（2015）延中民二终字第71号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-05-31
案件名称
范玉鹏与张然物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
范玉鹏,张然
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）延中民二终字第71号上诉人（原审被告）：范玉鹏，男，1965年9月26日生，汉族，无职业，现住吉林省敦化市。委托代理人：郑宏会，女，1969年3月4日生，汉族，无职业，现住吉林省敦化市，系范玉鹏妻子。委托代理人：徐东孝，男，1957年9月26日生，自由职业者，现住吉林省敦化市。被上诉人（原审原告）：张然，男，1980年3月25日生，满族，系敦化市源祥物业管理服务处董事长，现住吉林省敦化市。委托代理人：李春华，女，1955年12月28日生，汉族，敦化市源祥物业服务处总经理，现住吉林省敦化市。委托代理人：董文娟，女，1971年8月24日生，汉族，敦化市源祥物业服务处经理，现住吉林省敦化市。上诉人范玉鹏因与被上诉人张然物业服务合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院(2014)敦民初字第2237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张然原审诉称：被告居住在敦化市胜利街鑫城阁A座6单元3楼2号，是原告提供物业管理服务小区的业主，住宅面积为65.89平方米。原告与代表被告的鑫城阁业主委员会签订物业服务合同，负责该小区的物业服务，合同约定物业费收费标准为每月每平方米0.68元，原告按照物业服务合同的规定尽到服务义务，被告拖欠原告2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业管理费538元，故诉至法院请求被告立即支付物业管理费并承担诉讼费、邮寄费等诉讼费用。关于原告为被告小区提供的物业服务，原告作如下说明：原告与鑫城阁业主委员会于2013年5月1日签订了物业服务合同，但考虑小区的实际情况，自愿从2013年9月1日开始收物业费。由于该小区是老旧弃管小区，房屋质量等很多问题突出，在原告与业主委员会共同商量后，原告在物业服务合同的第一段就写明了原告提供服务面临的困难，并在合同中写明“二级标准”的具体标准，就是合同中的8项标准。原告提供的物业服务是按照合同约定提供的，已经达标。原告进驻小区时，下水系统已经处于瘫痪状态，小区内的下水管道比小区外的下水管道低大约50cm，所以经常出现返粪现象，基于原告物业的协调现在才将下水系统和地面修复完好。而且即使修复后，也需要原告物业将整个小区的粪便从化粪池中运送出去，所以物业的成本很高。原告进驻小区后，修了外楼梯台阶，现在缓台的安全护栏已经协调完毕最近就要施工。鑫城阁小区存在一个二楼缓台和一个三楼缓台，都需要进行清雪工作，这就增加了清扫成本。该小区存在缓台问题、房顶、墙面掉砖问题和房顶有不安全因素问题，原告已经以书面形式上报房管局和胜利街道。总之原告在物业服务合同中约定的8项服务都做的很好，该小区的两栋楼存在很多问题，但是均与物业服务无关，原告物业解决不了的问题原告会加紧与政府部门沟通汇报，争取下一年解决。关于被告提出的原告提供物业服务不达标的抗辩意见，原告作如下解释：1.关于安保问题，鑫城阁小区的保安是24小时在岗的，就在门卫室，两个保安轮班倒。2.关于单元门及门铃问题，单元门和门铃确实坏了，但是是原告进驻之前就坏的，已经没有维修价值了，原告现在正在申请维修基金来更换单元门。3.关于硬覆盖问题，路面不平整是因为原告进驻的时候地面就有破损，原告为了维修该小区不合格的下水系统，在2013年9月到11月期间路面挖开改造的下水系统，修完已经是11月份了，因为季节原因不能修路，所以只是用沙子垫了，等到2014年5月可以修路了才把硬覆盖修复平整。4.关于绿化问题，原告是2013年9月也就是秋天进驻的，秋天种不了绿化，所以原告是今年春天种的花草，今年夏天已经开花了。5.关于门市房多个排烟管道影响业主出行的问题，这个现象确实属实，由于这个烟道是门市房的，所以原告的职责是负责协调，原告已经去找了环保局和行政执法局，正在和他们协调解决。小区里的私搭乱建现象，原告物业也没办法强制拆除，现在也正在与行政执法部门协调解决。6.原告提供的卫生服务肯定达标，可以随时看。7.关于划停车位收费问题，停车位确实划了，原告方也收费了，这个决定是业主委员会和物业共同商讨决定的，所收费用的收支情况会在满一年的时候公示，现在没到公示的时间，所以去年未公示，今年到年底就公示。