（2015）北民初字第0408号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-07-17

案件名称

无锡市众发物业管理有限责任公司与无锡景友物业管理有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）

法院

无锡市北塘区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

无锡市众发物业管理有限责任公司,无锡景友物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十九条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

江苏省无锡市北塘区人民法院民事判决书（2015）北民初字第0408号原告无锡市众发物业管理有限责任公司，住所地江苏省无锡市南长区木栖厅30号。法定代表人倪铁平，无锡市众发物业管理有限责任公司总经理。委托代理人杜祖奇（受无锡市众发物业管理有限责任公司的特别授权委托），江苏开南律师事务所律师。被告无锡景友物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市北塘区全昌路124-305。法定代表人史永东，无锡景友物业管理有限公司总经理。委托代理人李长明（受无锡景友物业管理有限公司的特别授权委托），无锡市春申法律事务所法律工作者。委托代理人沈光英（受无锡景友物业管理有限公司的特别授权委托），无锡市春申法律事务所法律工作者。原告无锡市众发物业管理有限责任公司（以下简称众发公司）与被告无锡景友物业管理有限公司（以下简称景友公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理，依法由审判员林丽华适用简易程序，于2015年4月22日公开开庭进行了审理。原告众发公司的委托代理人杜祖奇，被告景友公司的委托代理人沈光英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众发公司诉称：2014年8月25日，无锡市滨湖区山水茗苑物业管理委员会（以下简称山水茗苑物管会）、景友公司及其就山水茗苑小区的物业管理权进行交接，景友公司确认其预收物业费249956元、押金77000元，合计326956元，并承诺三个月内付清上述款项。但此后，景友公司仅于2014年9月底向其公司交付了50000元，余款至今未付。现请求景友公司交付超收的物业费和押金合计276956元、支付自2014年10月1日起至2015年3月1日的利息7408元（按银行同期贷款利率计算）并承担本案诉讼费用。被告景友公司辩称：1、原被告之间不存在物业管理关系，因此，定为物业服务合同纠纷案由错误；2、其虽出具了交接清单和还款承诺，但双方之间并不存在法律上的债权债务关系，山水茗苑物管会不是权力机构业主委员会，无权对景友公司行使权利，众发公司与其也无任何法律关系；3、山水茗苑物管会于2014年10月30日出具的告知书并非债权转移通知书，其未收到，故债权转移未生效，不对其产生约束力；4、即使其曾有还款承诺，山水茗苑物管会干涉其以诉讼手段收取物业管理费，导致其诉至法院的案件中按撤诉处理的占95%。众发公司亦收取并截留应由景友公司收取的物业费用，导致其不能正常收取物业费用。因山水茗苑物管会、众发公司的严重干扰导致其收费条件未成就，故无法履行还款承诺。综上，请求法院驳回众发公司的诉讼请求，其保留起诉的权利。众发公司在2014年9月至2015年1月收取了其应收取的物业费等费用合计25230元，并承诺律师费2535元由众发公司负担，若法院认为其应当向众发公司支付，则应予以扣减。经审理查明：原告众发公司现为无锡市山水茗苑提供物业服务，被告景友公司系该小区前任物业服务企业。2014年8月25日，众发公司、景友公司以及山水茗苑物管会签订了《山水茗苑物业管理交接清单》，载明：山水茗苑物管会与景友公司以及山水茗苑物管会选聘的众发公司在滨湖区房管局、雪浪街道、大浮社区等有关部门的见证下清算各类账目，进行交接。当日，景友公司向山水茗苑物管会出具承诺：“本物业公司于8月25日按规定终止对山水茗苑小区的物业管理工作，并进行了移交。按有关规定预收的物业费和押金同时进行移交，由于本公司目前资金有困难，经协商，预收物业费249956元、押金77000元，合计金额326956元。本公司承诺于三个月内全部付清（9月份交5万元、10月份交10万元、11月交176956元），如违约，负全部法律责任。”此后，山水茗苑物管会分别向众发公司出具委托书、向景友公司出具告知书：将景友公司移交的326956元委托众发公司收取，并按照其与众发公司签订的物业管理服务合同约定进行使用。审理中，景友公司提供的众发公司出具的收条显示：2014年9月30日，景友公司向众发公司交付预收款和装修押金50000元；2014年10月14日、10月22日、11月1日、12月27日众发公司收取了山水茗苑小区内业主2014年8月31日之前的物业服务费（包括电梯费等）合计8330元；2015年1月22日，众发公司出具收条：“收到景友物业（物业费）别墅22号（2011-5-1到2014-8-31日）共40个月合计16900，律师费16900＊15%=2535由众发物业付款”。众发公司认可收到上述物业费等合计25230元，并承担其承诺的律师费2535元，同意予以扣减，仅要求景友公司退还249191元，并以此为基数，按银行同期贷款利率计付2014年11月1日至2015年3月1日期间的利息。无锡山水城社会事业局出具文件显示：山水茗苑商住小区由于入住率太低，不具备成立业主大会的条件，暂由所属雪浪街道办事处、大浮社区居民委员会、业主代表等组成物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。以上事实有交接清单、承诺、委托书、告知书、收条以及双方当事人陈述等予以证实。本院认为：景友公司在为无锡山水茗苑小区提供物业服务期间，与该小区业主形成了事实上的物业服务合同关系，2014年8月25日，景友公司与代行业主大会和业主委员会职责的山水茗苑物管会签订的《山水茗苑物业管理交接清单》，可视为双方解除合同并进行结算清理的协议。在此基础上，景友公司作出承诺三个月内退还预收的物业服务费以及押金共计326956元，应当按约履行。故景友公司辩称山水茗苑物管会无权对其行使权利以及本案案由错误，本院不予采信。山水茗苑物管会出具了委托书以及告知书明确要求景友公司将上述款项直接交付给众发公司，景友公司亦已向众发公司交付了部分款项，可见其明知并认可直接向众发公司交付款项，故其现以告知书并非债权转移通知书，其未收到为由进行抗辩，本院不予采信。景友公司关于因山水茗苑物管会以及众发公司阻挠其收费，导致其还款条件未成就的辩称意见，其举证不力，本院不予采信。景友公司未按约履行，应当依法承担相应的违约责任。综上，众发公司要求景友公司退还预收物业费以及押金等249191元，并以此为基数，自2014年11月1日起至2015年3月1日止，按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、无锡景友物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向无锡市众发物业管理有限责任公司支付物业费、押金等合计249191元，并支付逾期付款违约金（以249191元为基数，自2014年11月1日起至2015年3月1日止，按银行同期贷款利率计付）。二、驳回无锡市众发物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2785元、诉讼保全费2020元，合计4805元，由无锡景友物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员　　林丽华二〇一五年五月二十六日书记员　　应丽燕本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注公众号“”