（2015）佛城法民一初字第581号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2016-10-19
案件名称
陈杏容与陈少群合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈杏容,陈少群,佛山市鸿艺物业管理有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第581号原告陈杏容，女，汉族，住广东省佛山市禅城区佛山，身份证号码：×××4446。委托代理人张洪亮、刘兵，均为广东提德律师事务所律师。被告陈少群，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，身份证号码：×××414X。委托代理人程思翔，广东荆紫律师事务律师。第三人佛山市鸿艺物业管理有限公司，住所：广东省佛山市禅城区佛山大道中83号佛山。法定代表人伍伟新。委托代理人陈伯章，广东引力律师事务所律师。原告陈杏容诉被告陈少群、第三人佛山市鸿艺物业管理有限公司承包经营合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2015年4月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张洪亮、被告的委托代理人程思翔及第三人的委托代理人陈伯章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年5月28日签订了《承包餐馆（棋牌）协议书》，约定被告将位于佛山市禅城区雾岗路东河南工业大道鸿艺陶瓷城一座一、二、三楼，自主经营的佛山市禅城区竹香园餐馆含棋牌经营权给原告经营，期限为2014年6月10日起至2016年11月19日止。原告基于相信被告口头称“其有权转租给原告并有权签订协议，给予原告经营权”而与之签订协议，后原告依约交付给被告保证金200000元，并为装修该餐馆投入了56000元装修费。原告依约定每月向被告交付租金，被告也给原告出具了相应的租金收据。以上事实可见，原告一直履约经营。然原告在履约过程中却发现被告与原告签约时存在欺诈。事实列举如下：第一，2014年7月，消防部门到该餐馆检查后，发现该餐馆不具备相关消防资格，口头要求原告对该餐馆进行消防整改。此时，原告才知道被告经营该餐馆一直不具备消防合格证和不符合相关消防要求。可是，被告与原告签订合同时，并未对原告说明此情况。被告故意隐匿此情况，使原告陷入错误而订立的此协议，其行为属于欺诈。第二，2015年1月24日，第三人的相关工作人员来到餐馆告知原告，因被告未支付2014年11月至2015年1月租金而要求原告停业。然而，原告2014年11月至2015年1月已经依约按时向被告支付相应的租金费用。被告没有按时向第三人缴纳租金的行为，严重损害了原告的信赖利益。第三，在2015年1月24日后，原告通过与第三人多次沟通，又发现被告是以每月32988元的价格向第三人承租回来，再以每月65000元的价格转租给原告，从而赚取租金差价，而根据被告和第三人的合同，被告根本无权将该餐馆转租给原告。根据合同法的相关规定，其租金差额部分256096元应当返还给原告。第四，原告因该餐馆不具备相关消防资格与被告协商至今，被告仍推卸责任，不对该餐馆相关消防进行整改，严重影响原告正常经营，且原告随时可能因被告消防未整改而无法经营。第五，2015年2月8日，被告居然采取强硬手段，强行锁上了该餐馆大门以及停掉了该餐馆水电，致使原告无法经营，给原告造成了巨大的损失。综上所述，被告在明知自己根本无权转租，还将该物业转租给原告以赚取租金差价，又对原告隐瞒了该餐馆根本不具备相应的消防安全等资质的情况，诱骗原告承租经营，给原告造成了巨大的损失。原告承租后按时给被告缴纳租金，但被告收到租金后又不交给第三人，导致了原告的损失进一步扩大。被告违背诚信原则，同时给原告造成了巨大的损失，严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、确认原、被告双方于2014年5月28日签订的《承包餐馆（棋牌）协议书》无效；2、被告向原告返还保证金200000元；3、被告向原告返还已经支付的租金差额合计256096元（2014年6月-2015年1月，每月32012元，共计8个月）；4、被告向原告返还已缴纳的水电费31963元；5、被告向原告赔偿餐馆装修费56000元；6、被告赔偿原告无法经营30天的共计120000元损失；7、被告赔偿原告工人工资损失共43000元；8、被告赔偿原告新春团年饭收入损失15000元；9、向原告返还在餐馆内的由原告投放的字画、玉石等装饰饰品一批；10、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回第9项诉讼请求。