（2014）昌民初字第13394号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-06-23
案件名称
张国栋与史永勤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张国栋,史永勤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第13394号原告张国栋，男，1942年6月13日出生。委托代理人梁志强，北京市君永律师事务所律师。被告史永勤，男，1957年9月15日出生。委托代理人刘江云，北京市尚公律师事务所律师。委托代理人丁逸平，女，1957年3月24日出生。原告张国栋与被告史永勤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曹元元任审判长，与人民陪审员冯秀琴、闫素霞组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国栋的委托代理人梁志强，被告史永勤及其委托代理人刘江云、丁逸平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张国栋诉称：原告于2008年6月23日与北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》，购买了诉争房屋，并于2010年1月16日取得X京房权证昌字第4243**号房屋产权证。被告于2012年6月找到原告，要求购买诉争房屋。原告本无意出售该房屋，所以对其购房的要求不予理会，但被告多次找到原告，以此处距离市区较远，交通不便，附近环境不佳，噪音、污染比较严重，生活购物不方便等理由反复游说原告出售房屋。两天后即2012年6月20日，被告拿着一份河南省新乡县人民法院的民事调解书找到原告，要求原告一同与其去昌平区建设委员会办理房屋过户手续，而原告从未到过河南，更没有到河南新乡法院，原告当即提出异议，被告却对原告说，这样是为了避免繁琐的手续，也可少交部分款项。事后，原告越来越觉得事情有些蹊跷，并对买卖房屋的行为是否合法产生了怀疑。遂经过询问周围邻居得知，该经纪适用住房因未满5年，不得上市交易，其行为违反法律法规及国家相关政策。被告又擅自出具一个本没有任何事实依据的法院的调解书来迫使原告过户该房屋，被告是以合法的事实掩盖非法的目的，应当确认无效。原告多次找被告协商未果，根据《民事诉讼法》第108条的规定，特向贵院提出诉讼，请求法院依法判令：1、确认原被告之间的房屋买卖行为无效；2、被告将位于北京市昌平区×房屋归还原告；3、本案的诉讼费由被告承担。被告史永勤辩称：一、原被告双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示。2012年6月，原被告双方在鑫尊中分别登记了房屋出售和购买意向，随后双方在鑫尊中介王桂花、杨龙居间下达成房屋买卖协议。整个房屋买卖经历了看房、洽谈、签约、公证、过户等过程，原告在其老伴耿淑贤、女儿张雪玲陪同下参与了整个房屋买卖过程的洽谈、签约，双方按照中介的要求配合办理了相关手续，公证、建委等机关也在对原告进行询问的基础上按照法定程序办理了相关公证和产权登记。上述事实和证据充分反映：1、2012年6月，原告出卖标的房屋，系其主观意愿。2、原告及其家庭成员主动参与了整个房屋出卖过程，被告不存在任何所谓的“欺诈”行为。3、在原被告双方房屋买卖的真实意思表示达成一致后，房屋交易的具体手续由中介操作完成，原被告双方作为非专业人士，按照中介的要求配合完成房产过户。二、被告按照双方合同约定支付了总房款190万元，承担了相关税费169018.5元，并完成产权登记。双方达成协议后，被告分3次向原告支付了房款190万元，分两次支付中介服务费15.5万元，补缴土地收益118588.5元，承担了营业税、教育附加费、契税、个人所得税等税费，双方完成房产过户，标的房产过户至被告名下。被告按照当时房屋市场的公允价格190万元，并承担税费169018.5元，双方的房屋买卖公允合理，不存在任何显失公平和欺诈。三、原告合同标的已满五年，符合上市交易条件。被告购买标的房产时，已按国家规定补缴了“土地收益人民币118588.5元”，未损害任何社会公共利益，同时从原告方取得契税完税凭证或房屋所有权证之日起，已届满五年，符合经济适用住房上市交易的条件，而被告也具备北京市规定的购买商品房的资格。四、原告在利益驱动下的毁约行为，违反诚实信用原则。原被告双方早在2012年6月底就完成房屋买卖并过户登记，而直到2013年3月14日原告向被告提出毁约，之间相隔近10个月。