（2015）通民终字第166号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-11-04
案件名称
罗玉兰与内蒙古庆达房地产开发有限公司、付艳春确认合同无效二审民事判决书
法院
内蒙古自治区通辽市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区通辽市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗玉兰,内蒙古庆达房地产开发有限责任公司,付艳春
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通民终字第166号上诉人（原审原告）罗玉兰。被上诉人（原审被告）内蒙古庆达房地产开发有限责任公司，。法定代表人包权甫，职务：董事长。被上诉人（原审被告）付艳春。上诉人罗玉兰因确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区科尔沁左翼中旗人民法院（2013）左民初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后依法组成合议庭于2015年5月25日公开开庭审理了此案。上诉人罗玉兰到庭参加诉讼，被上诉人内蒙古庆达房地产开发有限责任公司及付艳春经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院认定，2006年5月30日原告罗玉兰与被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司销售员包某某签订了楼房买卖协议书一份，约定原告罗玉兰以155，000.00元的价格购买由被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司开发建设的位于某镇国道111线东侧中栋北第X号楼，原告罗玉兰首付55，000.00元，其余按月息0.8厘计算，每年还款日期为12月31日，分五年还清，超期按3分计算。原告罗玉兰实际给付购房首付款40，000.00元。签订楼房买卖协议书后，原告罗玉兰实际占有使用该楼房。2006年12月30日原告罗玉兰给付购房款35，000.00元，利息款4，800.00元。2007年春季因原告罗玉兰丈夫有病，原告罗玉兰举家迁往某市某区居住，原告罗玉兰将该楼房出租给吴某使用。2007年8月6日被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司营业执照被工商行政管理机关吊销。2009年8月份，被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司以原告罗玉兰未按时给付剩余购房款为由，将此楼房从吴海手中收回，并实际占有该楼房。2010年6月8日被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司以230，000.00元的价格将该楼房卖予被告付艳春，被告付艳春已给付完购房款，并在房产登记机关办理了产权登记。原审法院认为，原告罗玉兰未按时给付被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司剩余购房款，被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司将楼房收回，与被告付艳春签订楼房买卖协议书，将楼房卖予被告付艳春。被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司与被告付艳春签订的楼房买卖协议书不违反法律规定，真实有效。被告付艳春对于被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司营业执照被工商行政管理机关吊销不知情，而且被告付艳春购买本案争议楼房时，被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司实际占有此楼房，被告付艳春对于被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司出售该楼房产生合理信赖，且在买卖楼房时处于善意状态，被告付艳春经被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司销售人员包宝辉，与被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司签订了楼房买卖协议书一份，以230，000.00元价格购买本案争议楼房，并办理了房屋登记手续，按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，被告付艳春符合善意取得规定，其善意取得该房产。综上，二被告约定房价为230，000.00元，符合当时市场价格，被告付艳春已支付购房款，并办理了房屋登记手续，已善意取得本案争议房产，故原告罗玉兰诉讼请求，本院不予支持。被告付艳春关于其已善意取得本案争议的楼房，请求驳回原告罗玉兰诉讼请求的辩解理由，本院予以采纳。被告内蒙古庆达房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，既不答辩又不到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：驳回原告罗玉兰的诉讼请求。案件受理费100.00元、公告费400.00元，合计500.00元，由原告罗玉兰负担。上诉人罗玉兰不服原审判决，上诉的主要理由是：原审程序违法，适用法律不当。被上诉人付艳春是否善意取得涉案房屋，不是本案的审理范围。本案中，上诉人请求的是确认二被上诉人所签订的《楼房买卖协议》无效。而该协议是否有效与善意取得制度无任何关联，善意取得也不能成为合同有效的理由。另，2007年8月6日，被上诉人内蒙古庆达房地产开发有限责任公司营业执照被工商行政管理机关吊销，这种状态下公司不能从事与清算无关的任何活动，公司的行为能力已经受到限制，其所签订的合同应属于无效合同。综上，请求二审法院查明事实的基础上依法公正裁判。被上诉人内蒙古庆达房地产开发有限责任公司、付艳春均未进行答辩。经审理，本院查明的事实及采信的证据与原审一致，本院予以确认。上诉人罗玉兰在二审期间提供吴某的证明一份，证明2009年包某某从吴某手里将涉案房屋收回后又另行出卖给被上诉人付艳春。本院经审查后认为，证人吴海无正当理由未出庭作证，且又不能证明上诉人的上诉主张，故本院对此不予采信。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产买卖标的物房屋的所有权转移应以登记为准。本案中，被上诉人内蒙古庆达房地产开发有限责任公司作为房地产开发企业将其开发的涉案房屋分别出售给上诉人罗玉兰及被上诉人付艳春。上诉人罗玉兰虽然先于被上诉人付艳春与内蒙古庆达房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，但并未办理登记手续，双方签订的房屋买卖合同仅能引起债权变动的法律效果，并未发生物权变动的法律效果，标的物的所有权并未发生转移。而被上诉人付艳春已经办理了房屋登记手续，已经发生了物权变动的法律效果，付艳春取得了涉案房屋所有权，成为了所有权人。综上所述，被上诉人内蒙古庆达房地产开发有限责任公司的上述行为属于典型的“一房二卖”行为，无论被上诉人内蒙古庆达房地产开发有限责任公司是有权处分还是无权处分，数个买卖合同均为有效合同，先办理登记手续的买受人取得标的物的所有权，未能取得标的物所有权的买受人可向出卖人主张违约责任的承担，即上诉人可向内蒙古庆达房地产开发有限责任公司主张违约责任的承担。现上诉人要求确认二被上诉人签订的《楼房买卖协议书》无效的上诉理由缺乏事实及法律依据，不予采纳。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元由上诉人罗玉兰负担。本判决为终审判决。审判长 郭秀琴审判员 蒋鹏哲审判员 王琳琳二〇一五年五月二十六日书记员 金 玲 来源：百度“”