（2015）渝四中法民终字第00351号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-08-14

案件名称

罗俸玉与重庆升捷房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第四中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

罗俸玉,重庆升捷房地产经纪有限公司,庹芙蓉,李德宣,侯绍淑,蔡小平

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百七十条第一款

全文

重庆市第四中级人民法院民事判决书（2015）渝四中法民终字第00351号上诉人（原审原告）：罗俸玉，女，苗族，1975年4月3日出生，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托代理人：黄光甫，重庆云霁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆升捷房地产经纪有限公司，住所地：重庆市黔江区。法定代理人：杨艾，该公司总经理。委托代理人：彭超，重庆光界律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庹芙蓉，女，苗族，1972年6月27日出生，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：李德宣，男，汉族，1933年8月16日出生，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：侯绍淑，女，汉族，1935年11月23日出生，城镇居民，住重庆市彭水苗族土家族自治县。原审第三人：蔡小平，男，汉族，1977年11月4日出生，城镇居民，住重庆市渝北区。上诉人罗俸玉与被上诉人重庆升捷房地产经纪有限公司（以下简称升捷公司）、庹芙蓉及原审第三人李德宣、侯绍淑、蔡小平房屋买卖合同纠纷一案，彭水苗族土家族自治县人民法院于2015年2月10日作出（2014）彭法民初字第03023号民事判决，罗俸玉对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2015年5月21日对本案公开开庭进行了审理。上诉人罗俸玉及其委托代理人黄光甫，被上诉人升捷公司的委托代理人彭超，被上诉人庹芙蓉到庭参加诉讼，原审第三人李德宣、侯绍淑、蔡小平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。彭水苗族土家族自治县人民法院审理查明：李德宣在该院对其作出的询问笔录中陈述：2013年秋，其欲将本案所涉房屋出售，采取在街道上张贴小广告的方式出售房屋，从未委托过他人或中介机构出售房屋。李德宣称当时来了五个人看房，不记得具体买房者的姓名，可能是蔡小平。当时双方约定的成交价为216000元，所有过户费用及其他相关费用由买房者承担，后买房者于2013年9月30日将购房款全部付清。2013年11月25日，罗俸玉与庹芙蓉、升捷公司签订了《房屋买卖协议》，罗俸玉在乙方处签字并捺印，庹芙蓉在甲方委托人处签名并捺印，中介方处有升捷公司彭水分公司的盖章确认。该协议约定甲方自愿将本案所涉房屋转让给乙方，转让价格为331800元。罗俸玉称该份合同系受胁迫所签，但未举示相关证明。蔡小平称其购买第三人李德宣、侯绍淑的房屋后，委托庹芙蓉将房屋售出，同时也委托了升捷公司。庹芙蓉对此陈述予以认可，升捷公司认可李德宣、侯绍淑将房屋卖给蔡小平后，蔡小平又将房屋卖给了原告罗俸玉，为了减少过户手续就直接以李德宣的名义过户给罗俸玉。罗俸玉称升捷公司通知其去看房，约定的价款是331800元，看房后罗俸玉交纳了20000元定金，于2013年12月2日交纳了购房款181800元，尚欠130000元，就出具了金额为130000元的欠条一份。罗俸玉举示2013年9月30日的委托书一份，系委托人李德宣、侯绍淑向庹芙蓉出具的，委托书载明的委托事项为：“一、代为办理上述房屋在土地房产权属登记中心及相关部门查档、提档相关手续；二、代为办理上述房屋的产权过户相关手续；三、代为办理上述房产转移登记、备案登记、税务登记等与之相关的一切手续；四、代为办理上述房屋的个人所得税费、营业税、契税减免和税费缴纳相关手续；五、如买方需要办理二手房按揭购房，代为协助买方办理上述房产的银行二手房按揭贷款相关手续，代为协助买方办理签订二手房按揭贷款和抵押的其他一切相关手续并收取银行按揭款；六、代为办理到银行开立结算账户、领取和保管存折（卡），办理所开立账户的存款及转账业务并领取相关资料；七、代为办理上述房地产的水、电、气、有线（数字）电视、物管等附属设施的安装及过户事宜；八，代为办理上述房产产权过户的一切相关事宜……”该委托书已在彭水苗族土家族自治县公证处进行了公证。