（2015）川凉中民初字第24号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-09-11
案件名称
刘淑梅与四川省金地源实业有限公司、四川省金地源实业有限公司西昌分公司房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
四川省凉山彝族自治州中级人民法院
所属地区
四川省
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘淑梅,四川省金地源实业有限公司,四川省金地源实业有限公司西昌分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）川凉中民初字第24号原告刘淑梅，女，67岁。委托代理人沈友贵，男，67岁。系原告丈夫。代理权限为特别授权。被告四川省金地源实业有限公司。住所地，成都市武侯区新光路*号**幢*楼**号。法定代表人张勇，公司董事长。委托代理人杨华金，男，44岁，系公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人孙芸芸，女，26岁。系公司员工。代理权限为一般代理。被告四川省金地源实业有限公司西昌分公司。住所地，西昌市三岔口西路*号。负责人张勇，分公司经理。委托代理人孙春菊，女，32岁。系公司员工。代理权限为一般代理。委托代理人何春，四川攀西律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘淑梅与被告四川省金地源实业有限公司（以下简称金地源公司）、四川省金地源实业有限公司西昌分公司（以下简称金地源西昌分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月18日受理后，依法组成合议庭于2015年1月23日、2月25日两次公开开庭进行了审理。原告刘淑梅及其委托代理人沈友贵，被告金地源公司的委托代理人杨华金、孙芸芸，被告金地源西昌分公司的委托代理人何春、孙春菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘淑梅诉称，原告于2012年4月17日在西昌市健康二环路“金地丽都售房中心”与金地源西昌分公司签定了四套商品房的购买合同，合同编号分别是016975、016976、016977、016978；并于2012年4月18日一次性缴清全部购房款及房屋维修基金、购房税费，还于2013年10月28日按被告的要求预交了地下车位的购买费。共计己付款3754656元。按照合同约定，金地源西昌分公司应于2013年12月30日前向原告交付所购商品房。但在交付期限届满时，因工程主体和出卖人承诺的市政基础和其他设施尚未完工，所以被告根本无法交房。2014年6月在基本达到合同约定的交房条件后，被告又拒绝执行合同第十五条中“应在交房日的七日前向买受人发出书面交房通知”的规定，至起诉时已逾期长达一年。自2013年12月29日至2014年7月，原告先后六次到该公司售楼处催告要求交房，前四次催告时售楼人员称要等“建筑工程竣工验收备案表”办妥才能交房，后两次催告时对方不同意按合同第十五条之规定履行义务。该公司在合同条款中，违背公平、公正和诚实信用原则，篡改格式合同内容，进行销售欺诈。同时，金地源西昌分公司是金地源公司的分支机构，根本不具备签订合同的主体资格，金地源西昌分公司以欺诈的手段与原告签订的合同，明显让双方当事人处于不平等地位。为了解决问题，原告多次要求和被告的公司负责人对话协商，但均遭拒绝。由于开发商处于强势地位，双方己无法平等对话和协商，所签合同也无法再履行。经原告家庭财产共有人决定，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，于2014年7月8日和8月18日向被告送达解除上述四个《商品房买卖合同》的书面通知。现依法向凉山州中级人民法院提起民事诉讼，请求：1、解除与被告签订的016975、016976、016977、016978号购房合同，并要求二被告承担连带责任，共同赔偿违约损失；2、由二被告返还购房款3754656元，并按照人民银行基准利率计算资金占用利息；3、由二被告按照人民银行同类贷款基准利率的四倍或合同总额的20%给付违约金；4、诉讼费由被告承担。被告金地源西昌分公司辩称，一、被告并没有违约，不同意解除合同，不应当承担任何逾期交房的责任，不应当承担延迟交房违约金。