（2015）花民一初字第00865号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-19
案件名称
冯楠与诸春华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
马鞍山市花山区人民法院
所属地区
马鞍山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯楠,诸春华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
安徽省马鞍山市花山区人民法院民 事 判 决 书（2015）花民一初字第00865号原告（反诉被告）：冯楠，男。委托代理人：王应芳，安徽浩谦律师事务所律师。委托代理人：何香玲，安徽浩谦律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：诸春华，男。委托代理人：王熙伟，安徽长城律师事务所律师。原告冯楠与被告诸春华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月5日立案受理后，依法由审判员郭庆适用简易程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理，被告诸春华依法提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）冯楠的委托代理人王应芳、何香玲，被告（反诉原告）诸春华的委托代理人王熙伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯楠诉称：原、被告于2014年9月14日签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：被告将位于本市花山区江东大道房屋租赁给原告使用，用途为开办中医诊所，租赁期限自2014年9月15日至2016年9月14日，每年租金税后价为60000元，由原告按年支付，押金为20000元，租赁期满后由被告返还给原告。合同签订后，原告分别于2014年9月14日、15日向被告交付押金20000元、半年租金30000元，余下半年租金30000元原告应于2015年1月15日前付清。因原告申请设立的中医诊所登记的主要负责人拒绝在该诊所注册，导致卫生局不允许诊所开业，合同中约定的房屋用途为开办中医诊所的合同目的已不能实现，原告无法继续履行合同。原告配偶陈睿于2014年12月15日口头通知被告解除合同，陈睿与被告2014年12月18日短信内容表示被告同意解除合同并委托陈睿拉横幅代为招租。原告于2015年1月10日将租赁房屋内除沙发（被告提供）外的一切物品清空，恢复了房屋原状。原告多次要求被告返还押金和部分租金，均遭被告拒绝。故原告具状法院诉请：1、确认原、被告于2014年9月14日签订的《房屋租赁合同》已解除；2、被告退还押金20000元；3、被告退还租金14137元（自2014年12月18日至2015年3月14日，按86天计算）。诸春华辩称：一、原告主张双方之间的房屋租赁合同已经解除不能成立。原、被告双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，在没有法定和约定的情形下，双方要解除合同，必须要有明确的意思表示，而不能是一种推定的意思表示。原告违反合同拖欠租金，被告从来没有同意原告解除合同并且一直向原告催要租金。二、原告请求返还押金、退还租金，没有法律根据。本案原告违约在先，应当继续履行合同。三，原告以中医诊所不能开办，合同目的无法实现为由诉请解除合同不能成立。租赁合同中填写房屋用途是约束承租户不能使用房屋从事违法活动，至于原告能否取得行医资格，与租赁合同没有任何关系。因此，原告以诊所不能开办为由，主张不能履行合同是不能成立的。综上请求法院依法驳回原告诉讼请求。诸春华反诉称：反诉原告与反诉被告于2014年9月14日签订《房屋租赁合同》，双方约定反诉被告承租反诉原告位于本市花山区商铺，租期为24个月，从2014年9月15日至2016年9月14日，年租金为6万元，承租人在租赁期间对房屋进行装修应当取得出租人的书面同意。合同签订后，反诉原告依约履行了义务，但反诉被告从2014年11月起拖欠租金及水电费等相关费用至今未付，同时将房屋原有装潢损坏，给反诉原告造成严重经济损失。故反诉原告诉请：1、反诉被告继续履行合同；2、反诉被告支付租金3万元、水电费238.39元、物业费720元，合计30958.39元；3、反诉被告赔偿租赁房屋的装修损失40000元。冯楠针对反诉辩称：合同已经没有继续履行的基础，双方已经有解除合同的合意，仅仅就押金、租金没有谈妥，水电费只同意承担2014年1月10日之前的，物业费只承担三个月的；房屋装修损失，由双方协议折价或者由反诉被告拆除，造成损坏才予以赔偿。