8.关于庭院灯问题，原告进驻小区后安装了五个庭院照明灯，灯是从黑天开始亮到晚上十点左右关。可能是被告回家太晚了，所以没有照明灯了。9.关于被告提出的合同中无胜利街道人员签字的问题，确实没有胜利街街道人员的签字，因为合同是物业和业主委员会签订的，不需要街道人员签字，仅有物业和业主委员会的签字就有法律效力。10.关于被告提出的物价局的许可证日期为2014年8月1日的问题，2014年8月1日是许可证的发证日期，不是物业服务合同的生效日期，是因为原告与业主委员会签订合同后就拿到房产局和物价部门备案存档，才出现的这个日期。原告与业主委员会在2013年5月1日签订的合同，合同在2013年5月1日就生效了，而且原告从2013年5月1日起就为被告小区开始提供物业服务，实际上原告从2013年5月1日就可以收费。范玉鹏原审辩称：被告家坐落位置对，面积是65.89平方米，2013年9月1日至2014年8月31日期间的物业管理费538元也确实没有交。没交的原因是原告提供的物业服务不达标，被告认为没有达到每平方米每月0.68元的收费标准，所以不同意全交，只同意按每平方米每月0.35元交纳，被告认为原告给其提供的服务的价值就值每平方米每月0.35元。被告刚开始的时候都不知道原告物业进驻小区，直到原告收取停车位的费用才知道，被告认可的原告提供的物业服务有：清雪、七天打扫卫生一次、楼道照明、2014年保安、维修硬覆盖。具体理由如下：1.被告不认可物业与业主委员会签订的合同，因为业主委员会的选举应该经过被告的同意，被告不知道业主委员会，也不知道他们什么时间签的合同，所以不认可。原告没有和被告签订合同，被告不能按业主委员会的合同交纳物业费。而且合同上没有街道人员签字，所以不生效。2.2014年的清雪工作和清垃圾工作是胜利街街道做的，被告及其他业主把钱都交给胜利街道，是街道上门来收的，原告不是去年就来了。3.打扫卫生不彻底，一个星期也就打扫一次，垃圾都是自己往下拿，窗户擦的也不干净。4.单元门的对讲门铃和门锁都不好使。5．去年冬天晚上没有保安，白天有保安也没有着装。2014年开始才有的保安，而且门卫保安使用的房屋是用业主的钱盖的。6.小区内路面不平整，2014年5、6月份左右才修好，但是是房产局给拨的钱修的，不是物业拿的钱。7.小区内绿化不好，原告进驻前A座三楼有两个花坛，花坛里有树和花被原告拔掉了，现在这个花坛里没有绿化，原告2014年9月1号才在花坛里种了一点草。8.停车位是在没经过业主和业主委员会的同意下出租出去的，各位业主都不同意。出租车位收取的费用去向不明，原告没有进行收入、支出公示。9.小区内存在私搭乱建现象和排烟管道滴油现象影响业主出入和生活。10.小区内自行车棚铁门和儿童玩具被物业拆除。11.小区夜间太黑，没有庭院灯，被告下班时间为晚上十一、二点钟，回家的时候没有灯，不知道其他时间庭院内有没有灯。12.原告是2014年8月1日通过物价局批准的收费标准，物价局是2014年8月1日核定的，业主们就应该从这个时间开始按批准的收费标准交费。收费标准没经过批准之前，应按被告实际接受到的物业服务进行交费，被告认为原告的服务达不到0.68元的标准，就不应该按每平方米每月0.68元交费。被告同意自2014年8月1日起按照批准后的标准给付物业费，只要原告按照政府文件中写明的服务标准提供相应级别的服务，被告就按原告提供的服务标准交相应的物业费。原审判决认定如下事实：被告范玉鹏居住在敦化市胜利街鑫城阁A座6单元3楼2号，房屋面积为65.89平方米。原告张然与代表被告范玉鹏等业主的业主委员会签订了物业服务合同，合同约定住宅每月每平方米收费0.68元。2013年9月1日至2014年8月31日期间，原告张然为被告范玉鹏提供物业服务，被告拖欠原告物业费538元。原审判决认为：原告张然与鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该物业服务合同对被告范玉鹏具有约束力，被告范玉鹏不知道业主委员会，其本人未在物业服务合同上签字并不能影响该合同的效力，原告张然需按合同约定提供物业服务义务，被告范玉鹏需按合同约定交纳物业费，现原告已经履约，被告范玉鹏抗辩未签合同不交物业服务费，本院不予支持。关于被告范玉鹏提出的收费许可证上的批准日期为2014年8月1日应自2014年8月1日起才能按照每平方米每月0.68元收费的抗辩意见，该许可为敦化市物价局的行政行为，并不影响原告张然与鑫城阁业主委员会签订的物业服务合同的成立和生效，合同中约定的收费标准为每月每平方米0.68元，该约定对合同双方当事人是具有法律约束力的，应按此收费标准进行收费和交费。