罗俸玉称李德宣、侯绍淑仅是委托庹芙蓉办理房屋过户的相关手续，并未委托庹芙蓉销售房屋，庹芙蓉无权出售房屋。庹芙蓉称是受到了第三人蔡小平及李德宣、侯绍淑的委托，故其代为签订了房屋买卖协议，并代为办理了过户手续。2013年8月10日的收条载明：“今收到蔡小平交来购房定金壹万元整（￥10000.00元），总房款为贰拾壹万陆仟元整（￥216000元），面积为65㎡，房屋位于彭水县交通局宿舍2单元2-1，余款贰拾万零陆仟元整（￥216000.00元）由买方蔡小平于2013年10月10日前一次性付清，同时卖方李德宣，男，身份证号码为51352519330816XXXX交房交证办理一切手续，同时并出示公正及过户等有效资料，一切费用由买方蔡小平承担。收款人：李德宣、侯绍淑（代李德宣）。”2013年9月30日的收条载明：“今收到蔡小平交来购房款贰拾万零陆仟元整（206000.00元），全款已付清，房产证已交。收款人：李德宣。”李德宣在彭水苗族土家族自治县人民法院对其作的询问笔录中认可该两份收条，称是在交款时签的字。同时陈述因居住了二十余年，所以房屋比较陈旧，出售的时候将墙壁粉刷过。后去办理水电过户时，发现房屋已经被装修过，窗子和门都重新装过，有两扇窗子被封了，原来的厨房改成了卧室，现在的厨房改到了阳台，地面上铺了木地板。对于办理水电过户的时间，李德宣称具体日期记不清楚，距今一年左右。升捷公司举示对彭胜波的调查笔录一份，彭胜波证明其从蔡小平夫妇处承包了本案所涉房屋的装修工程，约定包干价70000元，大概在2013年国庆之后装修完毕的。升捷公司举示对邹燕、李登昌的的调查笔录各一份，该二人均证明其参与了本案所涉房屋的装修工程。蔡小平称其与升捷公司的法定代表人杨艾系夫妻关系，当时准备在彭水苗族土家族自治县购买一套住房给员工住，就以216000元的价格购买了李德宣、侯绍淑的房屋，后花费数万元进行了装修，因为彭水地区不好拓展业务，蔡小平就准备将房屋出售。罗俸玉举示复印于重庆市彭水苗族土家族自治县国土房管局土地房屋登记机构的《房屋买卖协议》一份，该份协议系办理本案所涉房屋的过户登记时提交的协议，该协议载明的卖方为李德宣、侯绍淑，买方为罗俸玉，该协议约定的转让价格为200000元。升捷公司、庹芙蓉称提交过户登记的协议的价格并不是实际成交价格，只是一个评估价格。另查明，罗俸玉已经取得了本案所涉房屋的产权，系由李德宣过户给罗俸玉。罗俸玉一审中诉称：2013年11月，罗俸玉通过升捷公司购买一套住房。同年11月25日，经升捷公司安排，庹芙蓉与罗俸玉签订了《房屋买卖协议》，事后得知庹芙蓉系升捷公司职工。该协议约定，庹芙蓉为卖方，罗俸玉为买方，升捷公司为中介方，房屋的出卖价格为331800元，买卖双方各向升捷公司支付成交额1%的中介费用。罗俸玉到彭水苗族土家族自治县国土资源和房屋管理局查询该房屋档案，发现备案的是另一份《房屋买卖协议》，其房屋买卖的双方分别为罗俸玉和李德宣、侯绍淑，价款为200000元。庹芙蓉和升捷公司隐瞒房屋产权人和真实交易价格，擅自加价，损害罗俸玉权益。请求人民法院依法判决：一、撤销原告罗俸玉与二被告于2013年11月25日签订的《房屋买卖协议》和原告罗俸玉出具的一份金额为130000元的欠条；二、二被告承担案件受理费。升捷公司一审中辩称：一、其与罗俸玉之前签订的房屋买卖协议符合法律规定，是各方真实意思表示，合同签订前，庹芙蓉已经取得了李德宣、侯绍淑的授权，其委托行为已经得到彭水县公证处的公证；二、罗俸玉已经获得本案所涉房屋的所有权，两个第三人已经将房屋过户到罗俸玉名下。因此房屋买卖合同不具备法律规定的可撤销的情形；三、罗俸玉出具的130000元的欠条，系双方真实意思表示，合同双方应当履行协议约定义务。请求人民法院驳回罗俸玉的全部诉讼请求。庹芙蓉的答辩意见与升捷公司的答辩意见一致。蔡小平一审中述称：本案所涉协议及欠条不应被撤销。罗俸玉诉称的事实与实际不符。协议系双方自愿签订，约定的价格明确。李德宣未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。侯绍淑未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。彭水苗族土家族自治县人民法院认为：本案是一起房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点在于2013年11月25日签订的《房屋买卖协议》和罗俸玉出具的金额为130000元的欠条是否具有法定的撤销情形。