（2015）一中民终字第02493号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-06-11

案件名称

北京来祥养殖中心与延庆县永宁镇南张庄村村民委员会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京来祥养殖中心,北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第02493号上诉人（原审被告）北京来祥养殖中心，住所地北京市延庆县永宁镇南张庄村东北2000米。法定代表人张来祥，厂长。委托代理人赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会，住所地北京市延庆县永宁镇南张庄村。法定代表人李万田，村主任。委托代理人李双武，男，1970年6月7日出生，村民代表。委托代理人周尚珍，男，1962年2月23日出生，村民代表。上诉人北京来祥养殖中心因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第02734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会在原审法院起诉称：2010年7月14日，我村委会与北京来祥养殖中心签订一份《租赁协议》，将养殖区（包括鸡舍16栋）租赁给北京来祥养殖中心，租赁期限自2010年7月14日至2030年7月13日，为期20年。租金为每年10万元，但因鸡舍设计问题需改造维护，故双方约定2010年度租金为5000元。2011年北京来祥养殖中心未交纳租金。2012年1月，北京来祥养殖中心交纳2万元后就再未交过租金。同年11月3日，延庆遭遇特大暴雪，16栋鸡舍因自然灾害倒塌，但此后北京来祥养殖中心仍占据养殖区，故其占用养殖区仍然应该给付租金。自2010年7月14日签约起至2013年末，北京来祥养殖中心仅支付租赁费2.5万元，尚欠租金28万元仍未给付。因合同中第三条明确约定：如北京来祥养殖中心逾期三个月不交租金，我村委会有权解除合同。为了维护自身合法权益，现诉至法院，请求判令北京来祥养殖中心支付拖欠的租赁费28万元，解除租赁合同，并由北京来祥养殖中心承担本案诉讼费用。北京来祥养殖中心在原审法院答辩称：北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会所述与事实不符。我中心并没有拖欠租金，无违约行为。按照双方租赁协议，鸡舍的正常使用年限为10年，10年期满后，我中心有权改造转产，租赁期满后，如不再续租，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会应就我中心投入的地上物评估作价，给予适当补偿。2010年9月14日，我中心依约交纳当年的租金5000元。关于2011年度的租金：2011年1月24日，由于鸡舍自来水外线管道埋得较浅，造成鸡场自来水全部冻结，不得不冬季修理；同年4月30日，为防止今后不再出现水管冻结情况，对自来水进行整体改造。两次维修花费共计27354元。同年5月8日，由于鸡舍防水质量不合格，刮风将所有防水刮掉，无法正常生产，又重新为16栋鸡舍重做防水，花费162680元。自来水与防水维修费用共计190034元。我中心与北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会协商后，均同意各负担部分修缮费用，所有费用我中心负担11万元，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会负担8万元，因此2011年度的租金变更为2万元，年底付清即可，为此时任村委会主任张振林将同年5月13日村委会会议记录复印件交我中心留做凭据。我中心于2012年1月13日（春节前）交纳2万元租金。关于2012年度的租金：由于当时北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会欠我中心工程款36万余元，我中心于2012年1月1日向张振林送达《债务抵销通知》，租金从北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会所欠工程款中扣减，折抵2012年度全年的租金，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会无异议。因此，我中心不存在任何违约，更不存在拖欠租金的事实。相反，由于2012年11月3日下雪，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会出租的鸡舍全部倒塌，至今无法使用。截至鸡舍坍塌，2012年度的实际租金应为8.33万元。鸡舍坍塌后由于标的物灭失，不应由我中心继续给付租金。对于租赁的鸡舍，我中心进行了大量投入，因为鸡舍倒塌损失共计170余万元。北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会至今也未修缮鸡舍，履行双方的租赁协议，因此北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会属于违约。我中心认为，双方约定鸡舍的使用年限为10年，但仅仅出租给我中心两年半就全部倒塌，因此北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会租赁的鸡舍有严重的质量问题，由于鸡舍质量不合格而倒塌，造成我中心的投入受到损失。正常的处理方式，应该是北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会重新修建鸡舍，继续履行租赁协议，并依法赔偿我中心投入的费用。如果北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会不修建鸡舍，我中心自行修缮，那么应该用未来的租金，抵顶我中心修建鸡舍的费用，双方继续履行协议。总之，无论是按照法律，还是依照约定，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会自身违约在先，其要求解除租赁协议，没有任何事实和法律依据，请法院驳回北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会的诉讼请求。原审法院审理查明：2010年7月14日，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与北京来祥养殖中心签订一份《租赁协议》，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会将养殖区，包括鸡舍16栋（新建8栋、原有8栋），相应占地约35亩租赁给北京来祥养殖中心，租赁期限为20年，自2010年7月14日起至2030年7月13日止。