（2015）沪二中民二（民）终字第564号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-06
案件名称
邓丽琴与���海宏立房地产发展有限公司排除妨害纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第564号上诉人（原审原告）邓丽琴。委托代理人封神鹰，上海市慧众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海宏立房地产发展有限公司。法定代表人王华惠。委托代理人黄溯，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人邓丽琴因排除妨害纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院（2014）嘉民三（民）初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年11月7日，双方当事人签订《上海市商品房预售合同》，约定邓丽琴向上海宏立房地产发展有限公司（以下简称：“宏立���产”）购买坐落于上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室系争房屋。该合同附件五《临时管理规约》第四条第（五）项约定，业主同意合理使用水、电、气等共用设施设备，不擅自拆改。上述合同签订后，邓丽琴支付了房款，宏立房产向其交付了房屋。2012年10月中下旬，由于涉案楼盘系同层排水，系争房屋原通向排水总管的接口在18层和19层楼板中间位置，邓丽琴征得宏立房产同意后对排水管道进行了改造，将原排水接口封堵，然后在上海市嘉定区安亭镇墨玉路XXX弄XXX号XXX室（以下简称：“1801室”）卫生间上方的排水总管上新开接口，并通过在18层和19层中间隔层上打孔，将系争房屋卫生间的排水管设置到1801室房屋卫生间上方。此后，邓丽琴完成了系争房屋的装修。2013年8月5日，邓丽琴取得了系争房屋的房地产权证。由于宏立房产将上述地址相邻的1802室房屋出售，购房业主要求拆除卫生间上方的1902室排水管道，恢复同层排水，宏立房产遂于2014年年初拆除了1801室和1802室卫生间上方邓丽琴的排水管，并用闷头闷住接口。2014年4月开始，邓丽琴陆续向宏立房产发函要求恢复下水道原状，接通下水管道。同年5月，宏立房产回复称邓丽琴擅自改造卫生间下水道影响了楼下住户，故宏立房产对下水道进行了复原，宏立房产同时要求邓丽琴尽快恢复房屋设计原样。现邓丽琴涉讼，要求宏立房产拆除系争房屋下水道的闷头，并接通该房屋的下水道。原审法院审理中，邓丽琴为支持其诉请，提交下列证据为证：1、商品房预售合同，证明邓丽琴向宏立房产购买系争房屋。2、上海市房地产权证，证明2013年8月5日系争房屋登记在邓丽琴名下。3、要求恢复原状赔偿损失的函，证明邓丽琴要求宏立房产拆除下水道闷头并赔偿��失。4、2014年4月23日回复函，证明宏立房产进行抵赖，宏立房产认为堵下水道是楼下住户并不是该公司的行为。5、2014年5月2日要求恢复原状赔偿函，证明邓丽琴认为1801房屋尚在宏立房产控制下。6、2014年5月6日回复函，证明宏立房产承认1801室业主是宏立房产。7、房地产登记信息，证明1801室的实际控制人是宏立房产。8、证人洪某某陈述其系宏立房产该楼盘聘用的物业公司的水电工，于2013年5月左右因与物业公司领导发生争吵而离职。该名证人陈述：2012年10月左右，宏立房产销售经理要求证人监督和管理系争房屋将同层排污改为异层排污的改造工程；管道改造工程施工三至四天，装修防水等施工做了10天左右，改造时必须进入上述1801室，故每天由洪某某到前台处拿该1801室钥匙开门，施工完毕再负责关门。9、邓丽琴另提供了证人彭某某到庭作证。该证人陈述其是系争��屋装修工程负责人，2012年9月办理了开工手续后，由于业主要进行下水道改造，故与宏立房产销售经理沟通了两个星期后，本案双方当事人签了一份书面协议，约定宏立房产同意邓丽琴更改下水道，邓丽琴自行处理房屋窗框渗漏问题等，此后才于10月中下旬进行了下水道改造施工；由于下水道改造需要专门的仪器设备，故仍由宏立房产找了厂家直接施工；除了厂家施工的下水道改造之外的防水工程等均是该证人施工；改造期间，必须要进入18层施工，故由宏立房产派遣物业公司的洪工监工。