（2015）东民初字第806号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2018-04-23
案件名称
南昌某某社与王某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌市东湖区人民法院
所属地区
南昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南昌某某社,王某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百三十五条
全文
南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第806号原告：南昌某某社，住所地：南昌市，组织机构代码证号：49110000-5。法定代表人：叶某某，系报社社长。委托代理人：胡次渠，系报社职工。委托代理人：邹晨，江西红阳光律师事务所律师，执业证号：13601200410519426。被告：王某某，男，1967年10月18日生，汉族，江西省南昌市人，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：汪长泰，江西策源律师事务所律师，执业证号：13601200710335562。原告南昌某某社诉被告王某某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告南昌某某社的委托代理人胡次渠、邹晨，被告王某某及其委托代理人汪长泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌某某社诉称：2013年底，原告将南昌市东湖区象山北路xxx号房屋（面积25平方米）出租给被告，租期截止至2014年12月31日。租期届满后，经多次催告，被告仍侵占出租房屋拒不返还。为维护原告的合法利益，原告遂诉至本院，请求：1、判令被告将其侵占的位于南昌市象山北路xxx号房屋（面积共计25平方米）返还给原告。2、判令被告向原告参照合同约定的租金标准每月2756.3元支付截止至2015年2月28日的房屋占用费5512.6元，其余房屋占用费计算至被告返还房屋之日止。3、本案诉讼费用由被告承担。被告王某某辩称：请求驳回原告诉讼请求，判决答辩人继续承租该店面。理由是：１、双方合同第十条约定，乙方如需继续租用，要向甲方提出书面申请，我方已于2014年9月下旬向原告提出了书面继续租用的申请。合同法规定，出租人出卖租赁房屋的，承租人有优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋时，是行使对房屋的处分权，而出租房屋时行使的是对房屋的使用权，显然处分权的权能大于使用权的权能，既然对权能大的处分权，承租人都拥有优先购买权，那对权能小的使用、租赁权，承租人更拥有优先承租权。双方合同第九条规定，只有因国家建设需要和甲方自身使用需要，才能收回租赁店面，现在没有上述原因，只是原告想出租给新租户南昌文化产权交易中心，依合约该中心没有优先承租权，我方有优先承租权。2、答辩人主动向原告交租金，而原告始终不接受答辩人所交租金。现在答辩人愿意当庭交纳该店面续租租金。3、请求调解原、被告双方关于该店面租赁事宜。答辩人自主创业，没有其他收入来源，并使用该店面已经十多年了，已形成一批固定客户，在客户中的信用和口碑都很好，一旦搬离会大量减少客户量，危及生计。原告违反双方合同第四条约定，今年1月至3月，原告派人对该房停电、停水、堵门，已经严重干扰了答辩人的正常营业，造成较大损失，应当从所欠租金中扣除，答辩人对店面进行了装修，花费较大，如果退租，该装修费用的损失也应由原告承担。经审理查明：2013年12月27日，原告南昌某某社（甲方）与被告王某某（乙方）签订了一份《南昌某某社八楼底层店面租赁合约》。该合同约定：1、甲方同意将其所有坐落于象山北路xxx号底层面积25平方米继续租赁给乙方使用，每年租金33075.6元，月租金2756.3元，租赁期为一年，即2014年1月1日起至2014年12月31日止。2、合同签订生效后，乙方必须付给甲方一个月的租金2756.3元作为承租保证金。租金先付后租，即在每月月底前向甲方支付下一个月的租金2756.3元。租赁期内如乙方不按期付款，甲方有权收回店面解除合约，同时按租金的5%支付违约金。乙方接到甲方解除合约通知后十天内搬出，所有装饰不得破坏、拆除。否则，保证金2756.3元不退。租赁期满后，在无违规情况下，租赁保证金可退还给乙方。3、租赁期内，如因国家建设需要和甲方需要等原因，甲方有权无条件收回房屋店面，乙方应予配合不得无理拒绝，并在甲方规定期限内（一般情况下甲方提前一个月通知）搬出租赁房，如未及时搬离，逾期按租金的10倍赔偿甲方。4、租赁期满前三个月，乙方如需继续使用，要向甲方提出书面申请，征得甲方同意，在同等条件下，优先考虑乙方，再重新签订租赁合约，到期未续订合约视为退房。乙方应及时移交租赁房屋给甲方，在还房后不得将物品存放在甲方场所或影响房屋的正常使用，对未经同意的留存物品，甲方有权处置。合同签订后，原告将店面交与被告经营使用。2014年10月29日，原告向被告发出一份通知，告知被告合同到期后将不再续订合同，被告所承租的房屋将予以收回，要求被告做好相应搬离工作。2015年1月5日，原告再发一份通知，告知各承租户，其位于象山北××、老××楼属的店面收回，交南昌文化产权交易中心有限公司统一规划管理，原承租户不再续约，要求各承租户于2015年1月13日前搬出。逾期未搬出者，将依合同对其店面停水、停电、锁门。原、被告签订的合同到期后，原、被告未续签合同，截止2014年12月31日的租金，被告已全部付清，自2015年1月1日起的房屋占有使用费，被告虽要求支付，但原告以其不同意续租为由未收取。现原告主张到被告搬出时的房屋占有使用费标准是每月2756.3元。以上事实有原告提供的房屋所有权证、南昌市公安局东湖分局八一桥派出所于2015年3月19日出具的证明、原、被告于2013年12月27日签订的租赁合同、原告于2014年10月29日及2015年1月5日发的书面通知各一份、原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：因原、被告签订的合同期满后，原、被告未续签合同，且原告已在合理期限内通知被告要求其在合同期满后及时将所租店面搬出并办理相关退租手续，被告在未与原告协商一致的情况下继续占用诉争店面于法无据，故对原告要求被告返还店面及参照合同约定的租金标准支付至返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉请，本院予支持。对于被告答辩意见中主张的装修损失及营业损失，因其未提起反诉，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王某某于本判决生效之日起十日内将坐落于南昌市东湖区象山北路xxx号房屋返还原告南昌某某社。二、被告王某某于本判决生效之日起十日内按每月2756.3元的标准支付原告南昌某某社自2015年1月1日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按本判决书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案由原告南昌某某社预交的案件受理费2410元，由被告王某某承担（此款限被告王某某于本判决生效之日起十日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 廖如荣人民陪审员 谢雪珍人民陪审员 朱 凯二〇一五年五月二十六日书 记 员 陶媛媛附:相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：