双方约定租金为每年10万元，每半年缴纳一次，于每年的1月31日和7月31日前缴纳。同时协议约定：由于新建鸡舍尚未完成且存在设计不合理，原有鸡舍需进行改造维护，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会决定收取2010年度的租金为5000元。2010年9月14日，北京来祥养殖中心依约交纳当年的租金5000元。2011年上半年，因租赁鸡舍的自来水与防水出现问题北京来祥养殖中心需要维修，北京来祥养殖中心自行出资做账，此后与北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会协商。北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会于2011年5月13日召开两委会，当日的会议记录载明：“关于本村鸡场抢修自来水、机械、人工费用27354元，鸡舍做防水162680元，合计190034元。经两委会与承包人张来祥协商，本次费用由张来祥负担110000元，由村委会负担80000元。年底张来祥向村委会交租金20000元，自此以后，鸡场再出现防水问题，与村委会没有关系，由承包人负责。”会后，时任村委会主任张振林将该会议记录复印件交与北京来祥养殖中心的法定代表人张来祥。北京来祥养殖中心于2012年1月13日向北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会交纳2万元租金。2010年8月8日，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与张来祥签订一份《建设工程施工合同》，将村中部分街道的路面硬化、路缘、边沟工程承包给张来祥。工程完工验收后，由于延庆县新农村建设办公室没有拨款到位，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会未给张来祥结清工程款，张来祥无法及时结算工人工资。2011年8月30日，张来祥与北京来祥养殖中心签订一份《债权转让协议》，协议转让方为张来祥（甲方），受让方为北京来祥养殖中心（乙方），该协议载明：“转让方于2010年承包延庆县永宁镇南张庄村的路面硬化工程，现南张庄村委会尚欠甲方工程款358360.12元，其中合同内186000.12元，洽商工程172360元。现甲方决定将永宁镇南张村委会拖欠的工程款的债权转让给乙方，由乙方负责向南张庄村委会主张相关债权，行使包括抵销、转让、诉讼等任何权利。”事后，张来祥将此债权转让情况口头通知时任村委会主任张振林。2012年1月1日，北京来祥养殖中心向张振林送达《债务抵销通知》，该通知载明：“永宁镇南张庄村委会：我养殖中心与你方于2010年7月14日签订了租赁协议，由于你方现在尚欠我方工程款36余万元，现在根据《合同法》的规定通知你方，从你方所欠来祥养殖中心的工程款中扣减，折抵2012年全年的租金。特此通知。”同年11月3日，延庆县遭遇特大暴雪，涉案鸡舍被大雪压塌，无法继续使用。灾后，北京来祥养殖中心在鸡舍废墟上简易地支起三个鸡舍勉强使用，目前16栋鸡舍已不具备正常的养殖条件。2014年4月14日，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会诉至法院，要求北京来祥养殖中心支付拖欠的租赁费28万元，并解除双方的租赁合同。本案在审理过程中，经调查，张振林认可北京来祥养殖中心所言及相关证据，其承认村委会决定将2011年的租金调整为2万元，承认张来祥曾通知其债权转让一事，承认北京来祥养殖中心曾将债务抵销通知送达于他。北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会对张振林在调查笔录中的陈述存有异议，认为张振林不应混淆法律关系，工程款是发生在租赁鸡舍之后的行为，北京来祥养殖中心不能用工程款抵销2012年的租金。此外，因北京来祥养殖中心坚持认为鸡舍并非因雪灾倒塌，而是因北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会租赁的鸡舍质量不合格而倒塌，其申请对北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会出租的鸡舍的承重墙是否达到国家要求的承重标准进行鉴定，经双方协商，法院委托北京市建设工程质量第一检测所有限责任公司司法鉴定所进行鉴定，2014年10月8日，该鉴定所以“没有明确的鸡舍鉴定标准”为由决定不予受理，退回鉴定。后双方再次协商，另行委托北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心进行鉴定，2014年12月18日，北京来祥养殖中心要求撤回鉴定申请，但仍坚持答辩意见，此案双方未能协商解决。原审法院认定上述事实，有双方当事人的陈述、租赁协议、2011年自来水、防水维修费用清单及村委会会议记录、建设工程施工合同及村委会会议记录、工程欠款合同书及村委会会议记录、债权转让协议、债务抵销通知、租金收据、调查笔录等在案佐证。原审法院判决认定：本案的争议焦点为合同权利义务终止与否以及租金是否需要给付两个问题。其一，关于合同权利义务是否应当终止的问题。本案在审理过程中，在法院充分释明后，双方均未能提供证据证明鸡舍倒塌是可归责于对方的原因所致，故法院认定涉案16栋鸡舍的倒塌系2012年11月3日延庆暴雪灾害所致，“11.3”特大暴雪系历史罕见的自然灾害，属于民法上的不可抗力。现鸡舍倒塌后养殖区闲置，除北京来祥养殖中心简易支起的三栋鸡舍外，其余全部已成废墟，鸡舍已不具备正常的养殖条件，合同目的不能正常实现。根据合同法的相关规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人双方均有权解除合同，故对于北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会要求解除合同的主张，法院予以支持。其二、关于涉案租金是否需要给付的问题。因2011年租金经过双方协商，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会召开两委会讨论决定当年的租金调整为2万元，且将内部会议记录副本交与北京来祥养殖中心，故北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会再要求其给付已免除的8万元租金没有事实依据，法院不予支持。对于2012年以后的租金应当分两个阶段分析。