（2015）章民一初字第486号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-12-28
案件名称
原告朱绍兴诉被告钟祥辉、朱莉莉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱绍兴,钟祥辉,朱莉莉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
全文
赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2015）章民一初字第486号原告朱绍兴，男，1984年2月20日生，汉族，浙江省瑞安市人，经商，住赣州市章贡区。委托代理人陈瞻，北京中银（赣州）律师事务所律师。委托代理人张巡锐，北京中银（赣州）律师事务所实习律师。被告钟祥辉，男，1982年6月27日生，汉族，住赣州市章贡区。被告朱莉莉，女，1982年8月17日生，汉族，住址同上，身份证号：3709021982********。两被告共同委托代理人刘德崇，江西海融律师事务所律师。原告朱绍兴诉被告钟祥辉、朱莉莉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱绍兴及其委托代理人陈瞻，被告钟祥辉、朱莉莉的委托代理人刘德崇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告钟祥辉于2012年8月8日签订了一份《商铺租赁合同》，在该合同中双方约定：原告将位于赣州市章贡区文清路xx号A1、A2、A3号店铺租赁给被告钟祥辉使用；被告钟祥辉的经营范围为钟表；租赁期限为2013年1月1日起至2017年12月31日止；租金为每月12万元，于每个季度第一个月的10号前支付本季度的租金；如有逾期付款则每逾期一天向原告支付所欠款1%的违约金。合同签订后原告按约履行了合同义务，但被告钟祥辉却未按约履行支付租金的义务，时常拖欠租金，截至2015年1月10日被告共须向原告支付租金62万元，截至2015年1月25日被告须向原告支付违约金146.8万元。被告朱莉莉系被告钟祥辉之妻，被告钟祥辉与被告朱莉莉使用涉案房屋共同经营钟表行生意。因此可以认定被告钟祥辉所欠租金系夫妻共同债务，被告朱莉莉理应对上述债务承担连带责任。为此，原告诉至法院，要求判令：1、被告钟祥辉立即向原告支付租金62万元（计算至《商铺租赁合同》终止之日）、违约金146.18万元（暂计至2015年1月25日，计算至付清租金之日）；2、被告朱莉莉对上述债务承担连带责任；3、本案诉讼费由两被告承担。原告朱绍兴向本院提交了以下证据：证据1、租赁合同，证明原、被告之间的租赁合同关系。证据2、婚姻关系证明、章贡区祥庆钟表行的工商登记信息，证明被告钟祥辉与被告朱莉莉之间的夫妻关系以及两被告共同经营钟表行的事实。证据3、（2013）赣中民一初字第213号民事判决书，证明逾期支付租金的违约金可按每月5%的标准计算。证据4、协议书，证明2015年3月16日原、被告双方终止了租赁合同。被告钟祥辉、朱莉莉辩称：1、原告诉称欠其62万元租金不符合事实。在2014年初答辩人因市场变化及其他原因导致经营困难并出现巨额亏损，故在2014年10月就与原告协商终止双方的租赁关系。2015年1月22日答辩人将店面腾空后于次日将店面的钥匙交回原告，并告知原告双方的租赁关系终止，所欠房租用履约保证金抵扣。因此答辩人根本没有欠原告所称的62万元租金。2、原告要求支付违约金不合理。由于答辩人的经营出现巨额亏损，故答辩人从2014年10月就开始拖欠原告的租金，答辩人在此段时间也与原告协商终止合同事宜，原告本来完全可依据双方所签合同第20条规定终止合同，从而避免双方损失的扩大。但原告故意让答辩人损失扩大，并据此要求答辩人支付租金和违约金，因此，原告要求支付2014年11月份以后的违约金是没有道理的，同时原告要求的违约金过高，请求法院依法予以调整并降低。被告钟祥辉、朱莉莉向本院提交了以下证据：证据1、解除租赁合同的通知函一份，证明2015年1月22日被告将店面腾空，交还了钥匙给原告，并向原告发出了解除合同的书面通知，被告之前也多次找原告协议解除合同。