（2015）穗中法民五终字第1364号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-12
案件名称
广州成丰物业管理有限公司与陈吉君物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈吉君,广州成丰物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百一十九条，第一百七十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十二条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1364号上诉人（原审被告）：陈吉君，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州成丰物业管理有限公司，住广州市白云区机场路1798号成丰大厦五楼。法定代表人：张晋，该公司经理。委托代理人：曾宪桦，广东同益律师事务所律师。上诉人陈吉君因物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1405号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州成丰物业管理有限公司领有资质等级为三级的物业服务企业资质证书。广州成丰物业管理有限公司与广州市伟盈房地产发展有限公司于2000年5月15日签订《物业管理委托合同》，约定由广州市伟盈房地产发展有限公司委托广州成丰物业管理有限公司对座落于广州市海珠区工业大道尾广州玻璃一厂东侧的盈丰华轩（陈吉君的上述物业属于该管理范围内）商住物业进行物业管理，管理期限自2000年4月1日起至业主委员会另行聘请物业公司止。2000年广州成丰物业管理有限公司对上述物业开始进行物业管理。2003年11月21日陈吉君由原广州市东山区教育局安排入住海珠区工业大道中凤岗路46号X房，陈吉君在2011年8月19日取得该房屋的产权。盈丰华轩小区尚未成立业主委员会。广州成丰物业管理有限公司于2014年9月16日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈吉君向广州成丰物业管理有限公司支付2014年1月至2014年10月的物业管理费1255元，并按每日千分之三支付滞纳金至付清欠款之日止（从2013年12月31日起算暂计至2014年10月31日止的滞纳金为691元）；2、诉讼费由陈吉君承担。诉讼中，陈吉君确认未支付2014年1月至2014年l0月期间物业管理费1255元给广州成丰物业管理有限公司的事实，并表示愿意支付。广州成丰物业管理有限公司为证明物业管理费交纳时间为每两月一次的事实，提交了《盈丰华轩住户手册》及广州市东山区蔬菜食品贸易总公司、陈超荣、陈林新等业主对盈丰华轩管理公约之内容签名确认的证据证明，其中一项内容规定，业主不按规定缴交管理费、水电费、公共水电分摊费或其它费用以及赔偿金和违约金的，处以每日3‰的滞纳金。对此，陈吉君认为其没有与广州成丰物业管理有限公司确认《盈丰华轩住户手册》的内容，该手册对其没有约束力。陈吉君为反驳广州成丰物业管理有限公司上述事实，提交2007年1月至2013年12月期间广州成丰物业管理有限公司开出的物业管理费《收据》、《发票》证据，证明物业管理费支付的时间是不定期，陈吉君自认是每年年底缴纳当年物业管理费。对此，广州成丰物业管理有限公司认为每两月有向陈吉君发出缴费通知书，但陈吉君没有按照惯例缴纳物业管理费，而是随意交纳。原审法院认为：广州成丰物业管理有限公司与广州市伟盈房地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》，约定由广州成丰物业管理有限公司对盈丰华轩小区商住物业进行物业管理，该合同是前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对陈吉君有约束力。陈吉君的房屋属于该合同约定的管理范围，广州成丰物业管理有限公司提供了合同约定的管理服务，陈吉君也接受了广州成丰物业管理有限公司的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向广州成丰物业管理有限公司支付对价。关于物业管理费支付时间问题，上述合同没有明确约定。广州成丰物业管理有限公司为证明每两个月缴纳一次物业管理费的事实，提交《盈丰华轩住户手册》证据证明，但对该手册内容没有陈吉君的签名确认；而陈吉君抗辩的每年缴纳一次物业管理费意见，陈吉君提交的证据不足以证明该事实。因此，广州成丰物业管理有限公司对陈吉君未支付的2014年1月至2014年10月期间物业管理费，随时有权主张权利，故广州成丰物业管理有限公司要求陈吉君支付上述期间物业管理费1255元的请求，合理合法，原审法院予以支持，但广州成丰物业管理有限公司要求计付物业管理费的违约金请求，依据不足，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款及《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，于2014年11月14日作出判决：一、陈吉君在本判决生效之日起10日内向广州成丰物业管理有限公司支付2014年1月-2014年10月期间物业管理费1255元。