首先，2012年1月至鸡舍倒塌共10个月的租金计算应为8.3万余元（10万元／12＊10），因张来祥对北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会享有近36万元的路面硬化的工程款债权，其将此债权转让给北京来祥养殖中心的行为已通知北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会时任村主任张振林，故债权转让后，北京来祥养殖中心对于北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会即享有到期的工程款债权。此后，北京来祥养殖中心主动提出将其已到期债权与应给付北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会的2012年租金抵销，且将抵销通知送达北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会时任村主任张振林并得到其同意，且事后双方租赁权利义务继续履行，租赁关系正常存续，故在此期间内的租金可视为已给付完毕。其次，因鸡舍全部倒塌系延庆特大暴雪所致，无法归责于北京来祥养殖中心，故依据法律规定，自租赁鸡舍全部毁损后的租金，北京来祥养殖中心作为承租人有权不再支付。因此，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会要求北京来祥养殖中心给付2012年与2013年租金的主张法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十四条、第九十九条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与北京来祥养殖中心于2010年7月14日签订的《租赁协议》；二、驳回北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会的其他诉讼请求。北京来祥养殖中心不服原审法院判决，向本院提起上诉。请求撤销原审法院判决，驳回对方在原审时的诉讼请求或发回重审。上诉理由：一、对方起诉是以我方拖欠租金构成违约要求解除合同，经过原审审理，对方所诉拖欠租金一事并非事实，我方并不拖欠租金，原审法院擅自变更了解除原因，以不可抗力为由解除合同，违反不告不理的原则；二、关于不可抗力，对方缺乏事实依据，2012年大雪确实较大，但养殖大棚倒塌并不是大面积，我们自己建的大棚用于居住的房屋并未倒塌，也没有权威部门认定此次大雪属于不可抗力，我方提供了生效中院判决，也是因大雪造成财产损害的纠纷，最后认定此次雪灾不属于不可抗力，故原审法院认定不可抗力缺乏法律依据。若原审按照不可抗力解除合同，那么租养殖大棚投入170多万元，将来主张赔偿就丧失了法律依据，现在鸡舍倒塌是事实，但说是不可抗力造成，我方不服；三、根据双方租赁合同，若租赁物损失或合同不能实现，该解除权在承租方，出租方无权解除；四、原审法院驳回了对方所要租金的诉讼请求，我方只针对解除合同一项不服，原审法院应按件收取诉讼费，不应按标的收取诉讼费。综上，在整个过程中我方不存在违约情形，鸡舍倒塌不属于不可抗力，我方保留向对方追偿的权利。北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会不服原审法院判决，但未提起上诉，亦不同意北京来祥养殖中心的上诉请求及理由。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会以北京来祥养殖中心欠付其自2010年7月14日起至2013年末租金为由，主张解除双方间的租赁合同。依据查明的事实，2010年的租金，因原有鸡舍需进行改造维护，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会决定收取2010年度的租金为5000元。2010年9月14日，北京来祥养殖中心依约交纳当年的租金5000元；经过双方协商，且经过北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会召开两委会讨论决定，2011年的租金调整为2万元，且将内部会议记录副本交与北京来祥养殖中心，故北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会再要求其给付已免除的8万元租金没有事实依据，法院不予支持。对于2012年以后的租金，因张来祥对北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会享有近36万元的路面硬化的工程款债权，其将此债权转让给北京来祥养殖中心，故债权转让后，北京来祥养殖中心对于北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会即享有到期的工程款债权。依照合同法的规定，当事人互负债务，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自达到对方时生效。北京来祥养殖中心提出将其已到期债权与应给付北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会的2012年租金抵销，且将抵销通知送达北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会时任村主任张振林并得到其同意，且事后双方租赁权利义务继续履行，故原审法院认定在2012年1月至鸡舍倒塌期间内的租金可视为已给付完毕是正确的。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金。因鸡舍全部倒塌系延庆特大暴雪所致，无法归责于北京来祥养殖中心，故依据法律规定，自租赁鸡舍全部毁损后的租金，北京来祥养殖中心作为承租人有权不再支付。综上，北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会要求北京来祥养殖中心给付其28万租金的主张本院不予支持。由于“11.3”特大暴雪系历史罕见的自然灾害，北京来祥养殖中心租赁的鸡舍已全部倒塌，不具备正常的养殖条件，原审法院以合同目的不能正常实现为由，解除了北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会与北京来祥养殖中心的租赁合同，并无不妥。北京来祥养殖中心上诉不同意解除合同，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二千七百一十三元，由北京市延庆县永宁镇南张庄村村民委员会负担二千六百六十三元（已交纳）；由北京来祥养殖中心负担五十元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费五千四百二十六元，由北京来祥养殖中心负担负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　柳适思审判员　　刘秋燕审判员　　王爱红二〇一五年五月二十六日书记员　　赵梦芸关注微信公众号“”