被告于2013年12月30日就已经完成所有房屋的主体工程和相关设施，并于2013年12月31日在《凉山日报》上刊登了交房公告，同时电话通知原告前来收房。该小区的部分业主于2013年12月30日就来办理了验收手续。二、被告原本在2013年12月30日便可交房，由于相关部门办理竣工验收备案表的问题，导致被告未能按时取得竣工验收备案表。2014年4月29日，被告取得竣工验收备案表后，又在小区门口张贴公告，同时用短信或电话通知原告前来收房。三、在房屋完工和取得竣工验收备案表后都通知原告前来收房，原告也多次到售楼部索要书面通知，都证明原告已经知道房屋可以移交，只是原告不想要房屋才一再拒绝收房。四、原、被告之间的商品房买卖合同是国家建设、房管部门出具的标准合同，合同严格按照国家的法律、法规制定。对合同中的条款，有的是不能更改的，有的是可以更改的，凡是更改了的都是允许的，而且也是原告完全自愿的情况下签订的。五、金地源西昌分公司虽然是金地源公司的分支机构，但是经过工商登记取得组织机构代码和营业执照的，具有独立签订合同的主体资格。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金地源公司的答辩意见与金地源西昌分公司一致。原告刘淑梅为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据并经法庭质证：1、2012年原、被告之间签订的四份合同。拟证明，双方存在房屋买卖关系，合同合法有效，合同经市房管局进行了备案登记。2、《付款凭证》。拟证明，原告在签订合同后第二天，一次性将全部购房款及办证相关费用全部付清，履行了合同义务。3、《通话记录》。拟证明，2014年1月至7月，被告只给原告打过两次电话，发过一次短信，通知原告可以收房，但是通知已经超过了合同约定的交房期限。4、录音光盘。拟证明，2014年6月、7月原告到售楼处与售楼人员的谈话记录，其中有售楼人员不愿让原告收房的语言。5、《凉山日报》。拟证明，没有刊登业主收房的公告。6、四川省建设厅、四川省工商行政管理局印发的《四川省商品房买卖合同示范文本》。拟证明，双方所签订的购房合同与该示范文本有很大出入，其中有被篡改过的，存在显失公平的条款（第十条、第十三条）。7、《竣工备案表》。拟证明，合同签订的四套房屋是在2014年5月以后才具备验收和交付条件，房屋建设必须经政府建设主管部门验收发放备案表以后才具备交付条件。8、2014年5月29日被告发短信通知原告收房的短信内容截图图片。拟证明，被告违约半年后才通知原告收房的事实。按照约定，交房形式应有书面通知，被告没有出具书面通知，而是采用了电话、短信、登报三种形式，在合同中并没有约定该三种形式。9、解除商品房买卖合同的通知复印件四份。拟证明，原告已经按照《合同法》第九十四条的规定书面通知被告解除《商品房买卖合同》，合同自通知达到对方时解除。10、解除商品房买卖合同的通知快递送达签收凭证二份。拟证明，解除合同通知通过快递送达，被告已经签收的事实。被告金地源西昌分公司对刘淑梅提交的上述证据发表质证意见认为：对证据1的4份合同真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2真实性无异议，原告确实缴纳了房款。对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，但是恰好证明了被告已经通知过原告可以收房。对证据4真实性、合法性、关联性均有异议，证据来源真实性有异议，证明内容不符合事实，售楼人员已经告知过可以收房。对证据5《凉山日报》真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关，该份《凉山日报》是之前售楼的广告，并不是通知收房的。对证据6的真实性、合法性无异议，但与本案关联性有异议。合同是严格按照商品房买卖合同来执行的，但是双方当事人可以对某些条款内容进行增补、修改，被告修改的是允许修改的部分。对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议，但是证明目的有异议，竣工验收备案表要等部分业主收房后建设部门才发放备案表。对证据8真实性、合法性无异议，但是证明目的有异议，早在发送短信之前的2013年12月30公司就已经登报公告业主收房，也以电话、短信等形式通知过，原告早就知晓可以收房的事实。对证据9，公司并没有同意解除合同，刘淑梅的通知是在进入诉讼程序之后发出的，公司同时给刘淑梅发出了收房通知。对证据10快递单真实性无异议，但是关联性及证明目的有异议，被告收到通知后，认为没有达到解除合同条件，且被告针对解除合同的理由进行了回复。