（2014）深中法房终字第2444号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-28
案件名称
天大实业（中国）有限公司、深圳国贸天安物业有限公司与业主共有权纠纷二审民事裁定书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天大实业（中国）有限公司,深圳国贸天安物业有限公司
案由
业主共有权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百八十六条
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）深中法房终字第2444号上诉人（原审原告）：天大实业（中国）有限公司。委托代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳国贸天安物业有限公司。法定代表人：郑基明，董事长。委托代理人：徐兵，该司副总经理。委托代理人：罗平，广东卓建律师事务所律师。上诉人天大实业（中国）有限公司（以下简称天大公司）因与被上诉人深圳国贸天安物业有限公司（以下简称天安公司）业主共有权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1216号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，一、天安公司是某某大厦的开发商，也是某某大厦A座2201房产的业主。二、天大公司是某某大厦C座2801、2802、2803、2804房产的业主。三、某某大厦地下一、二、三层为规划停车场，天大公司在购买涉案房产时未与天安公司就该停车场归属问题进行约定。四、某某大厦7层、22层部分面积、29层为设备层。天大公司原审的诉讼请求为：1、确认天大公司是某某大厦一层共用部分及天面、地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层（设备层）共计21859.77平方米物业权益的共有权人；2、确认天大公司享有某某大厦一层共用部分及天面、地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层（设备层）共计21859.77平方米物业权益的0.8143%；3、天安公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，天大公司作为某某大厦的业主，除对其名下房产享有所有权外，依法对该小区的共有部分享有共有和共同管理的权利，故天大公司有权请求确认其对共有部分面积的共有权，天安公司以天大公司不具备主体资格为由所做的抗辩不能成立，原审法院不予支持。本案与（2014）深罗法民三初字第673号案件虽然主体一致，但是诉讼请求不一致，本案中天大公司请求确认的是其自己对小区公共部分的权利，而天大公司是否享有这些权利是有法律规定或者合同约定的，（2014）深罗法民三初字第673号案件的结果并不影响本案的审理，天安公司请求中止审理的理由不能成立，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，建筑区划内的道路、绿地以及其他公共场所、公用设施和物业用房，属于业主共有。建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中，某某大厦一层共用部分以及天面、7层设备层、22层设备层部分、29层设备层均属于建筑区划内的公共场所和公用设施，依法应归全体业主共有。天大公司是某某大厦的业主，故天大公司是该共有部分的共有权人。但是，法律规定业主对建筑区划内的共有部分享有的是共同共有权利，不是按份共有，故天大公司请求确认其对某某大厦共有部分的权利份额，原审法院不予支持。而某某大厦地下一层、二层、三层是规划内的地下停车场，天大公司与天安公司在买卖合同中没有明确约定该部分车位、车库的归属，故天大公司主张这部分面积的共有权没有依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百三十四条、第一百五十二条、第一百六十四条的规定，判决：一、天大公司是某某大厦一层共用部分及天面、7层设备层、22层设备层部分、29层设备层的共有权人。二、驳回天大公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，天大公司负担人民币25元，天安公司负担人民币25元。天大公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第二项；2、确认天大公司是某某大厦地下一层、地下二层、地下三层、物业权益的共有权人；3、确认天大公司享有某某大厦一层共用部分及天面、地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层。设备层，共计21859.7。平米物业权益的0．8143%。4、一审、二审诉讼费由天安公司承担。事实与理由：一、原审判决认定“某某大厦地下一层、地下二层、地下三层为规划停车场，天大公司在购买涉案房产时未与天安公司就该停车场归属问题进行约定”，系认定事实错误。首先，原审判决认定某某大厦地下一层、地下二层、地下三层为规划停车场，没有事实依据。其次，原审判决认定天大公司在购买涉案房产时未与天安公司就该停车场归属问题进行约定，与事实不符。《某某大厦买卖合同》第二十八条约定：“大厦公用部分之使用权由乙方（即天大公司）与其他业主共同拥有。任何业主均不得擅自占用、堆置物，晶或加设围墙、护栏等”。而根据《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》“公用建筑而积分为应分摊公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。应分摊公用建筑面积包括地面上高于2.2米的设备层。不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房和车库”的规定，前述合同中所述的“大厦公用部分之使用权”显然包括某某大厦地下一层、地下二层、地下三层。由此可见，天大公司在购买涉案房产时已就就某某大厦地下一层、地下二层、地下三层作出了归天大公司和其他所有业主共同拥有的约定。二、原审判决适用法律错误。天大公司与天安公司签订的《某某大厦买卖合同》是在1996年6月28日。而《中华人民共和国物权法》第二百四十七条规定：“本法自2007年10月1日起施行”。根据法不溯及既往的原则，不应根据《中华人民共和国物权法》的规定来认定其施行前发生的交易行为，而应根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条认定天大公司对某某大厦地下一层、地下二层、地下三层拥有共有权。