（2015）溧民初字第405号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-05-11
案件名称
杨国富与黄跃琴房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
溧阳市人民法院
所属地区
溧阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨国富,黄跃琴
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百一十三条，第二百一十六条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江苏省溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2015）溧民初字第405号原告杨国富。被告黄跃琴。原告杨国富诉被告黄跃琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法由审判员张云适用简易程序独任审理，并于2015年5月7日公开开庭进行了审理。原告杨国富到庭参加诉讼，被告黄跃琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月1日原告将自己承租的位于溧阳市溧城镇和平南路5号1幢1-3号商品房租赁给杨明经营服装（店名为金都外贸）。2014年9月杨明在原告的同意下将服装转让给被告经营（店名改为金都服饰），故原告与被告于2014年9月27日签订一租赁合同，合同约定租期为4年，自2014年3月1日到2018年2月28日。双方约定租金为每年12.1万元，一年一付，先付后用，且要提前两个月预付。如到预付期仍没有付款，每天按月租金2%支付违约金，原告有权解除合同，收回房屋。在合同的实际履行中，被告的租金仅支付到2015年2月底。原告为此多次催促被告支付后续租金，可被告总是借口经营亏本而不兑现约定的租金。现原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求判令1、解除原告与被告的房屋租赁合同；2、被告向原告支付搬出店面前的房租及相应的违约金和其他相关损失人民币35000元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告黄跃琴未作答辩。经审理查明：2014年9月27日，原告杨国富与被告黄跃琴签订“房屋租赁合同”一份，载明“一、甲方将座落在溧阳市溧城镇和平南路5号1幢1-3号商品房租赁给乙方使用。二、租赁期限为四年，自2014年3月1日起至2018年2月28日止。三、租金及支付方式：租金每年12.1万元。一年一付，先付后用。但须提前两月预付，如到预付期仍没付款，每天按月租金2%向甲方支付违约金，甲方有权解除合同，收回房屋。（上述房屋租金不含租金发票税费，如乙方需要发票，乙方另加税金）。四、甲方交房时应接通水、电供乙方使用，乙方承租期间，因经营产生的工商、卫生、消防、物业、水、电、帐权帐务（备注：应为“债权债务”）等所有的费用由乙方承担、负责。五、乙方在装修时，不得改变房屋主体结构，如有损坏由乙方承担赔偿责任。六、乙方如半途中止合同，转让、转包等必须得到甲方书面同意（但在已付清现乙方该付的租金前提下）。在四年租赁期满后，如甲方自己继续经营该整栋楼，乙方在同等条件下享有优先租赁权，但应提前三个月书面通知甲方…”庭审中，本院出示了对原被告双方所作的询问笔录，在该笔录中，原被告双方一致认可，涉案的溧阳市溧城镇和平南路5号1幢1-3号商品房的所有人是汤志坤，原告于2014年3月1日至2018年2月28日租赁涉案房屋所在的三层楼，租赁合同所涉房屋仅是三层房屋中的一层，但因原告经营不善，遂在汤志坤同意的情况下，于2014年5月1日开始将涉案房屋租赁给杨明，但因杨明亦经营不善，故在2014年9月23日将涉案房屋转租给被告黄跃琴，黄跃琴补足了杨明尚未支付满12.1万元部分的年租金，租金支付到2015年2月28日。被告黄跃琴同时陈述，杨明在将涉案房屋盘给黄跃琴时，黄跃琴一次性支付给了杨明20万元，这里不包括房租，黄跃琴后应原告的要求支付了杨明尚未支付的房租，共计支付了6万元。庭审中，原告陈述，涉案房屋转租给被告黄跃琴的时候房主汤志坤不知情。在2015年春节前，原告就涉案房屋的租赁问题与被告商谈，原告表示其不想再从汤志坤租赁涉案房屋所在的三层楼房，并征求被告意见，被告一直陈述不知道怎么办，原告提出若被告继续租赁则应当向原告支付租金，若不继续租赁则应自涉案房屋搬出，但被告一直未明确表示要继续租赁房屋。2015年3月6日左右，汤志坤将涉案房屋所在三层楼房租赁给其他人。2015年3月20日左右，原被告双方及房主汤志坤几次面谈房屋租赁事宜，汤志坤曾就被告是否继续租赁涉案房屋直接询问被告，最终汤志坤与被告达成的房屋租金为9万元每年，但后来被告又反悔了，并表示9万元太贵了，不想租了。原告同时陈述，其从汤志坤处租赁的涉案房屋所在三层楼房的租金支付到2015年2月28日，之后就没有再从汤志坤处续租了。庭审中，原告就其诉讼请求作如下陈述，因被告一直没有支付2015年2月28日之后的房租，违反了双方签订的房屋租赁合同，故要求被告承担违约责任。诉请所述的要求被告赔偿违约及其他损失就是指两个月房租，是大概估估的。以上事实有原告提供的房屋租赁合同等书证及原告的当庭陈述附卷佐证。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原被告双方的签订的租赁合同约定租赁期限为2014年3月1日至2018年2月28日，租金一年一付，并须提前两个月预付，被告实际入住涉案房屋的时间为2014年9月23日，并支付了至2015年2月28日的房租，故按照合同约定，被告应当在2015年1月1日前向原告支付下一年度的租金，因被告未按照合同约定支付租金，故被告逾期支付租金的行为显然构成违约。原告在被告逾期支付租金的情况下也并未依原被告双方签订的房屋租赁合同向被告明确提出解除双方的房屋租赁合同。且根据原告的陈述，原告在双方的租赁合同尚未届满前向被告提出原告准备解除与房主汤志坤双方的房屋租赁合同，并征求被告意见时，被告仅陈述不知道该怎么办，也未明确表示解除原被告双方的房屋租赁合同。在此情形下，原告自行与涉案房屋房主汤志坤协商解除双方之间的房屋租赁合同，导致原被告之间的房屋租赁合同无法履行，原告自行解除与房主的房屋租赁合同的行为显然也构成违约。对原告主张的解除原被告双方的房屋租赁合同的请求，于法有据，本院予以支持。因原告在与房主汤志坤处解除房屋租赁合同后，就已经失去对涉案房屋的合法占有，也未继续在涉案房屋进行任何经营，且原告也未向房主汤志坤支付任何款项，未实际发生损失，故对原告主张的因被告一直没有支付2015年2月28日之后的房租，违反了双方签订的房屋租赁合同为由要求被告按照房屋租赁合同的约定支付2015年2月28日后至搬出店面前的租金和其他相关损失的请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：解除原告杨国富与被告黄跃琴签订的房屋租赁合同。驳回原告杨国富的其他诉讼请求。案件受理费194元（已减半），由原告杨国富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费388元。在递交上诉状副本7日内凭判决书可到常州市中级人民法院立案庭预交上诉案件受理费，也可从银行汇款，户名：江苏省常州市中级人民法院，账号：80×××63，开户银行：江苏银行常州分行营业部，汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动放弃上诉处理。本院履行款账号为51×××77，账户名为溧阳市财政局，开户行为中国银行溧阳支行营业部。审判员 张云二〇一五年五月二十六日书记员 钱璐 关注公众号“”