被告范玉鹏抗辩称原告张然提供的清雪、环境卫生、单元门、安保、硬覆盖、绿化、庭院照明等服务项目均不达标，存在着合同违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条关于“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百五十八条关于“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”、第一百七十四条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，物业服务合同属有偿合同，应参照买卖合同的有关规定，适用上述法律规定，其争议的物业服务质量、数量的合理检验期间应为争议的物业服务期间，即2013年9月1日到2014年8月31日期间。被告范玉鹏认为原告张然提供的物业服务不符合合同约定，存在瑕疵，应在合理检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人，即应在物业服务期间内（2013年9月1日到2014年8月31日）对物业服务瑕疵现象向原告张然提出，被告范玉鹏不能提供证据证明向原告张然提出过物业服务存在瑕疵的异议，属怠于通知，其提供的证据照片又不能证明原告张然存在着违约行为，故应认定原告张然在2013年9月1日到2014年8月31日期间对被告范玉鹏提供的物业管理服务符合合同约定，并无违约行为。关于被告范玉鹏提出的私自划停车位收费、私搭乱建及排烟管道滴油影响业主出行、儿童玩具及自行车棚铁拉门私自被拆除的抗辩意见，因物业服务合同中未约定以上几类服务项目，故不属于本案调整的范围，本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十二条第一款关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告为被告范玉鹏提供了物业服务，被告范玉鹏应按合同约定及时履行交纳物业费的义务。综上所述，对原告张然要求被告范玉鹏支付2013年9月1日至2014年8月31日期间物业费538元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：被告范玉鹏于本判决生效后立即给付原告张然2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务费538元。案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元，由被告范玉鹏负担。范玉鹏不服原审判决，向本院提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院仅凭物业服务合同认定上诉人支付物业费是错误的。一审法院并未审核鑫城阁业主委员会的主体资格，有无权利代表业主对外进行民事活动。也未追加业主委员会为被告到庭参加诉讼。因我居住的小区近百户业主不知道业主委员会如何产生的，业主委员会的产生未征求过业主同意，当然没有权利代表业主承诺收费多少的事情。二、被上诉人违反国家发改委建设部发布的《物业服务收费管理办法》第五条“物业服务收费标准应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”。这是对收费与服务水平所作的原则性规定。被上诉人与所谓的业主委员会签订的合同既不透明，又不公示，暗箱操作何以服众。一审法院生搬硬套合同法的有关规定令人费解。请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人张然答辩称：1、物业服务合同具有相对性，业主委员会不是合同相对当事人，所以不存在漏列主体问题。2、业主委员会成立在物业服务处进入之前，业主委员会成立与否与物业服务处没有必然联系，不用请示物业服务处，也不用物业服务处批准。因此业主委员会成立程序合理与否与本案无关，上诉人的上诉请求没有道理。二审审理中，上诉人范玉鹏提供如下证据：证据一、鑫城阁小区106户业主签名明细。证明：106户业主不同意物业服务处按每平方米0.68元收取物业费。明细最后一页的内容与本案无关，但签字与本案有关。被上诉人张然质证称：对该证据真实性有异议，不能作为法律依据。证据二、2015年3月29日郝春香和王启立的录音一份、2015年3月29日姜海波录音一份。证明：被上诉人提供的物业合同里王启立签字是本人签的，郝春香签字是王启立代签的，姜海波没有签字，说明合同存在瑕疵。被上诉人张然质证称：对该证据真实性及证明目的均有异议。1、上诉人提供的证据证明不了其主张的问题。2、签订合同时李春华在场，合同上的签名都是本人签写的。