第三人李德宣称其是在街道上张贴小广告出售房屋，从未委托过他人或中介机构销售房屋。结合第三人李德宣认可的2013年8月10日和2013年9月30日的两张收条及被告升捷公司、庹芙蓉及第三人蔡小平的陈述，该院认定从第三人李德宣、侯绍淑处购买本案所涉房屋的是第三人蔡小平。第三人蔡小平称其购买房屋后对房屋进行了装修。该院认为，升捷公司举示的对彭胜波、邹燕、李登昌的三份调查笔录及第三人李德宣、蔡小平的陈述能够相互印证，说明房屋在出售给罗俸玉之前经过了装修。罗俸玉到现场查看了房屋，其作为一个具有完全民事行为能力的成年人，完全有能力并且也应当对房屋坐落的位置、楼层、现状等进行了解，决定是否购买。罗俸玉在看房后交纳了定金20000元，并于2013年11月25日与庹芙蓉、升捷公司签订了房屋买卖协议，约定房屋转让价格为331800元。由此说明，罗俸玉在签订该房屋买卖协议时对331800元的价格是予以认可的。罗俸玉称该份协议系受胁迫所签，但举示相关证明，不予采信。后罗俸玉于2013年12月2日交纳了181800元后尚欠130000元，就出具了金额为130000元的欠条一份。该院认为，首先，第三人蔡小平以216000元的价格购买房屋，经过装修后以331800元的价格出售，符合常理。若第三人蔡小平以216000元的价格购买房屋，经过装修后以200000元的价格出售则不具有现实可能性。其次，第三人蔡小平将房屋购买后，应当办理过户手续后再出售于他人，第三人蔡小平在未办理过户手续的情况下将房屋出售给罗俸玉，基于罗俸玉目前已经取得了本案所涉房屋的产权，即合同的目的已经实现，为最大限度的维护合同当事人的意思自治，保障交易安全，该院认定2013年11月25日的房屋买卖协议及罗俸玉出具的金额为130000元的欠条系当事人真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，现有证据不能证明原、被告于2013年11月25日签订的《房屋买卖协议》和罗俸玉出具的金额为130000元的欠条具有法定的撤销情形，故对罗俸玉要求撤销的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告罗俸玉的全部诉讼请求。案件受理费80元（原告罗俸玉已预交40元），减半收取40元，由原告罗俸玉负担。罗俸玉不服彭水苗族土家族自治县人民法院的前述判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判撤销其与二被上诉人于2013年11月25日签订的《房屋买卖协议》和上诉人出具的金额为13万元的欠条。主要事实和理由：1.一审判决对升捷公司隐瞒交易真相的行为没有查清。被上诉人升捷公司是房屋买卖的中介机构，根据法律规定，其本职是促成罗俸玉和第三人李德宣夫妇达成房屋买卖交易，中介机构收取中介费作为报酬。升捷公司隐瞒出卖方的真实价格是21.6万元，上诉人在水电过户时才知道在房管局备案的价格为20万元，被上诉人升捷公司完成了欺诈买卖双方当事人的行为。被上诉人一连串的隐瞒真相的行为侵害了国家和他人的利益，一审判决没有查清这一事实。2.一审法院追加蔡小平为当事人，违背了合同相对性的基本原则。我国《合同法》明确规定了合同相对性原理，主体相对、内容相对，在合同上签字的才是合同的当事人，在合同上没有蔡小平的签字，被上诉人庹芙蓉也没有向上诉人披露过蔡小平是房屋的出卖方。蔡小平与升捷公司的法定代表人之间是夫妻关系，蔡小平所提供的证据不能作为证据采信。3.一审法院没有查清是谁装修了涉案的房屋。上诉人在住进房屋后，因房屋渗漏，对房屋自行进行了装修，一审法院对这一事实没有查清。4.一审法院认定上诉人是完全行为能力人，其行为应生效系适用法律错误。法律规定，隐瞒真相，让相对人作出错误判断的行为应当被撤销，本案是被上诉人的欺诈行为与上诉人的错误判断之间存在因果关系，属于法律明确规定应当予以撤销的情形。5.一审法院认为保障交易安全不应当撤销上诉人与被上诉人签订的协议是对法律的片面理解。交易安全保障的是合法交易，升捷公司欺骗了买卖双方，擅自加价谋取暴利，还欺骗了房屋登记管理部门，并且谎称其为上诉人垫付了13万元的购房款，后又称没有将这13万元的购房款支付给李德宣，因此这一欠条是上诉人在受欺诈的情况下签订的，该欠条应当被撤销。6.一审法院审理程序违法。本案中，一审法院多次介入实体性调查，有违法院审理案件的中立原则。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人升捷公司答辩称：本案所涉及的房屋交易合法。