经原审法院质证，宏立房产对于邓丽琴提供的上述证据1至证据7的真实性均无异议，但认为其是在上述1802室业主向其反映后才知晓邓丽琴改造了下水道，该公司遂采取了措施，双方当事人之间并不存在改造下水道的约定；对于证人证言，宏立房产对证人洪某某的身份无异���，但认为其与该公司产生矛盾而离职，故其证言的证明力较低；对于证人彭某某，宏立房产认为其系邓丽琴聘请，与邓丽琴具有利害关系，所以其证言不可信。对于改造是否必须进入18层，宏立房产则表示不清楚，并认为专业的装修工人从19楼阳台可以轻而易举进入18层。邓丽琴对两名证人证言的真实性无异议，并陈述由于已经改造完毕，所以未留意存放改造协议，致使该协议在搬家过程中遗失。根据双方当事人的原审诉、辩称及举证、质证意见，原审法院对邓丽琴提供的证据认证如下：宏立房产对于邓丽琴提交的证据1至证据7的真实性无异议，均予以认定；对于两名证人的证言，宏立房产虽然提出异议，但因19楼下水管改造成异层排水时必须进入18楼施工，且该施工维持一段期间，宏立房产陈述其不知情不符合常理，两位证人的证言能够相互吻合，且符合客观常理，故原审法院予以采信。宏立房产未提交证据为证。经原审法院依法向邓丽琴释明，邓丽琴认为其与对方之间关于下水道改造的约定合法有效，故坚持要求宏立房产拆除闷头，恢复异层排水。原审法院经审理后认为，根据庭审查明的事实，本案的争议焦点有以下两方面：一是双方是否存在下水道改造的约定；二是该约定是否合法有效，宏立房产违反了该约定邓丽琴是否有权要求其恢复履行。对于第一个争议焦点，在证据认证的过程中已作陈述，并对证人的证言予以采信，据此原审法院认定宏立房产同意邓丽琴进行下水道改造，且宏立房产对涉案房屋楼下的1801室具有控制权。对于第二个争议焦点，因邓丽琴将排水总管中原本在19层的下水管接口改动至18层，即便其取得了18层业主的同意，由于排水总管涉及整幢房屋多户业主，双方当事人之间关于下水道改造的约定也违反了该小区《临时管理规约》第四条第（五）项的约定，损害了其他业主的合法权益，应当被认定无效。故邓丽琴诉请要求宏立房产按照无效约定履行，缺乏法律依据，不予支持。原审法院据此作出判决：驳回邓丽琴的全部诉讼请求。原审判决后，上诉人邓丽琴不服，向本院提起上诉称：系争房屋的预售合同是双方当事人之间签署，《临时管理规约》是该合同的附件，故仅对上诉人、被上诉人有约束力，双方有权协商变更上述合同的内容并履行。双方当事人关于下水道改造的约定，并不违反《临时管理规约》，上诉人是征得作为开发商、18层部分业主的被上诉人的同意，并未擅自进行拆改。上诉人改造系争房屋下水道位置后，可能给18层业主带来一定影响，但是作为业主的被上诉人是同意进行改造。实际上，上诉人聘请了专业的公司进行改造下水道的施工，并且经过系争房屋所在的物业公司专业人员的验收，工程质量是能够得到充分的保证，不会损害其他业主的利益。原审法院认为上诉人改变下水道接口位置会损害其他业主的合法权益，缺乏逻辑。据此，上诉人认为原审判决缺乏事实和法律依据，请求本院依法撤销，并改判支持上诉人的原审诉请。被上诉人宏立房产辩称：其从未同意上诉人进行下水道的改造。目前系争房屋虽然排水不畅，但是将排水管改造后即可使用。故被上诉人请求本院维持原审判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，虽然上诉人经过被上诉人的同意，对于系争房屋的下水道部位进行了改造，但是被上诉人并非是有关房地产的政府主管部门，有关涉及房地产的结构部位变更、改造���事项，均应依法经上述主管部门核准。故原审法院认为由于上述排水总管涉及整幢房屋多户业主，本案双方当事人之间关于下水道改造的约定，应认定为无效，故不支持上诉人要求对方按照无效约定履行的诉请，并无不当，本院予以认同。至于系争房屋的下水道如何恢复原状、正常使用，不仅涉及案外人，而且涉及本案当事人之间是否存在过错的认定，故应另案处理。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人邓丽琴负担。本判决为终审判决。审判长 张 志 煜审判员 吴 俊审判员 陈 俊二〇一五年五月二十六日书记员 ��朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：