（2015）穗中法民五终字第2450号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-08
案件名称
广州市国土资源和房屋管理局与毛惠梅房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
毛ｘ梅,广州市国土资源和房屋管理局
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条；《广东省公有房产管理条例》：第十一条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2450号上诉人（原审被告）：毛x梅，住广州市。被上诉人（原审原告）：广州市国土资源和房屋管理局，住所地广州市豪贤路193号。委托代理人：周丽莹，该局工作人员。委托代理人：林小兰，该局工作人员。上诉人毛x梅因与被上诉人广州市国土资源和房屋管理局（以下简称市房管局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市人民中路403号房屋是市房管局管理的经租房。该房屋产别全民，使用性质为住宅，建筑面积共169.52平方米，砖木结构共4层，涉案房屋是其中的403房。2006年2月，市房管局属下广州市荔湾区国土资源和房屋管理局（甲方）与毛x梅（乙方）签订了《广州市房地产租赁合同》约定：甲方将荔湾区人民中路403号403部位的房地产出租给乙方作住宅用途，使用面积9.71平方米，租赁期限从2006年1月1日至2006年6月30日，租金33.7元／月，租金按月结算；租赁期内，乙方负责承担下列责任：租赁期届满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方，如需继续承租房屋，应提前与甲方协商，双方另订合同，等等。合同签订后，市房管局、毛x梅均依约履行。合同到期后，双方没有续签租赁合同。毛x梅交租至2014年12月底，无欠租情况。该房屋现仍由毛x梅居住使用。原审另查明：2013年9月26日，毛x梅通过购买取得了荔湾区南岸路荟文二街5号1602房的产权，另有共同共有人赖石桥与赖昌宏。该房屋建筑面积124.05平方米，现由毛x梅一家三口居住使用。市房管局于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：解除市房管局、毛x梅之间就广州市荔湾区人民中路403号403房房屋的租赁关系，并要求毛x梅（含同住人员）将该屋的使用权交还给市房管局。毛x梅原审答辩称：不同意市房管局的诉讼请求。涉案房屋是1999年3月房改政策前由毛x梅向房管局出资购买租赁权得来的，即是俗称“买租簿”，依法依规，符合政策。市房管局不应该用十几年之后的现行政策去处理历史问题，依照合同法的规定，市房管局不应单方面解除双方的房屋租赁关系。且一直以来，毛x梅都按时办理房屋租赁手续及交纳房租，但市房管局以毛x梅有私房为由，暂不予办理年审续租手续。原审法院认为：广州市人民中路403号403房是市房管局管业的经租房，市房管局对该房屋依法享有占有、使用、收益的权利。市房管局、毛x梅签订的《广州市房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、法规强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应切实履行合同义务。根据该合同约定，租赁期届满且市房管局要求收回房屋的，毛x梅负有交回房屋给市房管局的义务。且涉案房屋为公房，公房分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，现毛x梅已购买私人房产，明显不属于上述分配对象，不符合承租涉案公房的条件。综上，市房管局要求解除其与毛x梅之间就涉案房屋的租赁关系并要求毛x梅及同住人员迁出涉案房屋，将房屋使用权交还市房管局的诉请，原审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，原审法院于2015年1月19日作出如下判决：一、解除广州市国土资源和房屋管理局与毛x梅就广州市人民中路403号403房的租赁关系。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，毛x梅（含同住人员）迁出广州市人民中路403号403房，将上述房屋使用权交还给广州市国土资源和房屋管理局。一审案件受理费50元，由毛x梅负担。判后，上诉人毛x梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、毛x梅与的赖石桥是夫妻关系，含本案在内的四件案原审均没有处理我方补偿问题。四件案所涉四间房屋是我方在1999年期间累计出资3万多元购买了永久使用权，现法院判令我方搬迁却对永久使用权问题不作任何补偿是不公平的。二、我方现使用的房屋不是无偿得来的，是1999年期间，我用8100元向房管部门支付了“场地使用费”购买得来的，证据确凿，是光明正大、合法合理的行为。根据《合同法》的规定，市房管局单方面收回房屋中止合同，属违约行为。《省办法》只是要求中止租赁，市房管局是曲解法律法规，是选择性执法。原审法院罔顾租户利益，对租户损失只字不提，有失公允。三、毛x梅在二审庭审中增加上诉理由如下：（一）原审法院未按赖石桥、毛x梅的申请组织调解，从开庭到判决，仅用几天时间马马虎虎结案。