（2015）沈中民二终字第1514号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人张伟与被上诉人李瑞房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟,李瑞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第1514号上诉人（原审原告）：张伟，男，1954年4月29日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：王唤芝，女，1956年5月26日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：李瑞，男，1973年3月30日出生，汉族，住址：沈阳市和平区。委托代理人：沈勇，男，1973年11月20日出生，汉族。上诉人张伟因与被上诉人李瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第187号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2015年5月21日受理后，依法组成由审判员解全晖担任审判长，代理审判员单立（主审）与代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案，上诉人张伟及其委托代理人王唤芝，被上诉人李瑞的委托代理人沈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟一审诉称，被告2013年3月20日租赁原告位于沈阳市和平区三好街91-1号933室房屋一套，给自己开的饭店女服务员居住，租房协议乙方责任中第六条规定，被告如不在租用此房时，需提前一个月通知房主，如违此协议，乙方要赔偿甲方一个月的房租违约金1300元。被告同意此协议，并双方签字为证。2014年8月20日，房主通知被告准备交付下半年房租金时，被告说“我们饭店共租了两间房子给女服务员居住，其中有一间可能不在租用了，但现在没最后定下来到底是哪一间，你们等通知吧”，一直到9月22日房主也没接到不租用此房屋的通知，便在租房期已超过3天的情况下去饭店收取下半年的房租，被告才说“不租此房了，我们已经搬家出来了”，原告要求被告付9月份的房租金和违约金时，被告拒付。另外，原、被告双方在交接验收房屋时，发现卫生间的热水器，洗漱镜子，座便，屋内隔断玻璃，厨房水池盆，装饰柜和2个屋内的红木地板，厅内的柞木地板都严重损坏了便要求被告给恢复原样，故原告诉至法院。诉讼请求：1、请求判令被告给付一个月的房租金1300元，违约金1300元，共计2600元；2、请求判令被告对损坏物品赔偿并恢复房屋内的原样；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求共计1016元，其中热水器损坏480元、电费137元、水费219元、水表180元，要求被告将房屋恢复原状。具体的指卫生间座便镜子恢复原状，厨房水池恢复原状，地板用烟头烫的地方恢复原样，过路地板磨薄了，要求恢复原样。厨房玻璃碎了恢复原状。李瑞一审辩称，对于违约金和房租，房屋租赁协议在乙方责任第6条写明很清楚，我们不存在任何违约责任，原告方误解了这一条协议约定，所以才起诉的1300元违约金，我们没有违约，不存在违约金，9月份要1300元房租钱，8月20日曾经跟原告的女儿接触说我要不租这个房子了，因为房子是9月20日到期的，我也跟他说过会尽快腾房，我也给原告留的住宅电话多次打过电话，但是无人接听，9月22日过期二天了，原告来要房租了，并且说我违约，我与原告解释了，我们没有违约。我们在9月初的时候就已经搬走了，搬走的时候我打过电话通知原告，但是电话没有打通，无人接听。原告的女儿就在我们楼上住，在这期间从来也没有追缴我房租，过了二天，原告的女儿来要违约金来，在9月20日之前的房租我都不欠。原告以多收取房租为目的租住给个人，寝室会有多人住，最主要的是这个房子已经出租了5年甚至7、8年以上，原告的房屋曾经租我们开饭店的前身租过寝室，我们只租了不到一年，地上这些烟头是之前租给我的上一家作为男寝使用，另外，热水器双方在验收当天都拍照了，热水器是正在工作的，原告曾经到我店说热水器没有人为的损坏，热水器已经用了5、6年了，我不可能给恢复或者赔偿。厨房水池的问题我有证人可以证明在我们租期间就已经是坏的，玻璃说不清楚了，地板磨损是认为地板用的时间久，我只租一年，一年时间不足以造成地板磨损这么严重，原告要求被告来进行恢复，没有依据。水电费我要原告返还押金，因为原告不可能给我返还押金，所以最后一个月我没有交付，我交接时对水电费的表数都已经拍照了。原审法院经审理查明，原告张伟（出租方、甲方）与被告李瑞（承租方、乙方）签订房屋租赁协议一份，约定原告承租位于沈阳市和平区三好街91-1号楼9单元3层3号房屋，租赁期为2014年3月20日至2014年9月20日，月租金为人民币1，300元，合同约定：乙方负责自己租期内的水、电、煤气、卫生、物业、电话、宽带网费、有线电视费用并承担因房屋发水、漏电、漏气、下水堵塞等而发生的费用；如租期未到或遇其它特殊情况，不能继续租给乙方，必须提前30天通知乙方，征得乙方同意后，再解除协议；如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方，征得甲方同意后，再解除或续签协议。同时约定在房屋租用期内，原、被告双方如有一方违约，须向对方赔偿一个月房租。协议签订后，原告将房屋交付给原告使用，原告按期向被告支付房租，并支付押金500元，合同期满后，原告女儿于2014年9月22日要求被告给付房租时，被告提出不再续租。后9月24日双方就涉案房屋进行交接，被告欲将房门钥匙给付原告，原告拒收。