（2015）翔民初字第1037号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2016-01-04

案件名称

厦门鑫亿联工贸有限公司与厦门宏明辉电子有限公司、厦门闽台五缘文化交流有限公司、禾达纸箱工业（厦门）有限公司房屋租赁合同纠纷一案民事判决书

法院

厦门市翔安区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

厦门鑫亿联工贸有限公司,厦门宏明辉电子有限公司,厦门闽台五缘文化交流有限公司,禾达纸箱工业（厦门）有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市翔安区人民法院民事判决书（2015）翔民初字第1037号原告厦门鑫亿联工贸有限公司，住所地厦门市集美区董任路67号三楼。法定代表人邓国英。委托代理人陈勇，福建信海律师事务所律师被告厦门宏明辉电子有限公司，住所地厦门市思明区禾祥西路483号201室之八。法定代表人刘袆腾。委托代理人林泽龙，男，1984年1月20日出生，汉族。第三人厦门闽台五缘文化交流有限公司，住所地厦门市翔安区内厝镇工业区（厦门上豪石材工艺有限公司内）；法定代表人陈金胜。委托代理人刘宜栋，福建磊达律师事务所律师。第三人禾达纸箱工业（厦门）有限公司，住所地厦门市翔安区马巷镇舫阳社区。法定代表人陈美远。委托代理人张盛利、吴维钦，福建大道之行律师事务所律师。原告厦门鑫亿联工贸有限公司（以下简称为鑫亿联公司）与被告厦门宏明辉电子有限公司（以下简称为宏明辉公司）、第三人厦门闽台五缘文化交流有限公司（以下简称为闽台公司）、第三人禾达纸箱工业（厦门）有限公司（以下简称为禾达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日受理，后依法由审判员郑梓忠适用简易程序，于2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告鑫亿联公司的委托代理人陈勇和被告宏明辉公司的委托代理人林泽龙及第三人闽台公司的委托代理人刘宜栋、第三人禾达公司的委托代理人张盛利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鑫亿联公司诉称，其公司与第三人闽台公司于2014年4月20日签订关于厦门市翔安区巷北工业区983号内800多平方米厂房的租赁合同，因为该租赁厂房的产权在第三人禾达公司名下，所以该租赁合同得到了第三人禾达公司的认可，可以说是第三人闽台公司、禾达公司共同将租赁厂房出租给其公司。其公司和第三人闽台公司对租赁厂房的相关权利、义务进行了详细的约定，其中租赁合同期限为2014年4月20日至2017年5月9日，押金合计为人民币（币种，下同）8000元，采用季付的方式，月租金7398元，其公司均履行了自己的相关义务。其公司属于中美合资企业，投资了一百万元左右进行了生产，另外第三人闽台公司和第三人禾达公司也配合原告办理用电及其他手续，还缴纳物业管理费。2015年3月27日，被告宏明辉公司突然纠结100多人到其公司所在的工业区来，强行驱赶走了其公司的工人，不准生产，其公司完全不知道什么原因，随即报警，被告公司的人称厂房已经卖与被告。约2015年3月29日，被告派人送来一份（2014）厦民终字第2992号民事判决书，这个时候，其公司才知道被告购买厂房的事情。其公司认为，其公司租赁涉案厂房是客观事实，并且其公司一直在履行租赁合同，再说，其公司一直在涉案厂房中生产，被告购买厂房不可能不到厂房查看，肯定知道其公司等企业入驻生产情况，那么被告对其公司租赁涉案厂房的事实肯定也是清楚的，在购买时候也是默认，其公司承租厂房时候并不知道厂房产权的转移情况，根据相关法律规定，“买卖不破租赁”的原则，被告即使购买了涉案厂房，也应当继续履行出租方的义务，被告公司阻碍其公司生产，造成其公司严重的损失，无论从法律上还是从情理上，被告的行为都不合法也不合理，故请求法院判令：1、被告继续履行第三人闽台公司与其公司签订的厂房租赁合同（地点厦门市翔安区巷北工业区983号内）；2、被告立即停止阻碍其公司在租赁厂房内的生产，排除妨碍；3、被告承担本案的全部诉讼费用。