被上诉人张然提供如下证据：资质证书一份、敦化市胜利街长城社区出具的鑫城阁小区业主委员会名单一份。证明：1、敦化市源祥物业服务处是正规的有资质的物业服务企业。2、业主委员会成员与签订合同人员相符，业主委员会成员身份真实可信。上诉人范玉鹏质证称：对资质证书真实性没有异议，对敦化市胜利街长城社区出具的鑫城阁小区业主委员会名单真实性有异议。业主委员会名单是后补的材料，是假的，该名单是被上诉人自己拟的，业主委员会不是通过业主选举的，不公开、不透明，违背了发改委文件精神，上诉人不认可。对上诉人范玉鹏提供的两份证据，被上诉人均提出异议，该两份证据中的人员未到庭接受质询，对其真实性无法确认，亦不能证明上诉人主张的事实，故对以上两份证据不予采信。对被上诉人张然提供的证据，上诉人对资质证书的真实性无异议，对资质证书予以采信，对敦化市胜利街长城社区出具的鑫城阁小区业主委员会名单上诉人虽然提出异议，但该名单加盖了敦化市胜利街长城社区居民委员会公章，上诉人未能提供证据证明业主委员会名单是后补的材料，且加盖的公章是虚假的事实，物业服务合同中签字的业主委员会人员与业主委员会名单中人员相符，该证据与本案具有关联性，故对该证据予以采信。经二审审理查明，认定如下事实：2013年5月1日，敦化市源祥物业管理服务处与鑫城阁小区业主委员会签订物业服务合同，主要内容为：胜利街鑫城阁小区共两栋楼，约一万两千多平方，没有绿化面积，但庭院较大外楼梯较多，冬季清雪困难较多。屋面漏雨，墙体漏雨长毛，地面凹陷，下水设计不合理，已经全面瘫痪。这些是物业公司承担不了的，要与胜利街办事处、业主委员会、物业公司共同请示政府业务部门解决。监控、门禁等业主委员会协助解决。由于小区面积小，建筑商在建筑过程中没有绿化面积，与2级小区标准有差距，但小区居民要求高，经与业主委员会协商，胜利街办事处同意，此小区按2级小区标准管理。具体标准如下：一、清雪：在雪后48小时内，把小区范围内的积雪清运完毕。积雪不准在道路上堆放。二、环境卫生：1、楼道每天清扫一次，垃圾日产日清，扶手每天擦拭一次，玻璃每季擦拭一次。楼内地面每周清洁一次。2、公共场所和道路每天清洁一次，全天保洁。垃圾箱外表整洁，周边无散落垃圾。3、公共场所和道路目视范围内无散落垃圾。三、照明设施：庭院、楼道公共照明设施完好率在90%以上，损坏的应在2日内修复。四、电子对讲门：单元电子对讲门每月巡查不少于2次，闭门器正常维护调节，做到开关灵活。五、安保：有健全的安保组织和紧急事件处理预案措施。实行封闭式管理，配备周界防范实施，保证运行良好。发现游摊浮贩、拾荒人员、推销人员等应予以劝阻。六、楼梯间：每天检查一次，确保地面、楼梯扶手、门窗、玻璃完好无损。七、排水：对化粪池、清水井、地下排水通往城市主次排水管线以内的管道，每季检查一次，保证下水畅通。八、硬覆盖：小区范围内硬覆盖发生损坏，及时修复，确保完好无损，道路畅通。九、收费标准：住宅每平方米收费0.68元，非住宅每平方米收费0.66元。另查明，敦化市源祥物业服务处于2012年11月22日取得物业服务企业资质证书，资质等级为三级。2014年8月1日，敦化市源祥物业服务处取得鑫城阁小区物业收费许可，收费标准为每平方米0.68元。2013年4月28日，敦化市胜利街长城社区鑫城阁小区业主大会筹备组公示的业主委员会名单包括：康凯、王大群、陈凤昆、王启立、王海军、冯丽琴、李永富、李连喜、宋国太、杨振一、郝春香、姜海波、王玉华。除冯丽琴、宋国太外，其他人员均在鑫城阁小区物业服务合同上签字。本院对原审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被上诉人与鑫城阁小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。根据该小区的特殊情况，双方已经在合同中约定了被上诉人应提供服务的具体内容，被上诉人已经按照合同约定履行其应尽的义务，上诉人应及时交纳物业费。上诉人提出的物业服务存在的问题，有些属于合同约定的范围，有些不属于合同约定的范围，上诉人提出的单元门损坏的事实发生在被上诉人进驻小区前，对单元门更换等问题被上诉人已作出合理解释。对上诉人提出的业主委员会成立的事实敦化市胜利街长城社区居民委员会也予以证实。故上诉人以对被上诉人与业主委员会签订的物业服务合同不认可，其不知业主委员会如何成立、被上诉人收取的物业费与服务水平不符等为由，要求减少交纳物业费的理由不能成立，二审不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人范玉鹏负担。本判决为终审判决。审判长 金虎信审判员 崔 玉审判员 徐宝红二〇一五年五月二十六日书记员 朴 民 微信公众号“”