（2015）沪二中民二（民）终字第603号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-06
案件名称
丁俊与赵金娥、赵明农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁俊,赵金娥,赵明
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第603号上诉人（原审被告）丁俊。被上诉人（原审原告）赵金娥。委托代理人赵伟。被上诉人（原审被告）赵明。上诉人丁俊因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2014）青民三（民）初字第284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁俊、被上诉人赵金娥的委托代理人赵伟、被上诉人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，赵金娥与前夫徐龙权生育赵伟、赵明两个儿子，赵金娥母亲为赵阿秀，赵金娥胞妹为赵金英。1989年3月，徐龙权、赵金娥、赵阿秀、赵金英、赵伟共同申请建房获批，批复中明确原有住房为3间、小屋2间，“拆除全部老房，根据村规划建造楼房三上三下，占地84平方米”等。赵金娥与前夫徐龙权于2000年5月协议离婚，约定“座落在华新镇华益村徐家队两上两下旧楼房（四间）的产权和居住权都归赵金娥所有；座落在旧楼房后面的两上两下新楼房（四间）的产权和居住权也归赵金娥所有”。赵金娥、赵阿秀、赵伟、赵明的户口目前均在上海市青浦区华新镇华益村XXX号。2013年5月，赵明作为甲方、丁俊作为乙方，双方签订《协议》，约定：甲方在青浦区华新镇华益村徐家队402号有一处老房（以下简称“华益村XXX号房屋”），欲申请拆盖，作价人民币（以下币种均为人民币）20万元转让给乙方，由乙方新盖别墅使用。现经双方友好协商，甲方收取乙方2万元定金。甲方保证一定能申请准建手续；协调家庭成员达成意见一致，保证协调该房所在地邻里关系，如果不能兑现以上承诺，不能申请准建手续或此房确系为违章建筑，甲方有恶意欺诈行为，甲方必须赔偿乙方定金10倍的赔偿即20万元，甲方做好申请准建工作，协调好各方关系，而乙方因自身原因不能按约购买，乙方无条件放弃2万元定金等。赵明出具收条，载明收到2万元。后丁俊对402号房屋进行了装修。2014年1月，赵金娥以赵明未经其同意私自将华益村XXX号房屋出售给丁俊，其知晓此事后立即找赵明、丁俊理论，但赵明、丁俊始终不予理睬为由，起诉至原审法院，请求判令：1、撤销赵明、丁俊签订的房屋买卖协议；2、丁俊搬离华益村XXX号房屋并将该房屋恢复原状；3、丁俊参照上海市职工最低工资标准从2013年6月1日起每月每间支付赵金娥房屋使用费1，620元，直到丁俊实际搬离为止。原审审理中，赵金娥变更诉讼请求为：1、确认赵明、丁俊签订的协议无效；2、丁俊立刻搬离华益村XXX号房屋；3、丁俊向赵金娥支付房屋使用费每月每间300元，从2013年6月1日支付到实际搬离为止；4、丁俊支付2014年5月1日起至实际搬离之日的水电费。原审审理中，赵金娥撤回第三项诉请。原审另查明，2013年12月24日、2014年1月5日，赵金娥等相关人员报警称华益村XXX号房屋内有债务纠纷，其中1月5日报警记载为装修纠纷。原审审理中，赵金娥表示华益村XXX号房屋应为建房批复上要求拆除的老房子，赵金娥提供的建房批复实际为华益村XXX号房屋的批复。丁俊则表示华益村XXX号房屋并未调阅到任何批复材料，其对402号房屋的装修等投入另案主张。丁俊还表示，其购买的房子实际上是1978年建造的，材料都注销了，赵金娥需提供证据证明房屋的权利人，丁俊曾于2013年1月接触过赵金娥，表示同意准建手续办下来后钱货两清，并给赵金娥8万元，赵金娥表示一定要把钱给了她才能签订合同，因为赵明拿了丁俊很多钱，所以在尚未办好准建手续时就签订了合同；赵明应该很清楚房屋能不能卖的，赵金娥一开始说不知道，第二次庭审又没有说这点理由，丁俊认为赵金娥放弃了不知道出售的理由。原审法院经审理后认为，当事人未就本案交易的房屋提供有效的建房用地批准手续，且根据赵金娥提供的证据显示赵明至少不能单独处置该房屋。赵金娥要求确认赵明、丁俊签订的协议无效的诉求，法院予以支持。丁俊应在判决生效后及时将房屋腾退。丁俊占用系争房屋期间需要承担相应的水电费，因此赵金娥要求丁俊支付2014年5月1日起系争房屋的水电费的诉求，可予支持，相应的金额应以有关部门出具的缴费单据为准。原审法院据此作出判决：一、赵明与丁俊签订的房屋买卖协议无效；二、丁俊应于判决生效之日起十日内从上海市青浦区华新镇华益村XXX号房屋内迁出；三、丁俊应于判决生效之日起十日内向赵金娥承担上述房屋自2014年5月1日起至实际腾退之日止的水电费（具体金额以缴费单据为准）。原审判决后，上诉人丁俊不服，向本院提起上诉称：一、赵金娥不是本案适格主体。赵金娥无法提供华益村XXX号房屋的土改登记、农村宅基地使用权登记以及农村建房审批文件，且一户村民只能有一户宅基地，而赵金娥拥有华益村XXX号宅基地，其儿子赵伟有陆巷小区39号宅基地。故赵金娥不是华益村XXX号房屋的法定权利人，不能主张权利。二、丁俊与赵明签订的协议并未违反法律、行政法规，应为有效。三、协议已履行完毕，赵明向丁俊借款本息22万余元，签订协议时丁俊支付了2万元购房定金，并约定十倍赔付。丁俊已对402号房屋进行装修、添附，总计4万余元，并于2013年年底入住至今，丁俊不愿意搬离。四、对于水电费没有争议，丁俊使用的，应该由丁俊支付。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判丁俊、赵明签订的房屋买卖协议有效，丁俊无需支付房屋使用费。被上诉人赵金娥、赵明则请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，公民在进行民事活动过程中，不得违反法律、法规的相关规定。本案中，丁俊、赵明就华益村XXX号房屋签订买卖协议，但402号房屋并无建房用地批准手续，故该买卖协议应为无效。丁俊上诉称房屋买卖协议有效，缺乏法律依据，本院不予采信。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此丁俊应自华益村XXX号房屋内迁出。原审法院在查明事实的基础上，依法所作判决正确，本院应予维持。丁俊的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币240元，由上诉人丁俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 坚代理审判员 荣学磊代理审判员 俞 璐二〇一五年五月二十六日书 记 员 汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”