（2016）黑0103民初3939号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-07-09
案件名称
修玮与哈尔滨中安福宇商业投资有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
修玮,哈尔滨中安福宇商业投资有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初3939号原告修玮，女，1986年4月29日生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。委托代理人王杨，女，1963年10月16日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号。法定代表人李志杰，男，职务副总经理。委托代理人刘丽丽，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托代理人陈川，黑龙江龙房川律师事务所律师。原告修玮与被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司（以下简称中安福宇公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告修玮到庭参加诉讼，被告中安福宇公司经本院依法传唤后未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。原告诉称，2010年9月23日，原告在哈尔滨福怡房地产开发有限公司购买位于南岗区学府路商铺一个，总价款338257元。同时与被告签订《委托租赁经营协议书》，约定原告将该商铺委托被告经营租赁，协议书约定租期3年，自2011年5月1日至2014年4月30日止，租金为每年商铺总价款的8%，即3年共计为81182元（已付清）。同时约定租赁期满后，同等条件下，被告有优先承租权，但原则上年租金不低于原告购买商铺总价款的8%。租赁期满后，原告与被告没有续签协议，原告多次要求被告归还商铺，但被告至今未归还原告商铺，故原告诉至法院请求判令被告：一、归还已过租赁期限的商铺并恢复商铺原状；二、赔偿原告租金54121.12元（自2014年5月1日至2016年5月1日止）；诉讼费由被告承担。被告未出庭，但庭前提交书面答辩意见，1、原告与中安福宇之间为委托代理关系、中安福宇公司已经尽到了善良代理人的义务。委托人即原告应自行向商铺的实际占用人主张返还。作为原告代理人的中安福宇公司是无权对黑龙江金太阳时尚购物广场有限公司（以下简称“金太阳公司”）或哈尔滨捌零玖零商务酒店有限公司（以下简称“8090宾馆”）提起诉讼要求其迁出的。中安福宇与原告的委托代理关系已经结束，代理过程中亦无过错，不应承担原告租金的赔偿请求。在委托代理期限内，作为原告代理人的中安福宇无任何过错，中安福宇在金太阳公司租赁合同到期多次并且发函通知其经营户提前撤场，便于商铺恢复，商铺到期后在8090宾馆拒绝返还的情况下，中安福宇多次陪同原告主张权利及向政府部门反映情况，中安福宇已经谨慎勤勉的履行了双方的委托代理人合同义务，侵犯原告商铺权利的主体不是中安福宇，中安福宇无过错，不应承担原告租金的赔偿请求。2、原告向中安福宇公司提出返还商铺的诉请，却未提交将商铺交付给中安福宇公司的任何证据。中安福宇在开庭时就说明，中安福宇从未占有过涉案商铺，商铺是由原告直接交付给金太阳公司的，现原告向中安福宇提出返还商铺的诉请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定（规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。）3、从中安福宇公司举证的商铺外现状照片来看，商铺不是由中安福宇公司占有。由始至终中安福宇公司从未占有该商铺，中安福宇无法返还商铺。涉案商铺目前悬挂8090宾馆牌匾，但却并未经营，而是大门紧锁。墙体和玻璃上喷有“还我商铺”的字样，从所喷的内容来看，原告已经自行向8090宾馆主张返还，从紧锁的商铺大门来看，无法确定该商铺目前是由8090宾馆占有，还是由原告占有，但无论8090宾馆还是由业主自行占有，中安福宇均未占有，无法返还商铺。4、业主所主张的租金的赔偿请求标准过高。原告购买该商铺的初衷在于商铺有巨大的增值和收益空间，商铺初期之所以能够按照商铺总价款8%的标准确定商铺的年租金，在于各方看中了该商铺附近有凯德广场、有地铁、有嘉茂等，能形成一个商业圈，商铺有巨大的商业运行空间，但经过三年多的发展，整个商圈运行并不是很好，商铺也未出现预斯的租金升值，现无法达到商铺总价款8%的年租金标准，在业主的合同到期，市场已不存在如此高额的租金收益，因此，被告不同意再按照商铺总价款8%的标准确定商铺的年租金。5、为查清本案事实，依法裁决，再次恳请贵院追加金太阳公司和8090宾馆为本案的当事人。