（二）四案所涉的人民中路403号、405号房屋是单边木板楼梯上落，仅60公分狭窄通道，原是侨私房物业，据知是房管局在1958年代管至今。毛x梅、赖石桥当兵后再转入公安工作，至今尚未能享受福利房待遇。涉案房屋是毛x梅、赖石桥在1999年期间通过房管部门以正当合法手续俗称买“租簿”当时政策收费是缴纳“入住场地费”按平方标准计算，共收取8100元得来的，现还保存着由房管局开具的正式国税发票。另外，人民中路405号401房、人民中路403号402房两房屋的上手住户未能搬迁，只能通过双方协商支付搬迁补偿费共11000元，详细可见私人收款收据。该侨私房是已有近100年历史的陈旧破烂危房，原住户曾代理房管局大维修过多次。本人接租后，靠微薄收入工资不行，只能高利贷贷款，就四小间共计不到50平方房屋入住维修：水、电、门、窗、粉刷、打天花装修、添置楼阁三人、铝合金梯三把、空调三台，据不完全统计，当时共耗资约3万多元才能入住。（三）房屋管理部门是官逼民，一定按新政策终止合同租赁关系的话，前提必须退还“买租本”金额及租户的所有经济损失及合理赔偿。（四）出资购买租本及维修房屋使用，是永久性的租赁使用，作为房管局是政府管理的其中部门，应当通过合情合理作调解工作在先，不应没照会、不接受面谈，将合法租赁人推去法庭，这种行为是不公平的。综上所述，毛x梅上诉请求撤销原审判决，判决驳回市房管局原审诉请。被上诉人市房管局答辩称：请求二审法院维持原审判决。本院二审经庭询调查确认原审查明事实。二审另查明：一、市国房管局就广州市人民中路403号302房、人民中路403号403房（涉案房屋）、人民中路405号401房、人民中路403号402房曾向毛x梅、赖石桥分别提起四件诉讼，案号是【（2015）穗荔法民三初字第163、164（即本案一审）、165、166号】，四案所涉房屋由毛x梅、赖石桥分别承租，毛x梅、赖石桥系夫妻关系。二、毛x梅、赖石桥主张其原审提交了以下材料作为四案证据：1、广州市越秀区大新房屋管站出具的发票1张，载明“1999年3月9日填发；顾客名称毛x梅；项目人民中403号（403房）；说明收场地补偿费；金额2500元”；2、广州市越秀区大新房屋管站出具的发票1张，载明“1999年8月10日填发；顾客赖石桥；项目人民中#403；说明收场地补偿费；金额2000元”；3、广州市越秀区大新房屋管站出具的发票1张，载明“1999年9月28日填发顾客名称赖石桥；项目人民中#405四楼；说明收场地补偿费；金额3600元”；4、广州市越秀区房屋租赁管理所分别于1999年3月9日、9月2日出具登记费2元的收据各一张，证据1-4证明毛x梅、赖石桥已经向房管部门购买了四案所涉房屋的永久使用权。5、《收据》一张，内容如下“今收到赖石桥同志交来人民中路403#4楼中间房房屋转让费一次性3000元人民币。以后不再追究任何责任，并在大新房管站办理退房手续，由新房主赖石桥承租。收款人：潘见科（子）1999年8月10日”；6、《收据》一张，内容如下“本人自愿将原租赁空置住房人民中路405号四楼退出，转让给赖石桥同志承租，并一次性由赖石桥同志交人民币8000元正，作为补偿搬迁费，双方到大新房管站办理退出承租手续后同时将我家原来人民中路405号四楼的所有人员户口迁出，有关办理一切手续之费用，由赖石桥同志支付。以上双方自愿，并无反悔。收款人：譚仕钜1999年9月28日”，证据5-6证明毛x梅、赖石桥为承租涉案房屋另行向案外人支付了转让费，房管部门应予赔偿。市房管局陈述称：对发票的情况不清楚，上述发票不是市房管局加盖的公章，具体由法院核实；对于发票所记载的“场地使用费”的性质，市房管局不清楚，如果毛x梅、赖石桥对款项有异议，可以另行主张权利。三、双方当事人二审均确认四案所涉的四套房屋原属于广州市越秀区大新房屋管站管理。本院认为，本案系租赁合同纠纷，市房管局、毛x梅之间的租赁合同期限届满后，毛x梅仍实际居住涉案房屋并向市房管局交付租金，双方形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，市房管局要求解除涉案租赁合同，并无不妥。另外，涉案房屋为公共租赁住房，依照《广东省公有房产管理条例》第十一条的规定，公房租赁具有特殊性，分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。市房管局作为公房行政管理部门，其亦有权决定是否将涉案房屋续租给毛x梅，现市房管局经审查认为毛x梅已取得自有产权房，不符合租用直管公房的条件，遂决定不再将涉案房屋续租给毛x梅。原审综合上述事实判令解除市房管局、毛x梅之间的租赁合同关系，毛x梅将涉案房屋腾空并交还给市房管局，合法有据，本院予以维持。至于毛x梅上诉主张其承租涉案房屋支付了相应价款购买了涉案房屋的永久使用权，并对涉案房屋进行了投资装修，要求市房管局退还相关款项并对装修等作以赔偿的问题。因毛x梅原审未提出此反诉请求，双方二审未就此达成调解协议。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本案二审对此不作调处。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人毛x梅的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人毛x梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年五月二十六日书 记 员 璩方慧