被告宏明辉公司辩称，一、2013年9月，其公司通过参加法院拍卖，依法竞得厦门市翔安区巷北路983号1＃厂房、985号2#厂房、993号办公楼、995号宿舍楼等房产，厦门市中级人民法院作出（2013）厦执行字第328-1号执行裁定书，裁定上述房产的所有权自裁定送达之日起转移其公司所有，该裁定书系2013年10月29日送达，2013年10月29日之后上述房产的所有权已属于其公司所有，嗣后，其公司也依法办理了产权过户手续。本案讼争房产属于上述房产的一部分，根据原告提供的租赁合同，租赁期限自2014年11月1日起，由此可见，原告所租赁讼争房产租赁时，讼争房产的所有权已属于其公司所有，但原告未与其公司签订租赁合同，却与第三人闽台公司签订租赁合同，而第三人闽台公司即不是讼争房产的所有权人，也没有得到其公司授权或同意，故原告与第三人闽台公司签订的租赁合同对其公司不具有约束力，其公司无需履行该租赁合同。二、原告未与其公司签订讼争房产的租赁合同，原告目前占用讼争房产属无权占有。即使原告不知道讼争房产的所有权已转移至其公司所有而与第三人闽台公司签订的租赁合同，也同样构成无权占有，首先，讼争房产原所有权人禾达公司未与其公司签订租赁合同。其次，原告向闽台公司租赁讼争房产是基于闽台公司与禾达公司签订的租赁协议，但根据厦门市中级人民法院作出的（2014）厦民终字第2992号民事判决书，该判决书已认定闽台公司与禾达公司所签订的租赁协议无效，闽台公司基于无效的租赁合同转租房屋的行为构成无权处分，原告向无权处分讼争房产的闽台公司租赁讼争房产而占有房屋，实际是对讼争房产的无权占有，因此其公司作为讼争房产的所有权人，有权要求原告退出并返还讼争房产，另外原告于2015年4月向其公司出具了承诺书，承认其占用讼争房产并承诺于2015年5月10日前搬离，原告应按其公司的要求及承诺的时间退出讼争房产。三、原告与第三人闽台公司因签订租赁合同而形成的法律关系，应在原告与第三人闽台公司之间处理，与其公司及讼争厂房完全无关。综上，原告的诉讼请求依法应予以驳回。第三人闽台公司辩称，一、其公司与原告签订的合同是合法有效的，被告无权利阻碍原告的权利，其公司不存在过错。二、2011年7月1日，其公司与第三人禾达公司签订的合同，是真实存在的，也给付对价，也就是说支付了租金。三、其公司2011年7月1日与第三人禾达公司签订的租赁协议确认合同有效纠纷一案，经厦门市中级人民法院审理作出的（2014）厦民终字第2992号民事判决书，其公司不服该判决已向福建省高级人民法院申请再审，该案申请再审与本案有关联性，请求法院中止审理本案。第三人禾达公司辩称，一、被告在执行中竞买的讼争房产，法院拍卖中存在不合法，存在侵害其公司的利益，被告所取得的讼争房产也是不合法的。二、被告在2013年才竞拍讼争房产的，之前讼争房产其公司与被告闽台公司及其他人之间存在租赁关系，其租赁权应受到保护。三、即使被告的竞买有效，也只是4栋有产权证的房屋，被告对除四栋房产以外的其它房产进行占用，是非法的。四、被告强行接管，不享有物权的房屋，被告非法占有，非法侵权。其公司也将进行维权行为，希望法院慎重处理。经审理查明，2014年4月20日，原告鑫亿联公司与第三人闽台公司签订一份厂房租赁合同，合同约定：“原告向第三人闽台公司租赁座落于厦门市翔安区巷北路983号内的厂房，租赁期限自2014年4月20日起至2017年5月9日止，月租金合计7398元，按季支付等条款。”合同签订后原告开始在租赁的厂房组织生产。2015年3月27日，被告宏明辉公司以厦门市翔安区巷北路983号内的厂房等房产的所有权系其公司所有为由，要求原告退还983号内的厂房等房产而引发纠纷。原告认为，其公司租赁涉案厂房是客观事实，并一直在履行租赁合同，被告购买涉案厂房应知道其公司等企业入驻涉案厂房生产情况，也是默认的，其公司承租涉案厂房时并不知道厂房产权的转移情况，根据相关法律规定，“买卖不破租赁”的原则，被告即使购买了涉案厂房，也应当继续履行出租方的义务，被告公司阻碍其公司在涉案厂房生产，缺乏事实和法律依据，原告遂于2015年4月10日向本院提起诉讼，请求法院判令如上请求。