（2015）湘高法民一终字第92号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-06-17
案件名称
刘军与湖南金丹科技投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）湘高法民一终字第92号上诉人（原审被告）湖南金丹科技投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区长沙高新技术产业开发区隆平高科技园。法定代表人曾志敏，该公司董事长。委托代理人楚竟达，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）刘军。委托代理人李旭东，湖南三湘律师事务所律师。上诉人湖南金丹科技投资有限公司（以下简称金丹公司）因与被上诉人刘军商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院于2014年10月16日作出的（2014）长中民三初字第00682号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年3月30日公开开庭审理了本案。刘军委托代理人李旭东，金丹公司委托代理人楚竟达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年5月20日，刘军与金丹公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，刘军购买了金丹公司开发的位于长沙市芙蓉区雄天路1号金丹科技创业大厦第17层1702号房，该商品房建筑面积为1829.44平方米，双方约定单价为每平方米3520元，总金额6439628元。合同第六条付款方式及期限约定：首付款6439628元于2010年5月20日支付。第十条约定金丹公司应于2012年12月1日前将商品房交付刘军使用。合同中双方未对违约责任进行约定。同日，金丹公司向刘军出具了收款收据，载明“今收到刘军购房款（金丹科技1702房）陆佰肆拾叁万玖仟陆佰贰拾捌元”。2010年6月1日，金丹公司与长沙银行股份有限公司芙蓉支行签订了一份《人民币借款合同》，金丹公司向长沙银行股份有限公司芙蓉支行借款600万元。金丹公司和长沙银行股份有限公司芙蓉支行同时签订了一份《最高额抵押权合同》，合同第三条约定金丹公司以坐落于芙蓉区张公岭隆平高科技园内，国有土地使用权证号为长国用2010第006947号、006948号的在建建筑物进行抵押。在合同附件二《在建房屋抵押清单》中就包含了刘军所购的涉诉房屋。另外，深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司根据刘军的委托，于2014年5月20日出具了《关于湖南省长沙市芙蓉区雄天路1号金丹科技创业大厦B栋17层1702房地产评估报告书》，确定涉诉房屋在2014年5月19日的市场价值为10940051元。因金丹公司至今未履行商品房买卖合同，刘军诉至原审法院，请求判令：一、依法解除刘军与金丹公司之间的商品房买卖合同；二、金丹公司退还刘军房屋买卖款6439628元并支付利息1406496元（利息计算至起诉之日）；三、金丹公司赔偿刘军损失6439628元；四、本案全部诉讼费用由金丹公司承担。原审法院认为，本案的争议焦点如下：一、双方当事人于2010年5月20日签订的《长沙市商品房买卖合同》是否成立、生效。金丹公司主张双方没有买卖房屋的真实意思表示，签订该商品房买卖合同只是为双方的借贷关系进行担保，而且双方对合同的很多主要条款都没有进行约定，刘军提交的合同也只有金丹公司的签字，刘军自己没有签字，因此合同并未成立和生效。然而，《长沙市商品房买卖合同》明确约定了刘军向金丹公司购买的房号及刘军应支付的购房款，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，商品房买卖合同已成立。金丹公司主张《长沙市商品房买卖合同》的目的是为金丹公司向刘军的借款提供担保，双方没有商品房买卖合同真实意思表示，但未提供充分证据予以证明，故对金丹公司的上述主张，不予支持。金丹公司在双方的《长沙市商品房买卖合同》上加盖了公章，刘军也对该合同内容予以认可，双方已经对合同内容达成了合意，且合同内容并不违反法律、法规的规定，故《长沙市商品房买卖合同》依法成立、有效，双方当事人均应严格遵照履行。二、关于刘军是否向金丹公司实际支付了6439628元购房款。根据金丹公司向刘军出具的购房款收据，刘军已向金丹公司实际支付了6439628元购房款。金丹公司主张称刘军并未实际向其支付购房款，刘军仅向其提供了借款，而且借款数额也并非6439628元，但未提供充分证据证明双方当事人之间存在借贷关系，刘军实际向金丹公司提供的借款数额，以及金丹公司归还刘军借款的数额等事实，故对于金丹公司的上述主张，不予支持。本案可认定《长沙市商品房买卖合同》签订后，刘军即向金丹公司支付了全部购房款，但金丹公司至今未将房屋交付刘军使用，而且金丹公司在将涉诉房屋售予刘军后又将该房屋抵押给长沙银行股份有限公司芙蓉支行，已构成严重违约。