（2015）渝北法民初字第09141号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-01-05
案件名称
游双玲与肖义中房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
游双玲,肖义中
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十七条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第09141号原告游双玲，男，1981年11月11日生，汉族，住重庆市渝北区。被告肖义中，男，1977年4月23日生，汉族，住重庆市渝北区。原告游双玲与被告肖义中房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由代理审判员陈吉彦独任审理，适用简易程序于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告游双玲，被告肖义中到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告游双玲诉称：原被告于2012年6月22日签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的重庆市渝北区××路××#×-×-×-×号房屋，同时约定被告应在向原告交付房屋后尽快迁出户籍。该合同签订后，原告按约支付了房款，被告也于2012年6月27日将房屋交付给原告并办理了房屋产权变更手续。但被告至今未将户籍迁出，导致原告无法顺利迁入户籍为子女办理入学手续。被告的行为构成违约，故原告起诉请求1.判令将户籍从重庆市渝北区××路××#×-×-×-×号房屋迁出；2.判令被告支付原告违约金（以399800元为基数，按每日千分之一的标准从2012年6月22日起计算至2015年4月10日止，以10万元为限）；3.判令被告向原告支付违约金（以399800元为基数，按每日千分之一的标准从2015年4月10日起计算至被告将户籍迁出重庆市渝北区××路××#×-×-×-×号之日止）。被告肖义中辩称：1.原被告于2012年6月22日签订《房地产买卖合同》属实，合同签订后原告付清了房款，被告也于2012年6月27日将房屋交付给原告并办理了房屋过户手续；2.被告2015年5月7日收到本案传票，2015年5月11日已经办理了户籍迁出手续；3.《房地产买卖合同》签订时间为2012年6月22日，原告起诉的时间超过了两年诉讼时效；4.《房地产买卖合同》是经中介公司介绍签订，是格式合同，其中手写内容均是中介公司工作人员填写，被告并未仔细阅读合同内容，故被告一直不知道有迁出户籍这一义务，原告截至起诉前也一直未向被告提出过迁出户籍；5.《房地产买卖合同》仅约定了不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款的违约金，并无逾期办理户籍迁出手续的约定，故原告主张违约金缺乏合同依据；6.《房地产买卖合同》未约定办理户籍迁出手续的期限，而被告在收到法院传票后，在一周内及时办理了户籍迁出手续，不构成违约。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年6月22日，被告肖义中（卖方）、原告游双玲（买方）、满记（重庆）置业代理有限公司（经纪方）签订《重庆市房地产买卖合同》一份，约定：卖方出卖位于重庆市渝北区××路××#×-×-×-×房屋给买方，成交价格为399800元，该房屋交付使用的时间为：卖方收齐房款当天……买方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有的标志；卖方保证必须在交房后应及时迁出户口。……（四）违约责任：1.因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务，则（1）逾期超过10天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；（2）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限；（3）如买方出资提前还贷后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。该合同还对其他事项进行了约定。同日，原被告还签订了上述《房地产买卖合同》的附件，约定了定金、房款支付方式等事项。上述《房地产买卖合同》签订后，原告按约付清了房款，被告于2012年6月27日将合同所涉房屋交付给原告，并于当日将该房屋过户给原告。另查明，2015年4月1日，满记（重庆）置业代理有限公司出具证明一份，载明“兹证明游双玲女士及王伟先生于2013年12月13日因肖义中先生房产买卖合同履行一事向我单位寻求咨询及帮助情况属实！”，落款为“颜诗平”并加盖了该公司印章。被告于2015年5月7日收到本案的传票、起诉状副本等法律文书。2015年5月11日，被告办理了户籍迁出手续，将户口从重庆市渝北区××路××号×幢×单元×-×迁至重庆市渝北区××路×号×-×。庭审中，原告称被告向其交付房屋后，其多次电话要求被告将户籍迁出，被告均无法联系或不接电话。原告对此未举示证据。上述事实有《房地产买卖合同》及附件、中国工商银行转账回执、满记（重庆）置业代理有限公司出具的证明、肖义中户口簿、身份证及原被告的陈述等在案为据。本院认为：原被告及满记（重庆）置业代理有限公司于2012年6月22日签订的《房地产买卖合同》及附件系各方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按该合同约定享有权利、履行义务。该合同约定“卖方保证必须在交房后应及时迁出户口”，但未约定具体的履行期限；同时，该合同第（四）条第（2）向中约定“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起七天为履行期限”，故被告履行户籍迁出义务应以原告或中介公司发出敦促履行通知之日起七天内为限。原告虽称2012年6月27日被告交房后，原告多次电话通知被告迁出户籍，但被告不予认可，原告也未举示证据证实，原告举示的满记（重庆）置业代理有限公司出具的证明，内容不能反映原告或该公司催告过被告履行户籍迁出义务，不能证明原告所称的事实，因此，原告应承担举证不能的不利后果，本院对其主张的该项事实不予采信。本案中，原告的起诉状可视为原告催促被告履行义务的通知，而被告于2015年5月7日领取起诉状副本后，于2015年5月11日即将户籍从案涉房屋处迁出，并未超出合同约定的七天期限。因此，被告的行为不构成违约。此外，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，民事诉讼时效为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。原被告均确认被告于2012年6月27日交房并办理房屋过户手续，原告应从次日起两年内即2014年6月28日前要求被告将户籍迁出及主张违约金，而原告直至2015年4月10日才向本院起诉，又无证据证明其存在向被告主张权利等足以引起诉讼时效中止、中断的情形，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告游双玲的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，保全费1020元，合计2170元，由原告游双玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 陈吉彦二〇一五年五月二十六日书 记 员 杨如玉 微信公众号“”