金地源公司对原告刘淑梅提交的上述证据的质证意见与金地源西昌分公司的意见一致。被告金地源西昌分公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据，并经法庭质证：1、金地源西昌分公司营业执照正、副本，组织机构代码证复印件。拟证明，被告金地源西昌分公司依法取得了分支机构的营业执照及组织机构代码，可以单独对外签订合同。2、《凉山日报》的交房公告及收房公告。拟证明，被告已经以登报公告及公示的书面形式告知所有业主前来收房。2013年12月31日登凉山日报，小区门口的公告是12月30日张贴的。3、原告房屋的住宅分户验收表四份、竣工验收备案报告、竣工验收备案表、住宅质量保修书、住宅使用说明书。拟证明，原告在被告处购买的房屋已经在2013年12月30日前完成了竣工，已完全具备双方合同约定的房屋交付条件。4、部分业主的交房验收表。拟证明，被告在《凉山日报》上刊登了交房公告后已经有部分业主于2013年12月31日办理了交房手续。5、西昌市人民法院的民事判决书六份。拟证明，该六份判决中记载的被告提交的施工队的施工日志、凉山州气象科技综合开发中心出示的证明、西昌市供排水总公司出具的证明，均证实被告没有违约的事实，该事实已经经过人民法院确认。被告在取得《竣工验收备案表》后交房的时间（计至2014年4月30日）尚在双方合同中约定的可以顺延交房的期限内，不属于延期交房。6、凉山州气象科技综合开发中心出示的证明。拟证明，西昌市2011、2012、2013年的总降雨天数为304天，按照合同约定，延期交房在允许的时间范围内。7、西昌市供排水总公司出具的证明。拟证明，2011年至2013年西昌城区共停水7天。8、申通快递单。拟证明，2014年7月10日公司收到原告解除通知后，向原告作了书面回复。原告刘淑梅针对金地源西昌分公司提交的上述证据发表质证意见认为：对证据1真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2有异议，小区门口没有张贴过公告，报纸上没有看见过，且报纸是31日提交的，但是交房是30日。对证据3，主体完工了，但配套工程、附属工程都没有完工。证据与事实不符。备案表在12月30日也没有出来，是2014年4月25日、4月29日才出来的，张贴是在5月中旬，表明这时候才具备交付条件。证据4与本案无关。证据5与本案无关，原告也未曾授权给别人同意延期。同时该6份判决还存在以下问题，六份判决书中的案件事实认定错误，判决被告不违约的事实是可以凭施工队停工记录的约定延期交房，但是在合同十一条中没有凭施工队停工记录可以顺延的约定；适用法律错误，没有提供可以凭施工队停工记录顺延交房不违约的直接法律依据；该判决文书不符合判决规范，对有争议的证据在判决文书中没有阐明证据是否采纳的理由，违反了最高院的证据规则第七十九条规定，被告在案件答辩中提出了有不可抗力事件，原告进行了否定，但是一审法院采信了被告的不可抗力主张，而在一审判决中没有阐述为什么采信被告答辩的理由。对证据6，该证明不是原件，不合法，真实性有异议，且数据有错误；提供的数据没有当天下雨的原始气象观测记录，也没有提供数据人员的签字、盖章及书证调查人员的签字、盖章，不符合证据规则第三十一条规定；该证据证明内容为下雨，与本案没有关联性；该证据并没有证明下雨后形成了自然灾害，实际上也并没有因下雨造成了西昌市区的灾害。对证据7，不是原件，是被告单方收集，证明加盖的是气象局内设科室的印章，对外不具有法律效力，所以该证据无效；且该证据证明停水，与原告主张被告赔偿违约金没有关联性。综上，被告提交的证据是属于工程建设类，被告施工队的停工依据和原告购买商品房没有任何联系。对证据8，不是事实，原告从来没有收到过，也没有人通知过原告。金地源公司对金地源西昌分公司提交的证据及证明目的均无异议。金地源公司无证据提交。原、被告双方提交的上述证据中，原告刘淑梅提交的证据4，无相应辅助证据证明该证据的真实性，被告金地源西昌分公司提交的证据8，未在本院指定的限期内提供其他辅助证据予以证明，对上述两份证据本院不予采信。双方提交的其余证据均具有真实性、合法性、关联性，对其证明效力均予以采信，对其证明内容将根据案情综合认定。经本院审理查明，2012年4月17日，原告刘淑梅与被告金地源西昌分公司分别签订了合同编号是016975、016976、016977、016978的四份《商品房买卖合同》，约定将被告金地源西昌分公司开发的位于西昌市健康二环路与正义路交叉口“金地丽都”3幢1单元15层1号、2号、4幢1单元12层3号、4号商品房预售给刘淑梅。