（2015）通民初字第109号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-12-01
案件名称
原告四川省恒沣建设工程有限公司与被告景某某、马某某、第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会“房屋买卖合同纠纷”一案民事判决书
法院
通江县人民法院
所属地区
通江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
四川省恒沣建设工程有限公司,景某甲,马某某,通江县铁溪镇罗村村村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零二条，第四百零三条第一款，第八十四条，第十条第一款，第四十四条第一款，第一百零九条，第一百五十九条
全文
四川省通江县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第109号原告四川省恒沣建设工程有限公司法定代表人叶某某，职务总经理。委托代理人李光伟，通江县铁溪法律服务所法律工作者。委托代理人邵某某，男。被告景某甲，男。被告马某某，女。委托代理人邵超，通江县壁州法律服务所法律工作者。第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会法定代表人陈某某职务村主任委托代理人景某乙，男。原告四川省恒沣建设工程有限公司与被告景某甲、马某某、第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会“房屋买卖合同纠纷”一案，本院受理后，依法由审判员熊忠全独任审判，公开开庭进行审理，原告四川省恒沣建设工程有限公司法定代表人叶某某的委托代理人李光伟、邵某某，被告景某甲、马某某及其委托代理人邵超，第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会法定代表人陈某某及其委托代理人景某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告单位根据政府文件精神和第三人要求在通江县铁溪镇罗村建设村民聚居点，实行企业补偿和村民出资方式代建。原告将住房建好后交与二被告居住使用达一年之久，二被告尚下欠原告购房款71768元，经多次催收无果。现起诉要求二被告立即支付欠原告购房款71768元及资金利息8612.16元，并承担本案诉讼费。二被告共同辩称：原告未组织被告就下欠房款予以核实清算，其交付的房屋存在质量问题，根据不安履行抗辩权的法律规定，我方可以拒绝支付下欠款；且原告主张资金利息不应支持；同时我们与陈某某签订有合同，下欠房款应由陈兴国支付。第三人述称：原告单位建设村民聚居点本着政府主导、村委主抓、村民主体的原则进行建设。资金是谁受益谁负担，村民委员会不应承担责任。经审理查明：2011年6月2日，通江县铁溪镇人民政府鉴于铁溪镇罗村煤矿采煤形成大量采空区，导致地面塌陷，严重影响村民住房及饮水安全的实际情况出台了铁府（2011）48号文件，该文件根据2009年4月10日四川省地矿局区域地质调查队调查结论和2009年12月22日通江县房屋安全鉴定委员会对罗村何某某等农户房屋安全鉴定报告和房地产评估报告，决定将罗村一、三社村民住房搬迁至罗村村四社祠堂坝。根据铁溪镇政府文件规定，罗村煤矿按农户原旧房评估价的百分之八十补助，选购新房农户的补助款不再向农户支付，未选购新房农户的补助款直接支付给农户。后第三人召开村民代表大会，将罗村聚居点新村建设的相关事宜告知农户，并编制了祠堂坝聚居点委托建房农户花名册。第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会根据铁府（2011）48号文件精神于2012年1月7日与原告四川省恒沣建设工程有限公司签订了住房建设工程施工合同书。合同主要内容为：一、工程概况：本工程为罗村村聚居点农宅工程，包括120平方米户型20套，145平方米户型40套等共计60套，总建筑面积为8200平方米。二、工程承包范围及方式：全部农宅的基础、主体、屋面及外墙装修（门窗除外）、室内初装修地面找平、内墙搓沙，配套院坝硬化（厚度10mm）、下水管道工程和工程范围的入场道路、场地的平整工程，承包方式为包工包料。施工过程中须对工程变更的，以发包人书面通知为准。三、合同工期：开工日期2012年1月20日前，竣工日期2012年6月30日，合同工期为总日历天数160天。四、工程质量和施工安全：承包人应严格按发包人提供的图纸施工并按国家相关规范和技术标准执行。承包人应严格遵守工程建设安全生产有关管理规定，严格按安全标准组织施工，保证工程施工安全，并依法承担施工安全责任。因发包人原因导致的安全事故，由发包人承担相应责任。五、销售价格和方式：按固定价格950.00元／平方米，工程总价款779万元，大写：柒佰柒十玖万元整（该价款结算面积仅指房屋建筑面积，附属院坝硬化、下水管道等工程价款包括在内，不另计价）。由发包人组织农户向承包人认购并签订认购协议。六、承包人向发包人承诺按照合同约定的工期进行施工、竣工并在一年质保期内承担工程质量保修责任。七、工程竣工验收时间以承包人向发包人书面申请为准。八、发包人向承包人承诺按照合同约定的竣工期限经验收合格后组织认购农户收房并支付相应合同价款。九、履约保证：承包人向发包人缴履约保证金50万元，保证金在工程竣工验收合格后全部退还。十、违约责任：违约方承担工程总价款20%的违约责任。根据该合同约定，第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会组织农户向原告四川省恒沣建设工程有限公司认购并签订认购协议。