（2015）汤民一初字第18号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-20
案件名称
石丽萍诉汤阴县城关镇南元村民委员会买卖合同纠纷案一审民事判决书
法院
汤阴县人民法院
所属地区
汤阴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
石丽萍,汤阴县城关镇南元村村民委员会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十二条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2015）汤民一初字第18号原告石丽萍，女。委托代理人王长军，河南华厚律师事务所律师。被告汤阴县城关镇南元村村民委员会，住所地汤阴县城关镇南元村。法定代表人李保庆，该村委会主任。委托代理人王加红，河南岳都律师事务所律师。原告石丽萍诉被告汤阴县城关镇南元村村民委员会（以下简称南元村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭进行了审理。原告石丽萍及其委托代理人王长军，被告南元村委会委托代理人王加红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石丽萍诉称，原、被告于2013年12月份达成口头房屋买卖合同。原告以总价565484元购买被告在孔村社区的门面房（13号楼07房，占地面积76.72㎡）。按照约定原告于2013年8月28日、11月6日、12月6日、18日分四次打到被告工作人员董立志农业银行卡上462742元。按照约定原告应于2014年12月底交清尾款102742元，届时原、被告签订书面房屋买卖合同，被告将房屋交付给原告（已具备交付条件），为原告办理房产手续，费用由原告承担。在原告准备给被告打尾款时，问被告转款账户时，被告以该房已另转他人为由拒收尾款。该房屋买卖合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的有关规定，属有效合同，原告按合同已履行了大部分内容，被告拒绝履行合同约定的剩余义务，违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。为此起诉，请求：一、判令被告继续履行合同，于本判决生效后3日内给原告签订房屋买卖合同，将房屋交付给原告，为原告办理房产手续；二、请求判令被告承担本案的诉讼费用。被告南元村委会辩称，原、被告之间从未达成过口头房屋买卖合同，被告也没有收取过原告的购房款，原、被告之间无合同义务。原告石丽萍不是南元村村民，原告不享有购买本案所争议的房屋的权利，因为本案争议的房屋是针对南元村四组、五组村民的，合同的相对方是特定的。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告石丽萍系非农业家庭户口，住所地系汤阴县××街××巷××号。2013年8月28日，原告石丽萍通过其在中国农业银行的银行卡账户（账号为622848135205347※※※※）向董立志银行卡账户（中国农业银行、账号为622845135003311※※※※）转账转款300000元。2013年11月6日、12月6日，原告分两次通过上述方式又向该董立志银行卡账户转账转款，转款金额分别为60000元、70000元。另查明，2013年4月3日，汤阴县人民政府作出汤政土（2013）22号土地管理文件《汤阴县人民政府关于对城关镇孔村社区申请用地的批复》，该文件载明“经审查，同意将位于县城南部、信合路以西、绕城南路以北、星阁路两侧。占地面积为32.38公顷的集体建设用地由城关镇人民政府使用，作为城关镇孔村社区用地。”“望接此批复后，按此批复执行。但不准批少占多，不准擅自改变土地用途，严禁用于商品房开发。否则，按土地管理法有关规定严肃处理。”原告石丽萍称其与被告于2013年8月份口头达成了买卖汤阴县城关镇孔村社区13号楼07号房（在建房屋、1-3层，建筑面积约251.31㎡、占地面积约76.72㎡）及该房屋房前屋后占地的协议，约定“购房款（含土地款）共计565484元，房款于2014年12月底前付清，房屋于最后一笔尾款交清之日交付”，原告按照该口头约定将房款462742元打入被告指定的董立志账户内，尾款102742元因被告未被告未向原告提供指定账户，原告无法履行，为此原告提供以下证据予以证明：1、13号楼07号房信息情况记录（打印件）一份；2、中国农业银行银行卡取款业务回单复印件3份及存款业务回单复印件一份；3、户名为石丽萍的中国农业银行金穗借记卡明细对账单一份。对此被告南元村委会质证称，对原告提供的证据真实性有异议，原告提供的证据不能证明原、被告之间存在房屋买卖口头协议，本案争议房屋的销售对象为南元村第四、五村民小组村民，当时汤阴县城关镇人民政府指定购房村民将房款打入指定的董立志银行卡账户，因部分村民对银行卡转账不熟悉，存在委托他人转账的现象。