二、驳回广州成丰物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由广州成丰物业管理有限公司负担9元、陈吉君负担16元。判后，上诉人陈吉君不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对部分事实认定不清，适用法律不当。原审法院没有把陈吉君关于没有收到广州成丰物业管理有限公司任何催交物业管理费的书面通知的抗辩写入判决书，陈吉君在收到起诉书之前没有收到过广州成丰物业管理有限公司任何催交物业管理费的书面通知。广州成丰物业管理有限公司在没有与陈吉君协商、没有任何书面通知的情况下，突然提起诉讼，明显违反了合同法关于“平等、自愿、公平、协商一致”的原则。原审法院判决陈吉君必须提前缴交物业管理费，也是违反合同法的行为。陈吉君在拿到起诉状之前并不知道有“业主手册”，陈吉君可以按照惯例一年交一次物业管理费。二、原审判决自相矛盾，没有说明陈吉君应承担16元诉讼费的具体原因。陈吉君没有违约，也没有事先得到广州成丰物业管理有限公司有关任何提前交费的书面通知和协商要求，原审法院判决陈吉君承担16元诉讼费属于自相矛盾。广州成丰物业管理有限公司的诉讼请求包括要求陈吉君承担诉讼费，原审法院既然判决驳回广州成丰物业管理有限公司的其他诉求，那么也包括驳回了广州成丰物业管理有限公司要求陈吉君承担诉讼费的请求。三、广州成丰物业管理有限公司起诉纯属是因陈吉君参加了业委会筹备活动的打击报复行为，而且在没有通知陈吉君缴交物业管理费、没有主动与陈吉君协商提前缴交物业管理费的情况下直接起诉是滥用司法资源。请求判令：1、驳回广州成丰物业管理有限公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由广州成丰物业管理有限公司负担。被上诉人广州成丰物业管理有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈吉君的上诉理由与请求不能成立，请求予以驳回。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无提出异议，本院依法予以确认。原审庭审期间，陈吉君表示：“我方愿意缴纳，我方会在今年年底一次性交清，原告现在要求我方缴纳，我方也同意，可以视为原告现在通知我缴纳，但是我方不认为我方有违约行为，所以不同意支付滞纳金”。二审期间，陈吉君称其已在原审判决后缴清2014年的物业管理费，广州成丰物业管理有限公司对此予以确认。本院认为：广州成丰物业管理有限公司依照该公司与广州市伟盈房地产发展有限公司签订的《物业管理委托合同》的约定，对涉案房屋所在盈丰华轩小区商住物业进行物业管理，原审法院认定该合同对陈吉君有约束力正确。陈吉君接受了广州成丰物业管理有限公司的物业管理服务，应向广州成丰物业管理有限公司支付相应的对价，广州成丰物业管理有限公司起诉要求陈吉君缴纳欠付的物业管理费符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，原审法院予以受理并无不当。案涉《物业管理委托合同》并无约定物业管理费的付款时间，而本案现有证据并不足以证实广州成丰物业管理有限公司关于每两个月缴纳一次物业管理费的主张，亦不足以证实陈吉君关于一年缴纳一次物业管理费的主张，应视为双方对物业管理费的缴纳时间约定不明。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，广州成丰物业管理有限公司有权随时要求陈吉君缴纳欠付的物业管理费，但应给陈吉君必要的准备时间。本案中，虽然广州成丰物业管理有限公司并无充分证据证明其已向陈吉君进行了有效的书面催收，但陈吉君在原审庭审期间对其未支付2014年1月至2014年10月期间的物业管理费1255元并无异议，并明确表示同意缴纳2014年1月至10月的物业管理费，故原审法院判决陈吉君支付该笔物业管理费1255元并无不当。广州成丰物业管理有限公司并无充分证据证明其公司曾有效通知陈吉君缴交相应的物业管理费，亦无充分证据证明陈吉君经通知拒绝缴纳相关物业管理费，故广州成丰物业管理有限公司未尽合理的通知义务。广州成丰物业管理有限公司在未尽通知义务的情况下直接提起本案诉讼，由此产生的诉讼费应由广州成丰物业管理有限公司负担为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元、二审案件受理费50元均由上诉人广州成丰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 蔡粤海审判员 李 静二〇一五年五月二十六日书记员 邹凌青黄咏欣 更多数据：