在本案的审理过程中，原告于2015年4月23日向被告宏明辉公司出具承诺书，该承诺书原告确认讼争房产的所有权为被告所有，原告占用讼争房产进行生产经营，原告承诺无条件于2015年5月10日前完全搬离讼争的房产，撤出原告公司的所有人员及搬出全部设备、物品及缴足水电费，并自愿支付被告讼争房产的占用费8000元。若期限届满后，原告未搬离讼争房产，每超过一天应支付被告逾期赔偿金2000元，且被告有权采取任何措施强制原告搬离讼争房产，原告未搬出的设备、物品与原告无关，被告有权任意处置，原告无权追究或干涉等。另查明，1、2011年7月1日，第三人禾达公司与第三人闽台公司签订一份租赁协议，合同约定：禾达公司将其原所拥有座落于厦门市翔安区巷北路的土地使用权及地上的厂房包括983号1＃厂房、985号2#厂房、993号办公楼、995号宿舍楼以及附着于此上的所有机器设备、办公用品一并出租给闽台公司，租赁期限为十二年，年租金为300万元等条款。该租赁协议是否有效确认纠纷一案，经本院审理作出的（2013）翔民初字第2086号民事判决书以及经厦门市中级人民法院审理作出的（2014）厦民终字第2992号民事判决书，均判决认定该租赁协议无效。闽台公司不服上述判决，已向福建省高级人民法院申请再审，但尚未立案再审。2、2013年9月，被告宏明辉公司通过参加法院拍卖，依法竞得厦门市翔安区巷北路983号1＃厂房、985号2#厂房、993号办公楼、995号宿舍楼等房产，厦门市中级人民法院于2013年10月29日作出（2013）厦执行字第328-1号执行裁定书，裁定上述房产的所有权自裁定送达之日起转移至宏明辉公司所有。嗣后，宏明辉公司也依法办理了上述房产的产权过户手续。上述事实，有原告提供的《租赁合同》、（2014）厦民终字第2992号民事判决书、信访告知书、交费清单、水、电费票据，被告提供的（2013）厦执行字第328-1号民事裁定书、厦门市土地房屋权证、（2013）翔民初字第2086号民事判决书、（2014）厦民终字第2992号民事判决书、承诺书、拍卖清单，第三人闽台公司提供的福建省高级人民法院民事申请再审案件收件清单，以及原、被告及第三人陈述与答辩在案的庭审笔录等证据予以佐证。以上证据的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。本院认为，2011年7月1日，第三人禾达公司与第三人闽台公司所签订的租赁协议，已被发生法律效力的（2014）厦民终字第2992号民事判决书判决书认定该租赁协议无效，因此，第三人闽台公司无权处分其公司与第三人禾达公司所签订的租赁协议项下的标的物（包含本案讼争的房产），第三人闽台公司将本案讼争房产转租给原告，没有得到讼争房产的所有权人即被告宏明辉公司的授权或同意，已构成无权处分行为，故原告与第三人闽台公司所签订的租赁合同，依法应认定为无效合同。同时，原告在本案的审理过程中于2015年4月23日向被告公司出具承诺书，承诺其公司无条件于2015年5月10日前完全搬离讼争的房产，撤出其公司的所有人员及搬出全部设备、物品等。故原告请求法院判令被告继续履行第三人闽台公司与其公司签订的厂房租赁合同（地点厦门市翔安区巷北工业区983号内）和被告立即停止阻碍其公司在租赁厂房内的生产，排除妨碍等诉讼请求，因被告不予认可，且原告上述请求与相关法律规定不符，本院依法不予支持。对原告提出其公司出具给被告的承诺书系被告胁迫下而出具的，不是其公司的真实意思表示的意见，因原告未能提供相关证据证实其主张，故本院不予采纳。对第三人闽台公司提出其公司已向福建省高级人民法院申请再审其公司与第三人禾达公司所签订的租赁协议有效纠纷一案，本案应中止审理的抗辩意见，因闽台公司申请再审至今尚未立案，故本院不予采纳。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告厦门鑫亿联工贸有限公司的诉讼请求。本案诉讼费人民币2019元，适用简易程序审理，减半收取为人民币1009元，由原告厦门鑫亿联工贸有限公司负担，款限于本判决生效之日起三日内向本院缴交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审判员　　郑梓忠二〇一五年五月二十六日书记员　　田陈林附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。来源：百度“”