之后，刘淑梅于2012年4月18日一次性付清全部购房款及房屋维修基金、购房税费，还于2013年10月28日按被告金地源西昌分公司的要求预交了地下车位的购买费，共计付款3754656元。双方签订的《商品房买卖合同》，第十一条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房，交房时应当符合商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书、出卖人提供的《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；第十二条“市政设施和其他设施的承诺”部分第二款约定：“1、若因停水、停电、下雨等因素造成施工停工的，凭现场施工队有效记录顺延交房时间。2、不可抗力因素造成施工停工的，则交房日期顺延”。2013年12月31日，金地源西昌分公司在凉山日报A8版刊登公告，公告称金地源西昌分公司开发建设的西昌市金地丽都商品住宅小区已提供验收，将于2013年12月30日开始正式交房。但是金地源西昌分公司未按照合同约定提交《建设工程竣工验收备案表》，刘淑梅因此拒绝接收房屋。刘淑梅购买的房屋所在3号楼、4号楼到2014年4月29日才取得《建设工程竣工验收备案表》。金地源西昌分公司取得“金地丽都”所有楼盘竣工验收备案表后，再次陆续通知购房户前来接收房屋，2014年5月29日向原告刘淑梅发送了接收房屋的短信通知。刘淑梅接到通知后，认为按照双方合同的约定，金地源西昌分公司应该以书面通知的形式进行通知，遂向金地源西昌分公司索要书面通知。金地源西昌分公司认为已经在《凉山日报》上登载了收房公告，同时在小区门口粘贴了收房公告，也向购房户通过电话或者短信进行了通知，况且刘淑梅已经知道可以收房，于是没有再发送书面通知，双方为此产生分歧。2014年7月8日，刘淑梅通过中通快递向金地源西昌分公司发出三份《解除商品房买卖合同的通知》，通知金地源西昌分公司解除双方签订的编号为016976、016977、016978的三份合同，对金地源西昌分公司的违约责任将通过诉讼程序解决。金地源西昌分公司于2014年7月9日收到上述通知。2014年8月19日，刘淑梅再次通过中通快递向金地源西昌分公司发出《解除016975号商品房买卖合同的通知》，通知金地源西昌分公司解除双方签订的编号为016975的《商品房买卖合同》。2014年7月29日，刘淑梅向本院提起诉讼，请求：1、解除与被告签订的016975、016976、016977、016978号购房合同，并要求二被告承担连带责任，共同赔偿违约损失；2、由二被告返还购房款3754656元，并按照人民银行同类贷款基准利率计算资金占用利息；3、由二被告按照人民银行同类贷款基准利率的四倍或合同总额的20%给付违约金；4、诉讼费由被告承担。另，金地源西昌分公司向本院提供凉山州气象科技综合开发中心出具的证明，证明2011年西昌市降水天数为115天，2012年的降水量为1284.3毫米，降水天数103天，2013年降水量为908.4毫米，降水天数86天。西昌市供排水总公司管网科证明2011年至2013年健康二环路及航天大道沿线停水5小时以上共计7次。2014年1月10日，金地源西昌分公司对金地丽都部分业主于2014年1月7日向西昌市规划建设局提出的问题进行答复，并承诺金地源西昌分公司从即日起90个工作日内完成“建筑工程竣工验收备案表”的办理及完善绿化等配套设施。金地源西昌分公司还向本院提供了四川省西昌市人民法院（2014）西昌民初字第1589、1591、1592、1593、1595、1596号民事判决书，该6份民事判决书查明事实认定，根据“金地丽都”施工队施工日志记载，2012年打桩部分因下雨停电造成的停工天数为55天，项目一标段2012年停工天数为59天、2013年为47天，二标段2012年停工天数为57天、2013年为65天。该6份民事判决书均已由本院作出生效判决予以维持。本案争议的问题有三个：一是金地源西昌分公司未在2013年12月30日前取得涉案工程竣工验收备案表而到2014年5月才具备交房条件是否构成违约，刘淑梅的解除合同申请是否应该支持，金地源西昌分公司是否应该承担违约金或赔偿违约损失。二是刘淑梅向金地源西昌分公司发出的四份《解除商品房买卖合同的通知》是否已经生效。三是金地源西昌分公司是否具有与刘淑梅签订合同的主体资格。本院认为，刘淑梅与金地源西昌分公司签订的016975、016976、016977、016978号购房合同是双方当事人真实意思表示，不违反国家相关法律规定，该四份合同合法有效。