要求被告将涉案房屋恢复原状，协助原告办理注销涉案房产的预告登记手续。因涉案房产已经办理预告登记手续而被登记至被告名下，合同解除后须一并完成该房产的预告登记注销手续，原告才能将涉案房产另行出售给其他人。根据珠海市房地产登记中心的要求，注销房产预告登记手续须出卖人与买受人双方到场签字办理，否则将无法办理预告登记注销手续，因此，只有被告配合办理注销涉案房产的预告登记手续，原告才能将涉案房产另行出售给他人，才能实现解除合同的目的。综上所述，原告认为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，双方应严格遵守。原告已依约全面履行了合同义务，但被告没有按照合同约定办理银行按揭手续，也没有支付剩余房款，已构成严重违约。现原告依法提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告于2014年4月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告向原告支付违约金169462.2元（按房款总额的20%计算）；3、被告配合原告办理该套房屋的预告登记注销手续；4、被告承担本案的全部诉讼费用。原告国基房地产公司对其诉称提供如下证据：1、《珠海市商品房买卖合同》及补充协议，拟证明双方的买卖合同关系；2、一次性支付剩余房款通知书及快递单据，拟证明原告向被告催办按揭手续、要求一次性付款及通知解除买卖合同的事实；3、律师函、快递单及快递单据，拟证明内容同证据2；4、预购商品房预告登记证书，拟证明原告已履行办理预告登记手续的义务。被告陈霄缺席，没有提交答辩状和证据。原告提供的证据均在法庭上出示，现经本院审查认证如下，原告提供的证据来源合法、内容真实且与本案相关联，本院予以确认，但证明的内容以本院确定的为准。经审理查明：2014年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定被告向原告购买位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路22号时代倾城花园＊房，建筑面积92.72平方米，其中套内建筑面积73.25平方米，每平方米11567.39元，总房价为847311元。约定付款方式如下：在2014年4月11日内支付首期房款50000元，在2014年4月26日内支付房款207311元，剩余房款590000元须于2014年4月22日前向出卖人指定的银行申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。商品房预售的，自本合同生效之日起60天内，买卖双方向珠海市房地产登记中心申请办理预购商品房预告登记。如出卖人未在约定期限内申请办理预告登记的，买受人可以单方向珠海市房地产登记中心申请办理预购商品房预告登记。同日，原被告双方还签订了《商品房买卖合同﹤补充协议﹥》（合同附件三，以下简称补充协议），其中第二条约定：如被告选择以银行按揭方式付款给原告的，被告须按合同第六条约定期限前往原告指定的银行办理银行按揭申请手续并提交全部所需资料，否则，每逾期1日，被告须按申请按揭贷款金额按同期银行按揭贷款利率的2倍计付违约金给原告。被告逾期办理银行按揭申请超过30日，或因被告的原因致使被告提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，原告有权要求被告在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如被告仍未在15日内一次性支付剩余房款，则原告有权按合同第八条第1（1）点的违约金计算标准从上述15日期限届满之日起向被告收取违约金；同时原告也有权解除合同，并要求被告支付相当于房款总额20%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告。……第四条约定：双方共同确认合同第八条第1（2）点中的“累计应付款”就是指合同第四条约定的该商品房价款总金额；被告未能按照合同第六条的约定按时支付购房款的，被告须按照合同第八条的约定承担违约责任，原告在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告。……该补充协议还约定，本补充协议自双方签署后与合同同时生效。本补充协议与合同约定不一致之处以本补充协议为准。2014年4月11日，被告向原告支付涉案房屋定金50000元，4月26日，被告向原告支付涉案房屋房款207311元。同年6月16日，原告向珠海市房地产登记中心办理了预购商品房预告登记（编号为粤房地预登珠字第＊号）。2014年5月30日，原告向被告发出《一次性支付剩余房款通知书》，主要内容为：鉴于被告逾期办理银行按揭手续已经超过30日，要求被告在本通知书发出之日后十五日向原告一次性支付除已付房款外的剩余房款，否则原告将依据《商品房买卖合同》及补充协议中的相关条款追究被告的违约责任。被告的家人于2014年6月2日签收了该通知书。2014年11月13日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为：根据合同及相关法律法规之规定，被告逾期未办理完结银行按揭手续、也未付清余款的行为已构成严重违约，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。现正式通知被告解除双方与2014年4月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并要求被告承担房款总价20%的违约金及因解除合同产生的相关费用，请被告在收到本函后十日内至时代倾城花园销售中心办理合同解除的相关手续。被告的家人于2014年11月15日签收了该通知书。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是在平等、自愿的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，被告按合同约定支付了首期款257311元，余款590000元被告既没有向银行办理按揭申请手续，也没有按照补充协议的约定在15日内一次性支付，构成违约，现原告要求解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告于2015年1月19日收到本院送达的诉讼资料后，至今未对原告解除合同的主张提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议有事实和法律依据，本院予以支持。原被告双方在同一天签订了《商品房买卖合同》和补充协议，均对买受人逾期付款的违约责任进行了约定，但约定存在不同之处。《商品房买卖合同》约定，买受人逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。……补充协议第二条约定被告逾期办理银行按揭申请超过30日，或因被告的原因致使被告提出的银行按揭申请全部或部分未获银行批准，原告有权要求被告在15日内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如被告仍未在15日内一次性支付剩余房款，则原告有权按合同第八条第1（1）点的违约金计算标准从上述15日期限届满之日向被告收取违约金；同时原告也有权解除合同，并要求被告支付相当于房款总额20%的违约金，原告将在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告。……第四条约定双方共同确认合同第八条第1（2）点中的“累计应付款”就是指合同第四条约定的该商品房价款总金额；被告未能按照合同第六条的约定按时支付购房款的，被告须按照合同第八条的约定承担违约责任，原告在被告已付款项中扣除税费、手续费、违约金后将余款无息退回给被告。由于两者都是格式合同，且补充协议中两处对买受人的逾期付款责任约定不同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，本院认为，按照《商品房买卖合同》约定的合同解除后，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金这种计算方式较为合适。对原告主张被告按照总房价的20%向原告支付违约金的计算方式不予支持。经本院计算，被告应向原告支付的违约金为84731.1元（847311元×10%），超过该金额的部分本院不予支持。《商品房买卖合同》及补充协议解除后，被告应当按照《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，协助原告办理涉案房产的预购商品房预告登记的注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告珠海国基房地产开发有限公司与被告陈霄于2014年4月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告陈霄于本判决生效之日起七日内向原告珠海国基房地产开发有限公司支付逾期付款违约金84731.1元；三、被告陈霄于本判决生效之日起七日内协助原告珠海国基房地产开发有限公司办理预购商品房预告登记（编号为粤房地预登珠字第＊号）的注销手续；四、驳回原告珠海国基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12373元（原告已预交），由被告陈霄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审　判　长　　曹晓南代理审判员　　刘改宏人民陪审员　　梁国裕二〇一五年五月二十六日书　记　员　　刘华东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注微信公众号“”