（2015）富民初字第150号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-03-11
案件名称
苏金忠与齐齐哈尔理工职业学院土地租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院
所属地区
齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏金忠,齐齐哈尔理工职业学院
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款，第六十一条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国合伙企业法（2006年）》：第三十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区人民法院民 事 判 决 书（2015）富民初字第150号原告苏金忠，男，1963年12月20日出生，汉族，农民，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。委托代理人李振宇，黑龙江红岸律师事务所律师。被告齐齐哈尔理工职业学院，住所地黑龙江省齐齐哈尔市富拉尔基区。法定代表人梁文第，职务齐齐哈尔理工职业学院理事长。委托代理人郭永法，黑龙江国法律师事务所律师。原告苏金忠与被告齐齐哈尔理工职业学院（以下简称理工学院）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由代理审判员王英凯适用简易程序，于2015年4月28日公开开庭进行了审理。苏金忠及其委托代理人李振宇、理工学院委托代理人郭永法到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告苏金忠诉称，其与被告理工学院于2013年4月20日签订《校内南侧土地租赁合同》，租赁理工学院校园内南侧的四块土地，面积共计64150平方米，租期为5年；其与理工学院于2012年4月30日签订《校外果园租赁合同》，租赁理工学院校外果园，租期为5年。在合同履行期间，理工学院未经苏金忠同意于2015年3月份将上述承租土地转租他人，致使苏金忠遭受重大损失。故诉至法院，苏金忠要求理工学院停止违约行为，继续履行上述两份土地租赁合同。被告理工学院辩称，在合同履行期间，原告苏金忠只交付了2013年至2014年一年的租金，之后虽经理工学院多次催要，苏金忠至今未履行给付租金义务；并且双方签订的合同中明确禁止转租土地，但苏金忠仍然将承租土地转租他人；鉴于苏金忠上述违约行为，理工学院和苏金忠协商后于2015年3月17日签订《解除合同说明》，双方已经解除了诉争的两份合同。故请求法院驳回苏金忠的诉讼请求。原告苏金忠为支持诉讼请求，向法庭提交的证据如下：1、《校内南侧土地租赁合同》1份，证明原、被告双方签订合同时只规定了首期租赁费用的支付方式，并没有对2014年4月20日之后的租金支付日期做出规定，原告苏金忠不存在迟延交付租金的行为。2、《校外果园租赁合同》1份，证明合同中只规定房屋不能转租，对土地能否转租没有明确约定。3、齐富检刑诉（2013）168号起诉书1份、（2013）富刑初字第214号刑事判决书1份，证明原告苏金忠因刑事案件从2013年7月22日到2013年11月1日被限制人身自由，期间无法履行合同中应尽义务。4、证人尤海波的证人证言，证明《校外果园租赁合同》中的部分土地由原告苏金忠的合伙人尤海波转租他人，并且转租的事情苏金忠不知情，转租时其人身自由受到限制。被告理工学院对原告苏金忠的证据提出质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，租赁的费用无需在合同上特殊约定，到时间就应该交纳。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，未经所有权人同意，承租人不得转租土地及房屋。对证据3无异议。对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，即使苏金忠没有转租，但其合伙人转租土地，苏金忠应该知晓，并且其转租行为已经构成违约。被告理工学院向法庭提交的证据如下：1、《校内南侧土地租赁合同》、《校外果园租赁合同》复印件各1份，证明原、被告双方的合同关系及约定条款。2、《解除合同说明》1份，证明原、被告双方已于2015年3月17日自愿解除上述两份租赁合同。3、《租赁合同》复印件1份，证明原告苏金忠已将《校外果园租赁合同》中的部分土地转租他人，构成合同违约。原告苏金忠对被告理工学院的证据提出质证意见如下：对证据1无异议。对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，因苏金忠被司法机关处罚限制人身自由，双方曾经对租金协商过，理工学院同意延迟交纳租金；并且苏金忠对承租土地投入大量的人力物力，仅是解除合同，没有补充，对承租方显示公平。