天安公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决第一项，驳回天安公司的全部诉讼请求：2、天大公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、原审判决漏查、错查重要事实。（一）原审判决漏查某某大厦7层、22层、29层等房产未纳入公摊的事实。涉案诉讼系天安公司就某某大厦7层、22层、29层等房产的权属问题提起的诉讼，根据《房屋建筑面积查丈报告》，某某大厦的7层、22层、29层等涉案房产均未纳入公摊范围。根据权利义务对等的原则，在天安公司未承担涉案房产义务的情况下，无权主张涉案房产的权益。（二）原审判决对涉案一层公用部分及天面的公摊情况未予查明，属于漏查重要事实，应予纠正。涉案某某大厦一层公用部分及天面虽然属于纳入公摊范围的房产，但是“公寓部分的公用面积有公寓统一分摊，办公楼的公用面积有办公楼统一分摊”，天安公司仅为涉案某某大厦C座28楼01-03号房产的产权人，未承担临近塔楼B座公寓及与C座相距更远的A座塔楼的公摊成本，无权主张对一层公用部分及天面全部的共有权。（三）深圳市地籍测绘大队出具的某某大厦房屋建筑面积查丈报告所列的“设备层”系指规划中包含有安放设备空间的楼层，并非指整个楼层都是只安装公共设备设施的区域。涉案7层、22层、29层的各个区域的规划用途应该以大厦竣工图为依据，但是原审法院对上述涉案楼层的情况存在错查、漏查的情形，具体体现在以下方面：第一、根据涉案大厦的竣工图纸（详见天大公司补充提交的证据），涉案某某大厦7层、22层属于避难层，但是29层并未纳入避难层或者设备层的范畴。第二、根据涉案大厦的竣工图纸，涉案7层、22层虽然界定为避难层，但在具体设计上，除避难区、设备间外，还有屋顶花园、库房、游泳池、贮存等与避难、设备无关的空间，不应将查丈报告上区分的“设备层”总概念理解为整层都是存放设备的区域，或者每层都是为整个大厦存放设备的公共区域，从将7层、22层的房产笼统地界定为整层都是存放公共设备的区域或者每层都是为整个大厦存放设备的公共区域，并进而确认天安公司的共有权。第三，从涉案大厦29层的竣工图纸及30层、31层的竣工图纸看，涉案29层房产系为综合商用房产30、31层的整体配套使用的专用楼层，29层规划设计上的厨房、休息区等房产均系与30层、31层有配套用途的区域，规划上还有涉案大厦通向29楼、30楼、31楼的专用电梯，及消防楼梯以外的徒步楼梯等专用垂直通道、专供30楼和31楼使用的配套冷冻站和冷却塔的位置等。从涉案29层房产的实际使用情况看，涉案29层房产一直属于30、31层房产专门配套使用的房产，从竣工图上还可以看出，规划上29层、30层、31层是一个整体，是大厦其他业主无法直接到达的专门区域，所以29层房产并非放置涉案整个大厦设备的区域。第四，22层部分房产已经办理了房地产权证书，该权属证书的办理证明了天大公司对7层、22层、29层等涉案房产拥有合法权属的事实。7层、22层、29层其他房产未办理权属证书系天大公司暂未向政府申请而形成的事实状态，并非天大公司不具有合法权属，天安公司的诉讼请求不具有事实和法律依据，依法应予驳回。二、一审判决适用法律有误。涉案7层、22层、29层虽然在查丈报告中被称为“设备层”，但是从上述房产的规划竣工图看，涉案7层、22层房产并非全部为存放设备的区域，涉案29层在规划上并未纳入设备层或者避难层的范畴，且上述房产均具有构造上的独立性和利用上的独立性，可以办理独立的房产证，符合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于建筑物专有部分的界定。原审法院在未查明涉案7层、22层、29层实际规划及使用情况的前提下，径自直接根据《物权法》关于公用场所和公用设施的概括性规定，认定涉案7层、22层、29层房产属于公共场所和共用设施，属于法律适用错误。鉴于以上情况。针对天大公司的上诉，天安公司答辩称，1、天大公司主张适用的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》已经被废止，且地下1、2、3层及7、22、29层未纳入分摊面积，天大公司也未支付相应的对价，因此，天大公司的主张不具有事实依据和法律依据。针对天安公司的上诉，天大公司答辩称，天大公司依据是否公摊、是否支付对价来衡量物权的归属没有任何法律依据和事实依据。且天大公司的上诉理由完全基于《中华人民共和国物权法》，显然是对法律适用的曲解。天大公司的上诉理由没有事实法律依据，请求全部予以驳回。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，天大公司在本案诉讼前，已在（2014）深罗法民三初字第673号案件中，依据本案同一事实、起诉本案同一被告，提出确认某某大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层、22层、29层的权益归某某大厦全体业主所有的诉请。深圳市罗湖区人民法院对此案裁定驳回起诉，后天大公司上诉至本院，经本院作出（2014）深中法房终字第1668号民事裁定，指令深圳市罗湖区人民法院对该案进行审理。该案现正在审理中。本院认为，天大公司在本案请求“确认天大公司是某某大厦一层共用部分及天面、地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层（设备层）物业权益的共有权人”，其中，关于“天大公司是某某大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层（设备层）物业权益的共有权人”这部分诉讼请求，为其在（2014）深罗法民三初字第673号案件的诉请所包含。天大公司基于其某某大厦业主的身份，主张某某大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层、22层、29层的权益归某某大厦全体业主所有，则其享有相应物业权益则为该诉讼请求的应有之义，依据《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十七条的规定，天大公司在本案中关于“确认其某某大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层（设备层）物业权益的共有权人”的诉请构成重复起诉，因此，本案对该部分诉请依法应驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第二百四十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：驳回天大实业（中国）有限公司关于“确认天大实业（中国）有限公司是某某大厦地下一层、地下二层、地下三层、7层（设备层）、22层（设备层）和29层（设备层）物业权益的共有权人”的诉讼请求的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长 邱裕华代理审判员 蔡妍婷代理审判员 唐 毅二〇一五年五月二十六日书 记 员 邹俊辉 关注微信公众号“”