(2015)泌民初字第00553号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-24
案件名称
张尚武诉被告牛海燕房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
泌阳县人民法院
所属地区
泌阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张尚武,牛海燕
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第五十一条,第五十八条,第六十条第一款,第二百一十二条
全文
河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书(2015)泌民初字第00553号原告张尚武,男,1993年5月5日出生。委托代理人史俊山,河南博涛律师事务所律师。被告牛海燕(又名牛丙已),男,1974年4���13日出生。委托代理人姚增堂,河南广义律师事务所律师。原告张尚武诉被告牛海燕房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人史俊山、被告牛海燕及其诉讼代理人姚增堂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张尚武诉称,原被告于2014年12月19日签订了店面转让合同,随后原告去装修房子,有人出来阻止原告装修房子,原告这才知道被告与房东黄俭签订的合同是被告没有自由转让房屋的权利,被告转让房屋必须经房东同意,被告的行为是欺诈行为,给原告造成了巨大损失,被告的行为严重的侵犯了原告的合法权益,特具文起诉,依法确认原告与被告于2014年12月19日所签订的店面转让合同无效,并判决被告返还原告租金150000元;本案诉讼费用由被告负担。被告牛海燕辩称1、原被告双方签订的店面转让合同��双方真实意思表示,没有违反法律或行政法规的强制性规定,是合法有效的合同。被告不存在任何欺诈行为,其行为也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条其他导致合同无效的情形。首先,在双方签订的店面转让合同第三条明确约定“甲方已将该店面的有关情况告知乙方”这里充分说明原被告是在自愿、合法、诚实信用的前提下签订的店面转让合同。其次,在第三条第三款第一项特别约定“本合同调整甲乙双方的店面转让关系单独成立,其他合同不对本合同具有约束力”也就是说双方签订的店面转租合同单独成立,不因其它文书的存在而否定本案合同的效力。2、转租合同是指将承租人将租赁物全部或者一部分出租人于第三人供其使用、收益,第三人则支付租金为此而签订的合同,强调承租人并不脱离原租赁关系。租赁转让合同是指由第三人承担承租人租赁合同上的法律地位,而承租人完全退出租赁关系的合同。本案的原被告双方签订的店面转让合同事实上是转租合同,原告取得的租赁权,是在转租人享有租赁权的基础上以同一样的物在创设一新租赁权,因此属于创设取得,非权利义务的概括承受被答辩人完全替代承租人的法律地位。答辩人认为本案是承租人与次承租人在原租赁合同的基础上成立的一个新的租赁合同,承租人的权利义务发生转移;故再一次说明本案合同与答辩人原先签订的协议没有必然的联系。3、原告诉称与事实不符,原告之所以提起本案诉讼是在本案合同生效后其在装修网吧过程中,原房东得知原告即将从事的生意与其经营的生意一样,涉及同业竞争,原房东为此阻止其施工而引起的。被告认为原告与原房东之间的纠纷系另一法律关系,不能因此而导致涉案合同无效。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明,原告张尚武作为乙方与被告牛海燕作为甲方于2014年12月19日签订店面转让合同一份,约定被告牛海燕将座落于泌阳县文化路中段面积为500平米的店面转让给原告张尚武使用,合同转让费为150000元。甲方已将该店面的有关情况告之乙方,并约定本合同调整甲乙双方的店面转让关系,单独成立,其他合同不对本合同具有约束力。同日被告牛海燕出具收条一份,收到原告张尚武的门店转让费15万元。另查明,2014年7月16日被告牛海燕与房东黄俭签订租房协议一份,协议约定黄俭将泌阳县文化路中段的房屋面积为500平米租赁给牛海燕使用,在租赁期间,乙方不准转租此房屋。因牛海燕接此房没带转让费,牛海燕可以转让自己(投资的装修及设备),但必须经甲方同意,并且由黄俭再与第三方签订房屋租赁协议后,此协议与牛海燕自动解除。��院认为,2014年7月16日被告牛海燕与房东黄俭签订的租房协议是双方当事人真实意思表示,且不违法相关法律规定,为有效协议。该协议约定被告牛海燕转让店面必须经黄俭同意,双方当事人均应遵守合同的约定。原告张尚武作为乙方与被告牛海燕作为甲方于2014年12月19日签订店面转让合同一份,约定将涉案店面转让给原告张尚武使用,合同转让费为150000元。该协议也是当事人真实意思表示且不违法相关法律规定,但是由于被告牛海燕不是涉案店面所有人,且其与房东黄俭签订的合同约定,转让该涉案店面时应征得房东黄俭的同意,被告牛海燕没有权利转让涉案店面,故此时该合同属于效力待定合同。在庭审过程中,房东黄俭出庭证实被告牛海燕转让涉案店面时并没有征得自己的同意即截止目前被告牛海燕并没有权利转让店面或者取得转让店面的权利,故其对涉案店面的转让行为属于无权处分,其与原告张尚武签订的店面转让合同属于无效合同。无效合同,自始无效。合同无效,因该合同取得的财产,应当予以返还。故依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条、六十条、二百一十二条之规定,判决如下:一、原告张尚武与被告牛海燕于2014年12月19日签订店面转让合同为无效合同;二、限被告牛海燕于本判决生效十日内向原告张尚武返还店面转让费人民币拾伍万元整。案件受理费1650元,保全费100元,由被告牛海燕负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 罗强二〇一五年五月二十六日书记员 赵娅 来自