（2015）闽民申字第533号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-08-14
案件名称
余秉足与福建经典房地产开发有限公司合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书
法院
福建省高级人民法院
所属地区
福建省
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
余秉足,福建经典房地产开发有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百条，第二百零四条第一款
全文
福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）闽民申字第533号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：余秉足，男，汉族，1970年5月15日出生，住福建省永春县。委托代理人王群生、王新瑜，福建鹏峰律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：福建经典房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市丰泽区。法定代表人施能沂，该公司董事长。委托代理人郭荣锋、梁晓芬，福建泉南律师事务所律师。再审申请人余秉足因与被申请人福建经典房地产开发有限公司（以下简称经典公司）合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2014）泉民终字第376号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。余秉足申请再审称：一、二审法院认定余秉足与经典公司签订的《经典名门·旗舰名店街店面预约单》（以下简称预约单）合法有效。经典公司未按约履行义务，构成违约，应承担违约责任。却又以《预约单》不是本约驳回余秉足的诉讼请求，判决自相矛盾。（一）原审认定合同法律关系定性错误。余秉足主张的法律关系为预约合同纠纷而非本约合同纠纷。从《预约单》名称而言，其性质为预约单，与本约毫无关联。该预约单中对购买的店面、位置、优先购买权、签订合同的时间、顺号认购、合同签订的权利放弃等作了约定，这些内容都体现了预约合同的特征。因此，一、二审把预约合同作为本约合同纠纷来判决，违背事实，混淆了法律关系。依《预约单》第1条、第3条、第4条约定，余秉足与经典公司之间具有将来签订商品房买卖合同的意思表示。签订购房合同的时间虽未具体确定，但店面建成并出售是将来一定时间内必然发生的事件，且必然可以产生签订本约合同的法律事实。余秉足享有讼争店面第一个订购的权利，产生缔结本约合同是必然的结果。而这个结果不发生，其责任在于经典公司，经典公司违约行为造成了余秉足失去缔结本约的机会，由此产生损失是必然的结果。经典公司依法须承担法律责任。一、二审法院认定《预约单》有效且认定经典公司违约，本应依照《预约单》法律关系进行判决，但一、二审法院以本约合同进行分析，以此得出余秉足诉求不能成立的结论，显然是主观杜撰。（二）原审法院适用法律错误。本案属于预约合同纠纷，适用依据应当是最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，而不是判决中所引用的法律法规。（三）经典公司违约，导致预约合同不能履行，应当承担违约赔偿责任。本案讼争的楼盘开盘时经典公司未通知余秉足签订认购书，并擅自将余秉足预订的店面卖给施秋丽，余秉足主张由经典公司赔偿2702000元，具有事实和法律依据。本预约合同不能履行，责任在于经典公司，经典公司的违约行为给余秉足造成了损失已成事实。由于余秉足订购了讼争店面，未向其他房地产商购买店面，现在余秉足再购买同类型的店面，与当时存在极大差价。经鉴定差价为2702000元，这些的损失都是经典公司违约行为造成的，余秉足的损失与之有内在的关联性。经典公司应承担赔偿责任。余秉足的主张符合司法解释的规定。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：当事人签订认购书、订购书预订……等预约合同，……一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。综上，请求撤销一、二审判决，改判由经典公司赔偿余秉足经济损失2702000元或发回重审，由经典公司承担一、二审案件受理费及鉴定费。经典公司提交意见称：（一）原审法院认定《预约单》的法律性质不属于预约合同无误。首先，《预约单》不具有预约合同的约束性。从《预约单》的内容看，均是约定余秉足享有优先认购店面的权利，并没有必须或签订正式商品房买卖合同的义务。《预约单》仅是赋予余秉足优先与经典公司进行磋商的权利，至于交易是否能够完成，双方均可自由决定。其次，《预约单》不具有预约合同的确定性。《预约单》约定的仅仅是余秉足对店面的优先认购权，具体的交易标的不确定，交易时间、交易价格和交易方式均未作约定。再次，《预约单》不具有预约合同的合意性。余秉足购买店面的意思表示尚不明确，是否认购其可以自由选择，根据《预约单》第4条的约定，余秉足可以随意对优先权进行放弃，放弃并不会造成其经济损失。在双方未能对交易达成一致意见的情况下，余秉足完全可以另行购买店面。最后，根据《预约单》的约定，余秉足享有的是优先认购权而不是优先购买权，双方在签订商品房买卖合同之前需先签订《认购书》，《认购书》才是预约合同。（二）违反预约合同并无可得利益损失。双方并未就讼争店面签订正式的买卖合同，交易未完成，可得利益并未确定，余秉足主张可得利益损失没有法律依据。即使双方签订了《商品房认购书》，在履行该预约合同的本身也并无任何交易发生，不会产生任何经济利益，最终未能完成交易，余秉足丧失的仅是一次订立合同的机会，机会利益不是法益，因机会丧失产生的损失不是合同利益。（三）占用期间利息损失赔偿属于承担违约责任的一种，一、二审适用法律正确。因双方未约定违约责任，原审法院判决经典公司应返还预约金及占用期间的利息损失。利息损失即是原审法院要求经典公司承担的违约责任。综上，一、二审法院适用法律正确，应予以维持。本院经审查认为，二审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：预约合同，是指双方当事人之间约定将来订立本约的合同。涉案《预约单》明确了双方当事人的基本情况，所指向的2号楼03店面是明确的，所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。《预约单》中未确定的拟交易商铺的价款、面积等内容均可由双方最终签订正式商品房预售合同时予以确认。这表明双方当事人经过磋商，就条件成就时实际进行商铺买卖达成了合意，对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排，并以书面形式明确将来商铺正式预售时余秉足享有优先同经典公司订立正式的商品房预售合同的权利。《预约单》是具有法律约束力的预约合同。该预约合同是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合同生效后，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。一方当事人未尽到合同义务构成违约的，应当承担相应的违约责任。但是，预约合同与本约之间毕竟存在法律性质上的不同，预约合同违约仅是导致守约方丧失订立本约的机会，且守约方所受经济损失应仅限于信赖利益损失，并不包含可得利益损失。就本案而言，根据一、二审法院查明的事实，经典公司未按约履行通知义务，并将涉案商铺售予案外人，导致《预约单》中双方约定将来正式签订商品房预售合同的根本目的无法实现，应认定为违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于涉案商铺已出售给案外人，继续履行订立商品房预售合同客观上已不可能实现，余秉足只能要求经典公司赔偿其经济损失。关于赔偿损失数额的计算问题，如前所述，涉案《预约单》不同于正式的商品房预售合同，经典公司违反《预约单》的约定不会造成余秉足的可得利益损失。故本案中余秉足以经典公司违反预约合同的约定，请求后者赔偿可得利益损失2702000元依据不足，不予采信。综上所述，余秉足的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回余秉足的再审申请。审 判 长 张宏伟代理审判员 张丹萍代理审判员 孙 艳二〇一五年五月二十六日书 记 员 吴广强附：本案适用法律法规条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。 微信公众号“”