被告辩称：本案属于重复起诉，被告已经于2015年3月18日以承包经营合同纠纷为案由、以本案原告为该案被告向禅城区法院提起诉讼，案号为（2015）佛城法民二初字第315号，法院已于2015年3月26日向本案原告送达诉讼材料，故本案原告属于重复起诉，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人辩称：同被告的答辩意见，补充：第三人仅与被告建立合同关系，并未与原告建立合同关系，且涉案物业一直由被告向第三人缴纳租金，租金已缴纳至2015年5月19日。另，第三人对被告对外承包事宜不知情。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件、第三人网上工商登记信息查询打印件。证明原、被告及第三人的诉讼主体资格。2、收据（9张，编号：1507681-1507689）、《承包餐馆（棋牌）协议书》。证明原、被告于2014年5月签订协议，由原告租赁涉案商铺，面积1545平方米，每月租金6.5万元，保证金20万元。协议签订后，原告按约定支付保证金（押金），每月亦按时支付租金，最后支付租金的时间是2015年1月3日。上述协议书名称虽为《承包餐馆（棋牌）协议书》，但通过该协议书及收据的具体内容可以看出上述协议书实为转租协议。3、《名尚装饰工程合同书》、收据（4张，编号：5145223、5145225、5145227、8077406）。证明原告承租涉案商铺后进行装修，装修费用共计56000元，部分费用因合同无效属于原告损失，被告应当予以赔偿。4、鸿艺陶瓷城1座1-5号缴费通知单。证明因被告自2014年11月开始拖欠第三人两个月的租金，第三人向涉案商铺发出缴费通知单，原告在得知该情况后，多次与被告进行沟通，在没有达成一致意见情况下，被告于2015年2月8日强行将涉案商铺大门锁住。5、收据（五张，编号：0503953-0503955、0503958、0503959）。证明2015年春节前，原告所经营的御品私房菜馆收到多位客人的订单，并支付了总计15000元的订餐费，因原、被告发生纠纷，上述订餐没有实际提供，由此导致原告产生15000元损失。诉讼中，被告提交以下证据：1、案件受理通知书、传票。证明法院已于2015年3月18日立案受理被告诉原告承包经营合同纠纷一案【案号：（2015）佛城法民二初字第315号】，且已于2015年4月15日开庭审理，原告属于重复起诉。2、佛山市禅城区竹香园餐馆营业执照。证明被告曾经在该涉案铺位地址上经营佛山市禅城区竹香园餐馆及经营范围。3、铺位租用合同（编号：HY00043A-09-11、HYT00043B-09-11、HYT00043C-09-11）。证明被告对涉案铺位享有合法使用权。4、佛山市禅城区公安消防大队建筑工程消防验收的意见书。证明涉案物业已经过消防验收，消防验收合格，可以进行营业。5、移交清单（十一张）。证明原告向被告承包时候接收的相关物品，本案是承包合同关系。诉讼中，第三人未提交证据。本院认证：原告提供的证据1，被告及第三人均无异议，本院予以采信。原告提供的证据2，被告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据3，《名尚装饰工程合同书》及收据（编号：8077406）均有原件核对，且可相互佐证，被告及及第三人虽不予确认，但并未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认；其他收据无法显示与本案的关联性，被告及及第三人均不予确认，本院不予采信。原告提供的证据4，第三人作为出具单位对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提供的证据5，均系原告单方制作，无其他证据佐证其真实性，被告及第三人均不予确认，本院不予采信。被告提供的证据1-3，原告及第三人对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告提供的证据4，第三人对真实性无异议，原告虽不予确认，但未提供相反证据予以反驳，本院对真实性予以确认。被告提供的证据5，与本案无关，本院不予采信。综合庭审中当事人的陈述以及本院采信的证据，本院确认以下案件事实：2011年11月19日，佛山市禅城区鸿艺陶瓷城（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）分别签订三份《铺位租用合同》，由被告向佛山市禅城区鸿艺陶瓷城承租鸿艺陶瓷城一座首层1-5号、一座二层1-5号、一座三层1-5号，租用期限从2011年11月20日至2016年11月19日止，并约定相关计租面积及租金标准。另双方约定，上述铺位只限于经营陶瓷之用，不得作其他用途，未经佛山市禅城区鸿艺陶瓷城同意，被告不得转租给他人使用，否则作被告违约处理。