部分农户与原告四川省恒沣建设工程有限公司授权的施工队签订了委托建房协议。被告景某甲于2012年2月1日缴纳预定房款5000元，该款系第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员主任陈某某收取，并已支付原告单位。2013年7月18日，第三人编制新农村聚居点新房购置情况明细表，表册载明了农户原房屋评估价、百分之八十差补、新房面积、单价、合计金额、已收款及下欠款等内容。二被告原房屋评估价为84742元，百分之八十差补价款为67793元，认购新房面积为152.17平方米，单价为950元每平方米，价款为144561元，扣减已缴纳5000元，二被告下欠房款71768元。2014年农历正月，二被告即入住自愿选购的房屋内。后被告反应房屋漏水，原告四川省恒沣建设工程有限公司组织专业人员对房屋逐户翻盖，并经农户签字确认。2014年5月24日，原告与第三人签订了罗村聚居点房屋移交协议书。原告因催收下欠房款无果，遂于2014年12月22日起诉来院，要求实现诉请。同时查明：2012年6月15日，陈某某与被告景某丙、景某甲、景某丁、景某卯签订协议书一份。主要内容为：一、乙方（景某甲四兄弟）原有住房除罗村煤矿补偿资金外，下余资金由甲方（陈某某）负责补足。二、乙方在聚居点定房，除罗村煤矿补偿资金外，下余资金由甲方补足聚居点新建房屋一百四十平方米所有资金。三、刘某某处茶地土地、罗村煤矿占用，维持原协议，乙方不找麻烦和补偿。另查明：2015年4月16日根据原告的申请对被告马某某在通江县农村信用合作联社铁溪信用社的存款13607.66元予以冻结。本院认为：第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会根据县委、政府及通江县铁溪镇政府文件精神，具体负责落实铁溪镇罗村村祠堂坝聚居点建设事宜，在向村民告知聚居点建设相关事宜后，以自己的名义与原告四川省恒沣建设工程有限公司签订的住房建设工程施工合同，合同内容系在各农户的授权范围内，系双方当事人真实意思表示，不违背法律规定，应合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。鉴于二被告已通过第三人的负责人向原告单位缴纳了房屋预订款，且在房屋验收合格后已实际搬入居住的不争事实，可以认定二被告作为委托人授权第三人与原告签订的住房建设工程施工合同的权利义务直接约束原告和二被告。原告按照合同约定已完全履行义务，并将修建的聚居点房屋经农户确认验收合格后交与各购房农户。根据罗村聚居点建设资金筹措办法，二被告认购的新房仍下差房款。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定：受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案第三人事实上也向被告披露了第三人（本案原告四川省恒沣建设工程有限公司）关于建设聚居点的相关事宜。故原告向二被告主张权利符合法律规定，二被告不支付下欠房款是酿成纠纷的根本原因，理应承担清偿下欠房款的民事责任。原告还主张资金利息，原、被告虽未签订合同，也未明确约定支付房款的时间或逾期付款的违约责任以及违约金的计算方法，但根据最高法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二十四条（四）款的规定，可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算损失。二被告辩称未对下差房款予以对账核实，根据庭审查明的事实，二被告下差原告房款金额准确，其辩称理由不成立。二被告还辩称原告所交付房屋存在质量隐患，二被告行使不安履行抗辩权，可以拒绝支付房款。但二被告未举出房屋存在质量瑕疵的证据，且该辩称不符合合同法关于不安履行抗辩权的法律特征，该辩称理由不成立，本院不予采信。二被告同时辩称第三人的法定代表人陈某某与其签订了合同，陈某某同意二被告的下差房款由其支付。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：债务人将合同的义务全部或部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案原告并不知晓债权债务的转移，故二被告的辩称理由不成立。第三人述称理由成立，本院予以支持。为了保护公民的合法权益不受侵害，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第一百零九条、第一百五十九条、第四百零二条、第四百零三条第二款以及最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条（四）款之规定，判决如下：一、被告景某甲、马某某在本判决生效后十日内支付下欠原告四川省恒沣建设工程有限公司房款71768元，该款并从2014年12月23日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息损失至判决生效时止。二、第三人通江县铁溪镇罗村村村民委员会不承担责任。义务人逾期不履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费775元，由二被告承担。如不服本院判决，可在本判决书送达之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员 熊忠全二〇一五年五月二十六日书记员 马 飚 来自