（2015）绍诸民初字第1499号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2017-01-09
案件名称
齐祖款与孙建松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
诸暨市人民法院
所属地区
诸暨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
齐祖款,孙建松
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2015）绍诸民初字第1499号原告：齐祖款，男，1973年5月23日出生，汉族，浙江省泰顺县人，住浙江省泰顺县，现住诸暨市。委托代理人（特别授权）：金峰，浙江越晖律师事务所律师。被告：孙建松，男，1962年1月12日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住浙江省诸暨市，现住诸暨市。原告齐祖款为与被告孙建松房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月20日向本院提出起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员徐怡燕于同年5月18日公开开庭进行了审理。原告齐祖款及其委托代理人金峰、被告孙建松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐祖款诉称，2013年10月30日，原、被告签订租房协议一份，约定被告将浣东街道下季村季伯涛的部分厂房转租给原告使用，租期为两年，到2015年10月1日止。租金为首期21000元，末期20000元。协议签订后原告即搬入使用。一年后，由于电力不足，原房东即季伯涛将原告厂房的工业用电切断，导致原告无法正常开工。原告多次与被告沟通，要求恢复电力或退还剩余房租，但被告既不恢复通电也不同意退还租金。原告因断电歇业一个多月，停业期间原告需发工人工资，但因停电无法开工接单，原告只能另寻房屋租赁。停工期间导致原告工资损失22500元。现原告起诉要求解除原、被告之间的租房协议，退还七个半月的房租12500元，并赔偿损失22500元。审理中，原告撤回要求被告赔偿损失22500元的诉讼请求。被告孙建松辩称，原告租赁房屋的电源是原房东切断的，原告应向原房东主张权利，原告方应继续租用房屋至约定的租赁期满。经审理查明，2013年10月30日，原告因从事水刀数控切割加工工作所需，向被告租赁位于浣东街道下季村季伯涛所有的厂房。双方约定租期至2015年10月1日，租金总计41000元，首付21000元，尾款20000元，尾款定于2014年10月1日支付，同时约定电费按工业用电的国家标准计收，具体改造由原告方负责。签订协议后，被告交付租赁房屋给原告使用，原告亦已将两期租金缴清。2015年2月13日，原告承租房屋的工业用电被切断。断电后，双方曾协商争取恢复工业用电，但最终未能恢复，现原告承租房屋工业用电处于被切断状态。上述事实，由原、被告的庭审陈述及原告提供的租房协议、收据等证据予以证实，双方经质证对证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告之间订立的房屋租赁协议，意思表示真实，且未违反法律法规的规定，应属合法有效。租赁协议签订后被告向原告交付了出租房屋，原告亦已支付完毕至2015年10月1日的房屋租金。至2015年2月13日止，原、被告双方均按约履行了协议内容。现原告提出因其承租房屋工业用电被切断，致使其无法进行水刀数控切割加工工作，其租房目的已无法实现，故要求解除房屋租赁合同并退还剩余租金，但被告坚持要求被告继续履行租赁协议。因此，本案争议的焦点在于原告是否因承租房屋断电致合同目的落空而享有解除租赁合同的权利？如果原告享有解除权，则原告可返还部分房租的起算点是何时？对于第一个问题，根据庭审中原、被告的陈述，原告租赁房屋是用于从事水刀数控切割加工工作，且从搬入承租房屋起亦一直从事该项工作，而该项工作的开展必须使用工业用电。但承租房屋自2015年2月13日被切断工业用电后，至今未能恢复供电。本院认为，原告租房的目的在于进行水刀数控切割加工工作，对此被告应是明知，故被告有义务保证出租房屋在租赁期间原告能正常使用的状态，现租赁房屋工业用电被切断，原告方无法正常进行工作，原告已无法实现其租赁房屋的目的。因此，根据合同法当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同之规定，原告方依法享有解除合同的权利。现原告要求解除其与被告之间的租房协议的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求返还房租的诉讼请求，与法相符，其合理部分本院亦予以支持。可返还部分房租的起算点，原告主张从2015年2月13日断电之日起算，因其实际至2015年5月15日才将加工用机器设备搬离租赁房屋，故可返还的房租应从原告实际腾退房屋后即2015年5月16日起算至2015年10月1日止，共计四个半月，金额为7500元（20000元/12个月×4.5个月）。合同解除后，原告作为承租人需要承担交还租赁房屋的法律后果。本案中，原告作为请求解除合同的一方，虽未将上述法律后果作为诉讼请求一并提出，但根据权利义务相一致的原则，为减少双方当事人的诉累，原告应在本判决生效之日将租赁房屋交还给被告。综上，原告要求解除双方之间的房屋租房合同并由被告返还相应的房租，理由正当，本院予以支持。被告关于租赁房屋被切断电源系原房东所致、原告应向原房东主张权利的辩解意见，应未能提供相关证据证实，亦与合同的相对性不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告齐祖款与被告孙建松于2013年10月30日订立的租房协议；二、被告孙建松应返还原告齐祖款2015年5月16日至10月1日的房屋租金人民币7500元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、原告齐祖款应在本判决生效之日将其租赁的位于浣东街道下季村季伯涛所有的房屋交还给被告孙建松。四、驳回原告齐祖款的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费675元，依法减半收取337.5元，由原告齐祖款负担250元，被告孙建松负担87.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。[在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费675元，款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理]。代理审判员 徐怡燕二〇一五年五月二十六日书 记 员 边书笑 关注公众号“”