《房屋买卖协议》是双方当事人的真实意思表示。蔡小平向李德宣夫妇购买房屋后缴纳了相应的房款，之后，蔡小平对该房屋进行了装修，装修完成之后，蔡小平委托本公司出售该房屋。最终经本公司中介，上诉人购买了该套房屋。同时李德宣夫妇委托庹芙蓉办理房屋产权转移手续。一审法院对本案的事实已经查明，本案所涉及的房屋确系蔡小平所装修。另外，上诉人为完全民事行为能力人，应当对自己的行为承担相应的法律后果。对上诉人所述称一审法院多次审理的问题，法院为查清事实，多次开庭并不违反法律的规定。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人庹芙蓉答辩称：同意升捷公司的答辩意见。原审第三人蔡小平未到庭，亦未提交答辩意见。原审第三人李德宣、侯绍淑未到庭，亦未提交答辩意见。二审庭审中，上诉人罗俸玉向本院提交了房屋原所有权人李德宣的证言。证明李德宣只和升捷公司签订合同，没有和蔡小平签订过买卖合同，本案涉及的合同当事人是上诉人和升捷公司，李德宣没有要求升捷公司加价出售诉争的房屋，升捷公司也没有支付给李德宣13万元。被上诉人升捷公司经质证后认为，该份证据不是二审中新出现的证据，对该份证据来源的合法性持异议，对证明内容持异议。该份证据是上诉人私下找李德宣取得的，李德宣因为年龄大了，看不清文字的内容，该份证据系打印件，无法核实其证明内容的真实性。被上诉人庹芙蓉的质证意见与被上诉人升捷公司的质证意见一致。本院经审查认为，上诉人所举示的证据系打印件，其真实性无法核实，且达不到上诉人所述的证明目的，本院不予采信。本院二审庭审中，罗俸玉陈述在其与二被上诉人签订《房屋买卖协议》之前，被上诉人庹芙蓉带其实地查看过房屋，并告知其房屋的出售价格是331800元。本院二审查明事实与一审查明事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人罗俸玉与被上诉人升捷公司、庹芙蓉签订的《房屋买卖协议》和罗俸玉所书写的13万元欠条是否应当撤销的问题。2.本案的一审程序是否违法的问题。第一，关于《房屋买卖协议》和13万元欠条是否应当撤销的问题。根据《中华人民共和国合同法》法第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。本案中，罗俸玉购买房屋的目的是取得争议房屋的所有权，被上诉人庹芙蓉向上诉人介绍争议房屋的时候，已经明确告知罗俸玉房屋的出售价格是331800元，并且带上诉人实际查看了房屋，即上诉人罗俸玉在决定是否购买之前，已经对房屋的出售价格和基本状况具有清楚的了解和认知。上诉人罗俸玉主张二被上诉人隐瞒房屋实际出售人的情况，存在欺诈行为，属于法律所规定的可撤销的情形。本院认为，欺诈是指以使人发生错误认识为目的的故意行为。《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的是一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，上诉人罗俸玉在购买讼争的房屋之前对房屋，特别是对房屋的价格是有清楚的认识的，虽然被上诉人隐瞒了房屋的实际出售人，但是并不影响罗俸玉对房屋交易这一行为的认识，也并不会致使其在违背真实意思表示的情况下签订合同。其次，根据李德宣在一审中出具给蔡小平的收条，证明李德宣将房屋出售给蔡小平，虽然李德宣和蔡小平之间的房屋买卖行为没有进行过户登记，蔡小平未取得房屋的物权，其将房屋再出售给上诉人罗俸玉的行为属于是无权处分行为，但是该行为因为李德宣将房屋过户给上诉人罗俸玉，应当视为李德宣对蔡小平的无权处分行为的追认。现上诉人罗俸玉与二被上诉人对讼争房屋的交易行为已经完成，上诉人也取得了该房屋的物权，其主张《房屋买卖协议》和欠条具有可撤销情形的理由不成立，本院不予支持。第二，一审法院的审理程序是否违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。一审法院在审理本案的过程中，认为审理案件需要的证据，可以依职权进行调查。上诉人认为在没有经当事人申请的情况下，一审法院进行调查收集证据属于程序违法的主张不成立，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人罗俸玉的上诉事实和理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人罗俸玉负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张泽端代理审判员　　郑　斌代理审判员　　段成一二〇一五年五月二十六日书　记　员　　李小威来源：百度搜索“”