经审理查明：2014年9月14日，诸春华与冯楠签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定：一、诸春华将位于本市花山区江东大道房屋出租给冯楠使用；二、租赁期间自2014年9月15日至2016年9月14日；三、每年租金税后价为6万元，承租人按年提前30天支付，合同签订时交付押金20000元，租赁期到后返还；四、承租人负责支付出租房屋的水费、天然气费、电费、卫生费和物业管理费等；五、租赁房屋用途为中医诊所；六、承租人经出租人允许，方可对租赁房屋进行装修，固定装潢设施归出租人所有；七、有下列情形之一，出租人有权撬门收回房屋并解除合同：1、承租人不交付或不按约定交付租金，2、承租人所欠水费、天然气费、电费、卫生费和物业管理费，3、未经承租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房用途，4、承租人不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的，5、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的，6、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人，7、承租人在出租房屋进行违法活动的；八、承租期满，承租人返还房屋时间为2016年9月14日；九、承租人违反合同，擅自将出租房屋转租给第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的应负损害赔偿责任。合同签订后，诸春华依约将江东大道房屋交付冯楠使用，冯楠分别于2014年9月14日、15日向诸春华交付押金20000元、半年租金30000元，并承诺余下半年租金在2015年1月15日前付清。冯楠将江东大道房屋一楼的卫生间重新进行了装潢，将二楼的房屋隔成两个房间。嗣后，冯楠申请的中医诊所未能经批准开业。2014年12月18日，冯楠的妻子陈睿发短消息给诸春华提出因诊所无法开业，承租的门面房无法继续租下去，请诸春华再做出租打算，并要求帮诸春华张贴出租字条。诸春华同意做个横幅，冯楠遂做了个出租的横幅挂在江东大道房屋门头。2014年12月21日，冯楠与诸春华就解除合同的事宜进行协商，但双方未能谈妥，以致成讼。目前案涉的江东大道房屋一直空置，未能另行出租。另查明：案涉的本市江东大道房屋每月物业费为60元，冯楠租赁期间未交过物业费，尚欠电费218.09元未交。上述事实，有经庭审质证、本院予以采信的身份证、结婚证、《房屋租赁合同》、收条、手机短信、照片、电费查询单、缴纳物业费通知单，以及双方当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯楠与诸春华所签订的《房屋租赁合同》合法有效，对双方具有法律约束力。合同履行期间，冯楠以其申请的中医诊所未能经批准开业为由提出解除合同，既不符合合同的约定解除条件，也不符合法定的解除条件，冯楠不享有解除合同的权利。因此，冯楠通知诸春华解除合同，并不能产生合同解除的效力。冯楠因其申请的中医诊所未能经批准开业，案涉房屋一直空置。鉴于双方之间的房屋租赁合同实际上已无法继续履行，为减少财产的浪费，有效利用资源，遵照公平原则，本院对双方之间的房屋租赁合同予以解除。冯楠系单方违约解除合同，应当赔偿给诸春华造成的经济损失。诸春华作为房屋的出租人，在冯楠明确表示不再租赁房屋后，亦应积极妥善的处置房屋，防止房屋租金损失扩大。因案涉房屋至今尚未能另行出租，本院酌情认定冯楠应向诸春华支付四个月的租金损失20000元（自2015年3月15日至2015年7月14日）。冯楠诉请诸春华退还2014年12月18日至2015年3月14日期间的租金14137元，缺乏法律依据，本院不予支持。双方合同解除后，冯楠应将租赁房屋恢复原状并交付诸春华，诸春华应退还冯楠交付的押金20000元。冯楠应当承担其租赁房屋期间的电费218.09元及10个月的物业费600元。诸春华诉请冯楠赔偿租赁房屋的装潢损失40000元，但其并未递交证据证明，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）冯楠与被告（反诉原告）诸春华于2014年9月14日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）诸春华向原告（反诉被告）冯楠退还房屋租赁押金20000元；三、原告（反诉被告）冯楠向被告（反诉原告）诸春华支付租金损失20000元、电费218.09元、物业费600元；四、上述第二项、第三项相抵，原告（反诉被告）冯楠应向被告（反诉原告）诸春华支付818.09元，于本判决书生效之日起十日内支付被告（反诉原告）诸春华；五、原告（反诉被告）冯楠于本判决生效之日起十日内将其承租的本市花山区江东大道房屋恢复原状后交付被告（反诉原告）诸春华；六、驳回原告（反诉被告）冯楠的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）诸春华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费654元减半收取327元，原告（反诉被告）冯楠负担177元，被告（反诉原告）诸春华负担150元；反诉受理费787元，被告（反诉原告）诸春华负担627元，原告（反诉被告）冯楠负担160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员 郭庆二〇一五年五月二十六日书记员 黄蓉附：本案适用法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 更多数据：