原因并非像原告起诉书中所说“觉得事情蹊跷，对合法性产生怀疑，经询问邻居得知”，其本质原因是因为这10个月期间房价的上涨，原告在利益驱动下，违背诚实信用原则，不惜采用污蔑被告欺诈的卑劣手段，以经济适用房限购为名，行违约获利之实，如果原告这种恶劣的违约获利行为得逞，将是对整个社会价值体系的颠覆，也是对保证公平正义的司法制度的践踏，使恶劣的错误行为得到鼓励。五、被告为购买交易房产付出巨大。被告因弟弟意外过世，父母在无锡老家无人照料，遂用一家三代人的全部积蓄，并多方筹借，同时将自己原有小面积房产变卖，凑足全部房款。时至今日，被告不可能也向购买其小面积上家违约，来要回原有房产，原告的违约获利行为将给被告造成现有房产丢失，同时原有房产无法找回的巨大损失。综上，请贵院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权利。经审理查明：2008年6月23日，原告张国栋作为买受人与出卖人北京天鸿嘉诚房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于昌平区×房屋一套，房屋总价款为322566元。张国栋于2009年12月14日缴纳契税，并于2010年1月16日取得房屋所有权证，登记的房屋坐落为北京市昌平区×，房屋性质为经济适用住房。2012年6月18日，张国栋（出卖人）与史永勤（买受人）签订《北京市房屋买卖合同》，约定张国栋将诉争房屋出售给史永勤，约定的成交价格为183万元。史永勤于2012年6月21日支付张国栋购房款53万元，于2012年8月26日支付购房款136万元。2012年6月19日，史永勤的妻子丁逸平支付张国栋的女儿张雪玲1万元，张雪玲出具收据，内容为“今收到丁逸平壹万元整，如果房屋交易不成功，将一万元退还丁逸平”。为办理房屋过户手续，张国栋与史永勤签订《还款协议》，约定张国栋欠史永勤130万元。后河南省新乡县人民法院出具（2012）新民初字第644号民事调解书，双方达成调解协议：张国栋欠史永勤本金及利息53万元，张国栋用位于北京市昌平区×房产抵给史永勤，房产所有权归史永勤所有，张国栋配合史永勤办理房产过户手续。2012年6月21日，史永勤补缴土地收益118588.5元；支付营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加共计29150元，支付契税15900元、个人所得税5300元、房屋登记费80元，并于当日办理房屋所有权转移登记手续，登记的房屋所有权人为史永勤，房屋性质为商品房。张国栋于2012年8月将涉案房屋交付给史永勤，史永勤对房屋进行装修后居住至今。因张国栋申请再审，2014年9月5日，河南省新乡市中级人民法院出具（2014）新中民一终字第67号民事裁定书，认为双方之间不存在真实的借贷关系，属于虚构借贷事实进行的虚假诉讼，原审出具的民事调解书违反法律规定，应依法予以撤销，故裁定撤销（2012）新民初字第644号民事调解书。案件审理过程中，经本院释明，史永勤未明确答复是否提起反诉，亦未提交反诉状。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋买卖合同》、房屋所有权证、业务凭证、收条、银行交易明细、税费发票、（2014）新中民一终字第67号民事裁定书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：经济适用住房指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购房人拥有有限产权。因此已购经济适用房的买卖应遵守法律法规。本案中，张国栋转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日之后签订，张国栋将上述经济适用住房房屋再次出售给史永勤的行为违反相关法律法规，应系无效，故张国栋要求确认原被告之间的房屋买卖行为无效的诉求，本院予以支持。合同无效后，双方因该合同取得的财产，应当予以返还。因张国栋与史永勤之间的房屋买卖行为无效，故史永勤应将诉争房屋返还给张国栋。关于张国栋因该无效合同收取的房屋价款及合同无效后损失承担问题，因史永勤未在本案中提起反诉，对此史永勤可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张国栋与被告史永勤之间就北京市昌平区×房屋的买卖行为无效；二、被告史永勤于本判决生效后三个月内腾空北京市昌平区×房屋并将该房屋交还给原告张国栋。案件受理费七十元，由被告史永勤负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曹元元人民陪审员 冯秀琴人民陪审员 闫素霞二〇一五年五月二十六日书 记 员 姚 倩 搜索“”