（2014）沪二中民二（民）终字第2675号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-06
案件名称
周治平与葛立君房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周治平,葛立君
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2675号上诉人（原审原告）周治平。被上诉人（原审被告）葛立君。上诉人周治平因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2014）宝民三（民）初字第1361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年3月18日，周治平与葛立君签订《房地产居间合同》，约定由葛立君购买周治平的宝山区长江西路XXX号XXX号室房屋，总价人民币（以下币种均为人民币）60万元。补充条款约定，葛立君于3月18日支付定金2万元。6月8日前双方进交易中心，葛立君支付房款53万元。7月8日前周治平将户口迁出，葛立君支付尾款5万元。如一方违约的，违约方每天按总房价0.02%支付给守约方。事后，双方于5月26日办理了过户手续，葛立君在过户前支付了房款548，000元，尾款5万元于7月29日支付，另2，000元作为周治平中介费向中介公司支付。2014年6月14日交房。周治平于2014年9月18日向法院起诉，要求判令：1、葛立君付清购房余款2，000元；2、葛立君按合同支付违约金（按总房款60万元的日0.02%，即每日120元，自2014年6月14日起至判决生效日止）。周治平在审理中称，周治平对中介和葛立君讲，如果满意的话，周治平可以给中介2，000元，所以在居间合同上写了由周治平支付中介费2，000元。后来中介公司写了一个补充条款，约定进交易中心后一周内，甲方将房屋交给乙方，周治平认为该约定不合理，签合同后第二天周治平找到中介公司提出此问题。周治平认为应当在7月8日之前交房。中介公司说合同已经签字，不同意更正。周治平认为中介公司坑害周治平，因为合同是完全可以改正的。另外中介应在房产过户以及交房后再收取中介费，事后周治平准备向中介支付2，000元中介费时，中介说不用支付，葛立君已经支付过了。周治平认为中介费应当由周治平支付，不应由葛立君代为支付，葛立君的行为是对周治平权利的侵害。另外周治平户口于2014年4月迁出，故葛立君应当在6月14日交房时支付52，000元，由于葛立君逾期支付，因此违约金从6月14日起算。葛立君称，其于2014年7月上旬到派出所核查周治平户口是否迁出，故尾款5万元应于2014年7月上旬支付，实际于7月29日支付，同意支付2，000元违约金。合同中的违约金约定过高，故对周治平计算的违约金不予认可。原审法院认为，周治平与葛立君签订的《房地产居间合同》合法有效，双方理应履行。双方在合同中约定，周治平在7月8日前将户口迁出，葛立君支付尾款5万元，实际上周治平于4月将户口迁出，而双方于6月14日交房，故葛立君应于6月14日将尾款5万元结清。现查明，葛立君于7月29日支付尾款5万元，已构成违约，应按约承担违约责任。由于双方约定的违约金过高，故法院根据合同履行的实际情况，酌定由葛立君支付违约金3，500元。关于房款2，000元，合同约定周治平需支付中介费2，000元，且周治平也曾到中介公司要求支付2，000元，故葛立君为周治平支付了中介费2，000元，并未超出双方合同中的约定，故对于周治平再要求葛立君支付房款2，000元，法院难以支持。原审法院据此判决如下：一、葛立君于判决生效之日起十日内支付周治平违约金3，500元；二、周治平其余诉讼请求不予支持。原审法院判决后，周治平不服提出上诉称，虽然上诉人曾到中介公司准备支付2，000元，但在付款前也曾要求中介公司澄清没有坑害上诉人。被上诉人强行代扣2，000元，超越合同约定，损害上诉人的合法权利。被上诉人未及时支付房款，应当按合同约定支付违约金，上诉人的直接经济损失约16，000多元。原审法院认定事实不清，要求本院撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人葛立君辩称，上诉人、被上诉人及中介公司员工在房地产交易中心办理过户手续时，中介公司提出让被上诉人少付2，000元，说是中介费。被上诉人问上诉人是否同意，上诉人表示同意，被上诉人就把2，000元支付给了中介公司。在原审判决后，被上诉人已将3，500元支付给了上诉人。要求本院维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。被上诉人未按时支付尾款5万元的行为已构成违约，但原审法院根据被上诉人的请求，结合其履行整个合同的情况，以及迟延履约的日期，酌定其向上诉人支付3，500元违约金，符合法律规定。上诉人提出的租房损失等与被上诉人未按时支付尾款5万元无必然的联系，其要求被上诉人按总房价款60万元的日0.02%的计算方式支付违约金的主张，本院不予采纳。在双方办理过户手续时，被上诉人应付房款55万元。现被上诉人称按中介公司要求，经上诉人同意，其将其中的2，000元直接替上诉人支付了中介费。按一般常理分析，被上诉人不会在已经支付了大笔款项548，000元的前提下，无缘无故少支付2，000元。同时上诉人在原审审理中也表述了其事后准备向中介公司支付2，000元时，被告知已经支付过了。该行为也表明上诉人事后愿意向中介公司支付2，000元，故被上诉人的代付行为未侵犯上诉人的利益，被上诉人的主张更具有高度盖然性，原审法院予以采纳，本院予以认同。上诉人要求被上诉人再支付2，000元购房款，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人周治平负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 珍审 判 员 陈 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年五月二十六日书 记 员 彭奕佳附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”