之后，在涉案房屋漏水时，被告将房门打开，并将钥匙给付原告。庭审中，原告提供收款收据及水、电费发票，欲证明原告购买热水器花费480元，2014年8月16日交电费268.95元，2014年10月11日扣电费124.30元，2015年扣违约金12.06元，2015年2月5日交电费137元；2015年1月29日，欠付水费120元。原审法院认为：原告张伟与被告李瑞签订的房屋租赁协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，均应自觉履行。租赁协议届满后，被告于2014年9月22日向原告女儿明确表示不再续租涉案房屋，应当视为双方就租赁协议达成了解除的合意，直至2014年9月24日，双方就涉案房屋进行交接，被告将房屋钥匙交还原告，原告拒收应视为双方租赁协议解除，被告已向房屋交付原告。故租赁期满后的2014年9月21日至2014年9月23日期间应属被告占用涉案房屋，被告应按照合同约定标准向原告支付占用期间的占有使用费130元。关于原告主张被告给付违约金1300元，因双方合同明确约定“如租期未到不租此房或到期后续租此房，必须提前30天通知甲方”，本案属于期满后被告不再续租的情况，故被告不存在须提前30天通知原告的合同义务，对原告以此为由要求被告给付违约金1300元的诉请，因没有事实及法律依据，原审法院不予支持。关于原告要求被告给付水费及电费的诉请，因合同中约定水、电费应由被告承担，虽被告主张向原告支付了押金500元，但原告对被告用押金抵扣水、电费的主张不予以认可，且被告并未就押金部分提出反诉请求，故被告可另行诉讼主张。关于原告主张被告将房屋内相关物品恢复原状、水表180元及被告赔偿其购买热水器产生的费用480元的诉请，因原告并未提供充分证据证明上述物品的损坏系由被告承租使用所致，故对原告该项诉请，证据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告李瑞给付原告张伟2014年9月21日至2014年9月23日期间房屋占有使用费130元；二、本判决生效之日起十日内，被告李瑞给付原告张伟水费120元；三、本判决生效之日起十日内，被告李瑞给付原告张伟电费124.3元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告李瑞承担。宣判后，张伟不服原审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。上诉理由：1、一审法院认定的事实经过属实，本案租赁合同到期后被上诉人没有将房屋交付给上诉人，也没有明示是否继续承租，因此应上诉人认为被上诉人继续承租使用房屋，没有对外进行招租，给上诉人造成经济损失，应赔偿1300元。2、被上诉人应给付上诉人水费219元，冻坏水表180元，电费137元，电费滞纳金12.06元。一审判决中并未对上述费用进行审判。3、请求法院判决被上诉人对房屋租赁期间，对卫生间镜子破裂、隔断玻璃破碎、厨房热水池损坏、热水器外壳破裂漏电、地板被烟头烫坏等损坏给予赔偿，或请求回复原样。被上诉人李瑞辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院查明事实，与原审法院查明事实基本一致。本院另查明，上诉人从2010年起将案诉争房屋出租给饭店服务员作为女生宿舍使用，当时有9-10人居住在诉争房屋内。再查明，2013年9月17日张伟与案外人王中印签订房屋租赁协议，租赁诉争房屋，租赁期限从2013年9月18日至2014年3月18日。王中印作为李瑞代理人签订该份房屋租赁协议。上述事实，有张伟向法庭提供的房屋租赁协议、收款收据、居民水费收据，照片及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议合法有效，双方应全面履行合同义务。关于是否应赔偿一个月租金的问题。合同约定2014年9月20日租赁期限届满。同年9月24日，双方已经对租赁房屋进行交接，且承租人李瑞明确表示将房屋钥匙交还给出租人张伟，但张伟一方拒绝收取，因此张伟主张被上诉人赔偿没有及时告知是否租赁造成损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于水电费用如何负担问题。2014年9月24日，即租赁期限届满后，双方已经进行交接。上诉人一审庭审时提供水费、电费收据，证明2014年10月11日扣电费124.30元，2015年1月29日上期结余水费120元，因此一审法院判决被上诉人给付水费、电费，于法有据。电费滞纳金于2015年2月5日产生，诉争房屋2014年9月被上诉人已经明确表示不再承租，因此由此之后产生的电费，应该由出租人张伟自行负担。因未及时缴费，产生的滞纳金亦不应由承租人负担。关于各项设施是否应予赔偿问题。根据上诉人自述，诉争房屋于2010年即开始对外出租，作为9-10名饭店女服务员的宿舍。被上诉人于2013年9月承租诉争房屋，继续作为女生宿舍使用。上诉人与被上诉人及其代理人签订的房屋租赁协议中列明室内配备物品清单，但未对租赁期限开始时室内物品的具体情况做特别说明和约定。现上诉人无证据证明房屋出租时室内各项设施的情况，亦无证据证明被上诉人实施了破坏行为，因此一审法院判决驳回上诉人的该项主张并无不当，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人张伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 解全晖代理审判员 单 立代理审判员 李大鹏二〇一五年五月二十六日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 关注微信公众号“”