鉴于原告提供的13号楼07号房信息情况记录无任何个人签名或单位加盖公章予以确认其真实性，该证据形式不合法，被告又未予认可，本院不予采纳；对原告提供的银行卡取款业务回单复印件3份及金穗借记卡明细对账单，被告虽未予认可，但上述证据可以相互印证原告于2013年8月28日、11月6日、12月6日向董立志账户转款及转款金额的相关事实情况，对此本院予以采纳；对原告提供的2013年12月18日中国农业银行银行卡存款业务回单复印件一份，被告未予认可，原告又未提供其他有效证据印证，无法确认该复印件的真实性，本院对该证据复印件不予采纳。被告辩称对本案争议的汤阴县城关镇孔村社区13号楼开发所占用的土地是南元村第四、第五村民小组的集体土地，房屋的销售对象是特定的，该村第四、第五村民小组的村民才有权购买，本案争议的孔村社区13号楼07房是销售给了南元村第四村民小组村民张长家，张长家转让给了许爱叶，后许爱叶又转让给了刘彦顺，故原、被告之间不存在房屋买卖口头协议，被告对其上述主张提供以下证据证明：1、2015年1月8日闻小强书面证明材料一份；2、2014年12月24日许爱叶书面证明材料一份；3、《四、五组星阁路临街房抓阄结果》及房主信息书面情况记录各一份；4、2014年12月25日李建军书面证明材料一份及2014年12月26日张长家书面证明材料一份；5、张长家、李建军出庭证言。对此原告质证认为，对闻小强、许爱叶的书面证言不能作为定案的依据，闻小强与原告石丽萍的离婚诉讼正在汤阴法院城关法庭审理，因其已私自转让该房屋故该二人与本案涉案房屋存在利害关系，故不予认可；对《四、五组星阁路临街房抓阄结果》及房主信息书面情况记录，原告对其真实性有异议，不予认可；对张长家和李建军的证言，因该二证人均系被告的工作人员，与本案存在利害关系，对其证言不予认可。鉴于证人闻小强、许爱叶未到庭作证，无法印证被告提供的该二人书面证言的真实性，本院不予采纳；对证人李建军证言，因李建军系被告南元村委会支部委员，其与被告之间存在直接利害关系，本院对其证言不予采纳；对证人张长家证言，可以证明其作为南元村第四村民小组村民参加本案争议的房屋抓阄的相关情况，本院予以采纳；对被告提供的《四、五组星阁路临街房抓阄结果》书面情况记录，可与证人张长家证言相互印证本案争议的07号房系张长家抓阄取得的相关情况，本院予以采纳；对被告提供的房主信息书面情况记录，形式上无任何个人的签字或单位加盖公章予以确认，该证据形式不合法，本院不予采纳。原告称本案争议房屋所占土地是被征用过的土地，该房屋是占用国有土地，该房屋可以对社会销售，提供2014年10月24日《房屋所有权转让协议》复印件一份予以证明，并称该协议也可以证明被告认可原、被告之间存在房屋买卖合同。对此被告质证认为，原告提供的证据系复印件，无法核实其真实性，不予认可，另外本案争议房屋占地系集体土地。鉴于原告提供的《房屋所有权转让协议》复印件，被告对其真实性有异议，原告又未提供其他有效证据印证该复印件的真实性，故本院不予采纳。上述事实，有原告提供的身份证、中国农业银行银行卡业务回单复印件、中国农业银行金穗借记卡明细对账单，被告提供的张长家证言、《四、五组星阁路临街房抓阄结果》书面情况记录，及原、被告双方当事人的陈述证实。所有证据经质证、认证，可以作为认定本案事实的根据。本院认为：依照法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张其与被告之间存在买卖汤阴县城关镇孔村社区13号楼07号房的口头合同，因被告不予认可，故依法原告应提供证据证明该口头房屋买卖合同的存在及其基本内容。根据《中华人民共和国合同法》第十二条，合同的一般条款包括当事人、标的、数量、价款、履行期限等内容。但根据原告本案提供有效的证据，仅能证明其向董立志银行卡账户转款的事实，不能证明买卖合同的当事人身份及标的、数量、履行期限等具体内容，且本案争议的房屋系占用集体建设用地建设的非商品房房屋，房屋的销售对象是南元村集体组织成员，原告亦非合法的合同主体，原告称其直接与被告达成口头房屋买卖合同亦无事实根据，且不具备合法性。综上，原告不能提供合法、有效证据证实其与被告之间存在房屋买卖合同，故原告本案要求被告继续履行合同、签订房屋买卖合同、交付房屋、办理房产手续的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告石丽萍要求被告汤阴县城关镇南元村村民委员会继续履行合同、签订房屋买卖合同、交付房屋、办理房产手续的诉讼请求。案件受理费100元，由原告石丽萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提交副本七份，上诉于河南省安阳市中级人民法院。（此页无正文）。审 判 长 张志中人民陪审员 梁会玲人民陪审员 王方超二〇一五年五月二十六日书 记 员 单丽娟 关注公众号“”