2014年5月28日，被告（发包方、甲方）与原告（承包方、乙方）签订《承包餐馆（棋牌）协议书》，主要约定：“为有效利用资产、提高双方的收益，甲方同意将位于佛山市禅城区雾岗路东河南工业大道鸿艺陶瓷城一座一、二、三楼，自主经营的‘佛山市禅城区竹香园餐馆’含棋牌经营权，发包给乙方承包经营。现就有关承包经营事宜，经双方充分协商，达成如下协议共同履行。一、乙方承包的餐馆地址位于佛山市禅城区雾岗路东河南工业大道鸿艺陶瓷城一座一、二、三楼。餐馆使用面积1545平方米，其中一楼有100平方，剩余的是二、三楼面积。二、承包期限：承包期自2014年6月10日起至2016年11月19日止。三、承包金额、缴纳方式、交款时间及滞纳责任：1、乙方应每月向甲方上缴承包费65000元。2、乙方应依约按时将每月先付承包费65000元转入甲方的银行账号。……3、乙方应于每月的3号前，将承包费65000元转入甲方指定的银行账号。……乙方逾期未依约缴付承包费的，视为违约，逾期三日后按日650元／天向甲方支付违约金。四、本协议签订当日，乙方应向甲方交纳200000元的履约保证金。该保证金在本协议期满后不计利息金额退返乙方。……如甲方与房东租期满后，房东不再续约，或续约租金高过市场租金水平，乙方有权终止合约，不再承租经营，甲方需退还所有保证金，原有财物归甲方所有。如乙方单方提前终止承包协议，则履约保证金全额作为违约金，乙方不得主张全额或部分退回。五、在承包期间，乙方必须遵守国家的法律、法规，做到守法经营，并按时缴纳各种经营税费。承包费之外的一切经营性费用均由乙方承担。……十二、甲方按现状交付餐馆给乙方承包经营。餐馆内的财物按财物交接清单移交乙方后，馆内的电器、厨房设备、餐具等的保管、保养、维护、维修责任全由乙方负责。十三、承包期内乙方自行添置的财务属乙方所有。……十五、乙方依约足额交付履约保证金和第一个月承包费后的3日内，双方清点财务后进行移交，并载明水、电的行度，同时交付锁匙。双方责任依此界定。十六、本协议一经签订，即具法律约束力，各方应自觉守约。如甲方违约或者中途终止协议，经乙方同意并赔偿违约金，则甲方需补偿二个月的承包费给乙方。如乙方违约，则乙方除仍需缴付当月承包费外（不足一月按一月算），所交就履约保证金无权要求甲方返还。遇征拆的除外。……”。后原告向被告支付押金200000元。2015年1月19日，第三人向被告出具《鸿艺陶瓷城1座1-5号缴费通知单》，要求被告于2015年1月25日前支付拖欠租金，否则将作停水电处理。另查明一，佛山市禅城区竹香园餐馆，系被告投资经营的个体户，经营场所为佛山市禅城区雾岗路东河南工业大道鸿艺陶瓷城一座二层1-5号，注册日期为2013年10月10日，经营范围为持有效审批证件从事餐饮服务、棋牌服务。另查明二，陈少群诉陈杏容承包经营合同纠纷一案，本院于2015年3月18日以（2015）佛城法民二初字第315号案立案受理。陈少群于该案中诉请解除涉案《承包餐馆（棋牌）协议书》，并主张陈杏容向其支付承包费、违约金、水电费及赔偿损失等。诉讼中，原告陈述：原告依据涉案协议书取得涉案物业的使用权，并接收相关设施用品，包括餐具、棋牌室等。原告承租涉案铺位系用于经营御品私房菜馆，由于被告已在涉案物业地址注册登记营业执照，并不同意注销，而同一地址无法办理两份营业执照，故原告为了尽快营业获取收益一直未办理营业执照，但原告并未使用被告的营业执照，原告是无执照对外经营。原告向被告缴纳租金至2015年1月，2015年2月8日被告锁门之后原告就没有经营，未与被告办理交接手续。被告陈述：被告向原告提供了经营权，原告签订该协议书后即可入场经营。被告原在涉案铺位经营竹香园餐馆（含棋牌）。被告与原告签订涉案协议书，并未告知第三人，后经第三人询问，被告告知其已对外转包。另，涉案餐馆已取得消防验收资格，否则被告无法办理营业执照。因为原告未依约缴纳2015年2月的承包费，被告按照合同约定已给予原告三天宽限期，逾期视为原告违约。被告已于2015年2月7日通知原告，并于2015年2月8日锁门，但只停水停电十分钟。现涉案铺位由被告控制，但因原告不同意解除合同而无法使用。第三人陈述：第三人对被告对外承包并不知情，但只要没有影响被告与第三人的合同履行，第三人对被告根据自己的经营状况进行转租或转包一般是默示同意。如果法院认定原、被告系转租关系，则被告对第三人已构成违约，第三人将在不解除合同的情形下保留追究被告违约责任的权利。另，第三人未于2015年1月24日要求原告停业，现被告已缴纳至2015年5月19日的租金。本院认为，关于涉案《承包餐馆（棋牌）协议书》的合同性质。根据上述协议书，原告系向被告承包“佛山市禅城区竹香园餐馆”含棋牌经营权，双方已明确约定承包费的计付方法，且根据上述协议书第十二条“甲方按现状交付餐馆给乙方承包经营。餐馆内的财物按财物交接清单移交乙方后，馆内的电器、厨房设备、餐具等的保管、保养、维护、维修责任全由乙方负责。”