对证据3的真实性有异议，对此证据苏金忠并不知晓。本院针对双方当事人提供的证据认证如下：对于原告苏金忠提供的证据1-4以及被告理工学院提供的证据1-3的真实性予以确认，但对于该些证据所需要证明的内容，本院将结合案情加以综合评定。根据以上庭审质证、认证，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：原告苏金忠与被告理工学院于2013年4月20日签订《校内南侧土地租赁合同》，租赁理工学院校园内南侧的四块土地，面积共计64150平方米，租期为5年，从2013年4月20日至2018年4月19日止，年租金为1万元，在合同签订当日乙方（苏金忠）应交纳租金。苏金忠与理工学院于2012年4月30日签订《校外果园租赁合同》，租赁理工学院校外果园，租期为5年，从2012年5月1日至2017年4月30日止，年租金为1万元，租金一年一交。苏金忠对上述两处租赁合同均给付了1年的租金。苏金忠因在未办理采伐许可证的情况下，对其承租的理工学院南侧土地中的400余棵树木进行砍伐，于2013年7月22日被刑事拘留，于2013年11月1日因犯滥伐树木罪被富拉尔基区人民法院判处有期徒刑三年缓刑三年。苏金忠的合伙人尤海波在其羁押期间，将《校外果园租赁合同》中的部分土地转租纪守国经营使用。苏金忠与理工学院于2013年3月17日签订《解除合同说明》，解除包括《校内南侧土地租赁合同》、《校外果园租赁合同》在内的三份合同。现《校内南侧土地租赁合同》涉及的部分土地理工学院已经租赁第三人，《校外果园租赁合同》涉及的土地及房屋苏金忠仍然在使用。本院认为，根据庭审及双方提供的证据材料，本案的争议焦点有下列三点：（一）原、被告双方签订了《解除合同说明》是否诉争的两份合同已经解除？（二）承租人是否违约转租？（三）承租人是否迟延支付租金？关于原、被告双方签订了《解除合同说明》是否诉争的两份合同已经解除的问题。合同解除权是形成权，合同一旦解除对双方当事人权利义务影响巨大，必须满足法律规定或者当事人事先约定的解除条款，才能行使解除权。当事人对解除合同有异议的，没有约定异议期间的，在解除合同到达之日起三个月以后向人民法院起诉的，人民法院不予支持。原告苏金忠与被告理工学院签订《解除合同说明》的日期为2015年3月17日，苏金忠起诉立案时间为2015年4月10日，尚未超过三个月，本院将对诉争合同的解除事由应进行审理。承租人是否违约转租的问题。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，对合同中没有约定或约定不明的，不能达成补充协议的，按照合同法有关条款或交易习惯确定。被告理工学院主张原告苏金忠违约将《校外果园租赁合同》中的土地转租他人，合同中第5条第1款约定“乙方在承租期间房屋不得转包他人”，虽只写明房屋，但土地也不得在未经出租人同意下转租第三人。苏金忠表示土地转租是其合伙人的行为，其并不知晓；况且，合同中只约定房屋不能转租，并未约定土地不可以转租。根据合伙企业法规定，合伙人执行合伙事物和对外代表合伙企业权利的限制，不得对抗善意第三人；以及合同法规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，故苏金忠的主张继续履行《校外果园租赁合同》的要求，本院不予支持。承租人是否迟延支付租金的问题。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能确定的，租赁期间1年以上的应当在每届满1年时支付。原、被告双方签订《校内南侧土地租赁合同》的租赁期间为，从2013年4月20日至2018年4月19日止，合同中第四条第3款载明：“在合同签订当日，乙方应交纳租金、处理原有树木费用，并交纳保证金”，对租金的支付期限约定不明。原告苏金忠只支付了1年的租金，被告理工学院提供的《解除合同说明》中第2条载明苏金忠支付的“租金日期截止到2014年4月19日止”，可以明确苏金忠第2年租赁期间届满日期为2015年4月19日。原、被告双方鉴定《解除合同说明》的日期为2015年3月17日，苏金忠起诉立案日期为2015年4月10日，故苏金忠并未迟延交付租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十一条、第二百二十四条、第二百二十六条；《中华人民共和国合伙企业法》第三十七条；《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告苏金忠与被告齐齐哈尔理工职业学院签订的《校内南侧土地租赁合同》继续履行；二、驳回原告苏金忠要求被告齐齐哈尔理工职业学院继续履行《校外果园租赁合同》的诉讼请求。执行办法：待本判决生效后执行。案件受理费100.00元，减半收取50.00元，由原告苏金忠负担25.00元，被告齐齐哈尔理工职业学院负担25.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。代理审判员 王英凯二〇一五年五月二十六日书 记 员 郑贺仁 微信公众号“”