为保护商品房买卖合同双方当事人的合法权利，规范双方当事人的权利义务，建设行政主管部门制订了《商品房买卖合同示范文本》，并予以公布，但该示范文本只是该类合同的指导性文本，除根据法律法规和建设行政主管部门相关规定必须具备的条款外，其他条款双方当事人是可以进行协商变更的。按照《四川省商品房买卖合同示范文本条文释义》第十二条的“释义”，对商品房市政及其它设施可以约定不能按期交付的处理方式。刘淑梅与金地源西昌分公司签订的四份《商品房买卖合同》的第十二条对因停水、停电、下雨造成停工的凭施工方的施工日志可以顺延交付时间的约定，符合示范文本规定，因此刘淑梅认为双方签订的合同违反示范文本，造成合同不公平的主张不成立。双方虽然在合同中约定，交房前金地源西昌分公司应当以书面形式进行通知，但是金地源西昌分公司在报纸上刊登公告、打电话、发短信、口头告知等方式都能将可以交房的情况告知刘淑梅，无论采取何种通知方式，只要能够传达到刘淑梅，就应当认为金地源西昌分公司已经履行了通知义务，具体采用什么方式并不影响合同的效力和履行，也不影响合同目的的实现。因此，金地源西昌分公司没有采用书面通知，并不构成违约。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订的《商品房买卖合同》第十一条（一）项约定，出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；（二）项约定，该商品房的交付应该取得规划验收批准文件、建设工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还要提供《住宅工程质量分户验收表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。金地源西昌分公司在2013年12月30日已经登报公告可以交房，并通过电话或短信等方式逐个通知了购房户，然而涉案房屋到2014年4月29日才取得《建设工程竣工验收备案表》，满足房屋交付应当具备的条件延期了120天。但是双方在《商品房买卖合同》第十二条约定，若因停水、停电、下雨等因素造成施工停工的，凭现场施工队有效记录顺延交房日期。根据金地源西昌分公司提供的案涉标段施工日志记载，案涉房屋所在的一标段，施工建设期间，因下雨等因素造成的停工长达161天，金地源西昌分公司取得《竣工验收备案书》的延期时间在双方约定的可以延长期限内，符合合同的约定，金地源西昌分公司不构成违约。因刘淑梅与金地源西昌分公司未就合同的解除协商一致，也未出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的一方当事人可以单方解除合同的情形，故原告刘淑梅请求解除双方签订的四份《商品房买卖合同》并给付违约金及赔偿损失的请求，没有事实和法律依据。原告刘淑梅于2014年7月8日向金地源西昌分公司发出三份《解除商品房买卖合同的通知》和2014年8月19日向金地源西昌分公司发出《解除016975号商品房买卖合同的通知》后，刘淑梅即针对其解除合同的主张向本院提起诉讼，提请法院裁决，应当视为刘淑梅已经将其权利救济方式由私力救济改选为公力救济，在对方不认可其解除通知效力的情况下，该四份解除通知书不发生法律效力。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”金地源西昌分公司是金地源公司的内设分支机构，不具有法人资格，但是金地源西昌分公司已经经过工商登记、领取了营业执照和组织机构代码证，能够从事相应的民事行为，只是由其产生的民事责任应该由金地源公司承担。故刘淑梅认为金地源西昌分公司不具备签定合同的主体资格，其与刘淑梅签订的合同应属无效的主张没有法律依据。综上所述，刘淑梅认为金地源西昌分公司已经构成违约、刘淑梅可以单方解除合同，刘淑梅已经以书面通知的形式解除双方签订的合同，及金地源西昌分公司没有签订合同的主体资格的主张均不成立，对刘淑梅要求判令解除与金地源西昌分公司签订的四份《商品房买卖合同》并给付违约金、赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告刘淑梅的诉讼请求。本案案件受理费36837元，由原告刘淑梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审 判 长 张仁富审 判 员 王和平代理审判员 赵 娜二〇一五年五月二十六日书 记 员 孙 耘附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。