中安福宇公司是接受业主的委托代为将商铺租赁给金太阳公司，商铺的承租人是金太阳公司，后金太阳公司将商铺转租给8090宾馆，8090宾馆到期后拒绝返还商铺导致了原告不能收回商铺，返还商铺的应由金太阳公司和8090宾馆承担，现二案外人在贵院的一审诉讼程序已结束，且已判令8090宾馆将房产交付给金太阳，如果再依业主要求将交付的义务判令给我们（本案被告）将必然导致二份判决出现严重的分歧而无法执行。原告的目的有两个，一个是返还商铺，一个是赔偿损失。我们虽然在这个案件中作为被告与业主对簿公堂，但在日常经营过程中，他们仍然还是我们的客户，甚至是我们的朋友，业主在起诉之初，也并未一定要针对我们，而是把金太阳公司和8090宾馆均作为被告向贵院起诉，但贵院未予受理，如果贵院坚持由我公司返还，将无法从根本上解决业主的上述两个问题，因为被告即没有自有资金履行赔偿的责任（负债经营，资不抵债），也无法将8090宾馆占用的房产交付业主，这不仅不能实现业主返还商铺的目的，更会延长8090宾馆占用商铺的时间，造成业主更大的损失，最终受害的仍是业主。综上，恳请贵院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、商品房买卖合同二份（其中商铺价款是338257元的是复印件，价款是257075元的是原件）及不动产统一发票一张。证明：2010年9月23日原告和哈尔滨福怡房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买商铺的面积是18.19平方米，商铺位于南岗区学府路，原告已经将扣除三年租金的购房款257075元交付给福怡房地产公司。证据二、2010年10月31日原告与被告签订的商铺委托租赁经营协议书及领款单一份。证明：原告将涉案商铺的经营权委托乙方经营，期限为2011年5月1日起至2014年4月30日止，三年租金共计81182元，原告已经领取。被告未向法庭提交证据。综合分析原告出示的证据以及相关法律规定，本院认为，原告出示的两份证据真实有效，被告未出庭视为放弃质证权利，故本院对原告出示的两份证据予以采信。归纳分析原告诉讼主张，本院确认如下事实：2010年12月29日，原、被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，约定原告将其购买的位于哈尔滨市南岗区学府路商铺，建筑面积为18.19平方米，价值338257元的商铺委托被告租赁经营，租赁期限三年，自2011年5月1日至2014年4月30日止，租金每年为商铺总价款的8%，三年共计81182元，已支付原告；租赁期满后，双方协商另行签订协议，同等条件下被告有优先承租权；协议还约定了双方的权利义务：原告拥有商铺的产权及租金收益权；原告同意将该商铺交由被告统一经营，被告拥有对商铺统一规划和管理的权利，拥有对外出租商铺租金的定价权、收缴权、收益权及该商铺所在楼宇屋面、外墙面的使用权、收益权。合同到期后，原、被告未续签合同，被告亦未向原告返还商铺。本院认为，原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。本案中，原告将诉争商铺交由被告统一经营管理、对外出租并收取租金，被告亦按照合同约定将三年租金给付原告，现合同履行期限已满，双方未续合同，被告即应将商铺返还原告。现被告继续占有使用商铺，对于逾期返还造成的租金损失，被告应予以赔偿，标准参照租赁合同约定的租金数额。因合同具有相对性，即合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同一方能基于合同向对方提出请求或诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定义务。本案第三人的租赁权源自于其与被告之间的权利设定取得，其与原、被告之间的租赁合同属于两个独立的租赁法律关系，故对于被告主张追加其在租赁期内对外出租商铺的案外人为本案当事人的主张，本院不予采纳。另，因原告未举示证据证实诉争商铺出租前的状态，故对原告要求恢复原状的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告修玮位于哈尔滨市南岗区学府路的商铺；二、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告修玮《商铺委托租赁经营协议书》到期后未返还商铺期间的损失54121.12元（自2014年5月1日至2016年5月1日止，每年按商铺总价款338257元的8%计算）；三、驳回原告修玮其它诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1040元，由被告负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 杨丽欣人民陪审员 杨兰英人民陪审员 刘爱萍二〇一五年五月二十六日书 记 员 孙 会 更多数据：