的约定，被告系按餐馆现状交付并移交相关财物，原告亦确认接收餐具、棋牌室等相关设施用品，故纵观协议书全文，上述协议书实为承包经营合同，本案应为承包经营合同纠纷。原告虽抗辩认为其并未使用被告的营业执照，被告亦以租金名义向原告开具收据收取费用，涉案协议书应为转租合同性质，但确定合同性质应以合同的具体履行方式为依据，本案中，原告既未自行领取新营业执照进行经营，其经营方式亦与被告原经营方式一致，均为餐饮及棋牌，则原告依据上述协议书取得的权利实为经营权，原告亦不能以被告开具收据的收费名目否认其取得权利的法律性质，故本院对原告的上述抗辩意见不予采纳。因涉案《承包餐馆（棋牌）协议书》系承包经营合同，属双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，第三人亦陈述默示同意被告的该转包行为，故上述协议书合法有效，原告主张确认该协议书无效的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。至于被告及第三人抗辩认为本案属重复起诉的意见，经审查，本案诉讼不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百四十七条的规定，不构成重复起诉，故本院对被告及第三人的上述抗辩意见不予采纳。关于原告主张被告返还保证金200000元及赔偿装修费56000元的诉请。据本院查明的事实，原告仅向被告支付承包费至2015年1月，其未依约支付2015年2月承包费的行为已构成违约。原告虽主张系被告拖欠第三人租金、第三人要求原告停业而未依约支付承包费，但并未提供有效证据予以证明，第三人亦否认曾要求原告停业，故本院对原告的该意见不予采纳。另，被告在双方未协商一致解除合同的情形下即单方于2015年2月8日锁门及停水停电，致原告无法继续经营，亦构成违约，故结合原、被告双方的违约情节及过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本院酌定被告向原告返还保证金80000元。原告诉请超出部分，本院不予支持。至于原告主张被告赔偿装修费的诉请，如上分析所述，被告在未与原告办理交接手续的情况下即单方锁门并停水停电，致原告无法继续经营，存在过错，故原告有权依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，主张被告赔偿装修损失。诉讼中，原告已提供有效证据证明其为装修涉案物业共花费40000元，被告虽不予确认，但未提供有效证据予以反驳，本院对上述事实依法予以确认。因上述装修价格仅反映装饰装修工程造价，且原告对涉案物业装饰装修后已投入使用，故上述造价需折旧计算装饰装修残值，以此作为原告的实际损失，结合涉案《承包餐馆（棋牌）协议书》约定的承包期限及原告使用的情况，本院酌定涉案物业装饰装修残值为30000元，故被告应向原告赔偿上述装修残值30000元。原告诉请超出部分，无事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还租金差额、水电费，并赔偿无法经营损失、工人工资损失、新春团年饭收入损失的诉请。如上分析所述，涉案《承包餐馆（棋牌）协议书》系双方真实意思表示，合法有效，相关承包费标准亦系原、被告自由协商一致予以确定，被告在转包过程中赚取费用差额的行为亦属正常交易行为，并未违反法律规定，故原告主张被告返还租金差额无法律依据，本院不予支持。另，原告主张被告存在欺诈行为，致原告存在上述损失，但并未提供有效证据予以证明，而水电费系原告经营过程中产生的费用，应由原告自行负担，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告的上述诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：1、被告陈少群于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈杏容返还保证金80000元；二、被告陈少群于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈杏容赔偿装修残值30000元；三、驳回原告陈杏容的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4970元，由原告陈杏容负担4080元，由被告陈少群负担890元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员 杨玲玲二〇一五年五月二十六日书 记 员 江幼钿附引用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自：