原、被告提交的证据，经当庭举证、质证，本院认证如下：被告钟祥辉、朱莉莉对原告提交的证据1、2、4的真实性、关联性与合法性均无异议，对原告提交的证据3的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为证据3与本案无关联。本院认为，原告提交的证据1、2、4符合证据的真实性、关联性与合法性，本院予以确认，原告提交的证据3与本案无关联，本院不予采纳。原告对被告钟祥辉、朱莉莉提交的证据的真实性无异议，对其合法性、关联性及证明对象有异议，被告并不是将店铺交还给原告，双方没有办正式的交接手续，是被告将钥匙丢还给原告，原告不接收、不认可合同终止，双方之前也没有口头协商终止合同。本院认为，该通知系被告单方出具，没有其他证据证实原、被告双方已就合同终止达成协议，故本院对被告提交的该份证据不予采纳。经审理查明：2012年8月8日，原告与被告钟祥辉签订《商铺租赁合同》一份，约定：由被告钟祥辉承租原告位于赣州市章贡区文清路xx号A1、A2、A3号三间商铺经营钟表，租赁期五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止。商铺租金为每月12万元，租金每季度（三个月）支付一次，商铺交付使用后，被告钟祥辉须于10日内向原告支付第一季度的商铺租金36万元，以后被告钟祥辉须于每季度第一个月的10号前预付本季度的租金。被告钟祥辉未按时向原告支付所有款项属于被告钟祥辉违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向原告支付所欠款1%的违约金。超过30日原告有权解除合同，收回商铺并可以从履约保证金中扣留被告钟祥辉所欠租金及违约金。任何一方单方面需提前解除合同，应提前三个月通知对方，并经双方协商同意后方可解除，否则任何一方无权单方面解除合同。合同签订后，被告钟祥辉按约支付给原告履约保证金36万元。自2014年10月起，被告钟祥辉因经营困难，只向原告缴纳了10万元租金，为此，原告诉至法院，要求处理。本案在审理过程中，原、被告双方经协商，于2015年3月16日签订《协议书》一份，一致确认双方签订的《商铺租赁合同》于2015年3月16日解除，原告收回商铺另行招租。截止2015年3月16日，被告钟祥辉尚欠原告租金564000元（120000元×5个月＋120000元／月÷30天／月×16天-100000元）。另查明，被告钟祥辉与被告朱莉莉系夫妻关系。本院认为：原告与被告钟祥辉签订的《商铺租赁合同》合法有效。被告钟祥辉租赁店铺后应及时向原告支付租金，其拖欠租金致本案纠纷发生，应承担本案全部责任。被告钟祥辉应向原告支付租金564000元及违约金，但双方约定的违约金过高，本院采纳被告要求予以降低的主张，酌定违约金按同期银行贷款基准利率的4倍予以计算。两被告系夫妻，应共同向原告承担责任，原告要求被告朱莉莉承担本案连带责任，本院予以支持。被告钟祥辉缴纳的履约保证金应予抵扣租金及违约金。原告要求被告承担2014年10月以前因拖延支付租金而造成的违约金，因未向本院提交相关证据，本院对此请求不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告钟祥辉向原告朱绍兴支付租金564000元，所欠租金与被告钟祥辉缴纳的360000元履约保证金相抵后，被告钟祥辉还须向原告朱绍兴支付租金204000元。二、由被告钟祥辉向原告朱绍兴支付违约金（以564000元为基数，从2014年10月11日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的4倍计算至付清之日止）。三、被告朱莉莉对被告钟祥辉应付款项承担连带清偿责任。上述第一、二、三项，限被告钟祥辉、朱莉莉于判决生效之日即向原告朱绍兴付清。四、驳回原告朱绍兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23454元，诉讼保全费5000元，合计28454元，由原告朱绍兴承担11727元，被告钟祥辉承担16727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本及副本共三份，并预交上诉费23454元，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判长 李 恒审判员 谢小梅审判员 刘芳梅二〇一五年五月二十六日书记员 罗 群 微信公众号“”