首先，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”之规定，刘军有权解除双方于2010年5月20日签订的《长沙市商品房买卖合同》，故刘军与金丹公司签订的《长沙市商品房买卖合同》于2014年6月19日原审法院向金丹公司送达诉状副本之日解除。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，在解除商品房买卖合同后，刘军有权要求金丹公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对于刘军要求金丹公司退还购房款6439628元并支付利息1406496元（自2010年5月21日至2014年5月20日止）的主张，予以支持。对于刘军要求金丹公司赔偿其损失6439628元的主张，应当以刘军的实际损失为限，根据深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司出具的报告书，涉诉房屋在2014年5月19日的市场价值为10940051元，刘军的实际损失应为4500423元，故对于刘军超出该实际损失部分的主张，不予支持。综上，原审法院判决：一、刘军与金丹公司于2010年5月20日签订的《长沙市商品房买卖合同》于2014年6月19日解除；二、金丹公司在判决生效之日起15日内向刘军退还购房款6439628元，并支付利息1406496元（自2010年5月21日至2014年5月20日止）；三、金丹公司在判决生效之日起15日内赔偿刘军损失4500423元。四、驳回刘军的其他诉讼请求。案件受理费107515元，财产保全费5000元，合计112515元，由刘军承担15275元，金丹公司承担97242元。金丹公司上诉称：1、原审法院错误认定金丹公司与刘军之间签订的《长沙市商品房买卖合同》依法成立、生效。刘军提供的《长沙市商品房买卖合同》有大量的重要条款没有约定，其中包括：逾期付款违约责任，面积差异处理，房屋交接及违约责任，保修责任，产权登记的约定，物业服务等，这样的购房合同完全与事实交易习惯不符，也显然超出了一个正常人的行为处事逻辑。另外，刘军自己并未在合同上签字或盖章，结合合同内容上出现种种不符常理，很显然反映出该书面合同的订立过程并未完成，合同未成立、未生效。2、原审法院错误认定刘军向金丹公司支付了购房款6439628元。刘军仅提供一张收据予以佐证其支付了购房款。对于刘军提交的收据，金丹公司承认是其开具，但是不承认收到了该款项。因为刘军自己提出是通过银行支付的相关款项，却无法提供任何支付凭证或者交易流水。3、原审法院错误认定刘军具有损失，且认定的损失过高。刘军无法证明与金丹公司之间存在成立、生效的购房合同，无法证明自己事实上支付过购房款。因此，不能认定刘军具有损失。另外，刘军委托的评估机构对涉案房屋价值评估过高。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判，判令驳回刘军一审的全部诉讼请求，判令刘军承担一、二审诉讼费用。刘军答辩称：1、金丹公司与刘军签订的合同真实合法有效，不违反法律规定。双方签订合同后，刘军向金丹公司支付了相关款项，刘军二审会提交刘军相关部分转款的凭证。刘军的法定代表人也出具了相关的收款收条，所以房屋买卖合同依法成立。2、原审是根据房屋买卖合同来认定损失的，由于金丹公司将已出售的房屋又办理银行抵押，依照法律规定，金丹公司应向刘军支付赔偿款，事实上刘军的损失以及支付的利息远远超过了原审认定的部分。3、原审认定损失的根据是评估报告，对该评估报告金丹公司没有提出异议，也没有提出重新鉴定，所以原审依据该报告来认定损失是符合相关规定的。二审中，刘军提交交通银行出具的陈兴文历史交易明细表一张，证明刘军通过交通银行晓园支行向金丹公司的出纳杨莎支付买卖房屋购房款185万元。金丹公司质证认为：对该证据真实性、合法性没有异议，但是关联性有异议，该明细表中的转出账户是陈兴文的账户，不能证明与刘军有关联性；收款人的账户是杨莎，不能说明是支付给金丹公司的钱，更不能说明是支付给金丹公司的购房款。经审查，仅凭该证据不能证明该款系刘军所付，本案不予采信。原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：本案双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》约定了买卖房屋的房号、价款、面积、付款方式及期限等主要条款，具备合同的基本要素。金丹公司已在合同上加盖公章并经法定代表人签字，刘军虽未在合同上签字，但其对合同内容认可，而且已支付了房款，金丹公司也已出具收到68439628元购房款的收据给刘军。因此，双方就房屋买卖已达成合意并已实际履行。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，本案房屋买卖合同应当认定已成立。面积差异处理、违约责任、保修责任、产权登记等条款，并非合同成立的必备条款，金丹公司以房屋买卖合同未约定面积差异处理、违约责任、保修责任、产权登记等条款即认为合同不成立的上诉主张不予支持。金丹公司称刘军未付购房款68439628元，但刘军已提交金丹公司出具的购房款收据，金丹公司没有提交相反证据推翻该收据的真实性。况且，金丹公司作为房地产开发公司，完全清楚出具购房款收据的意义和法律后果，却仍然出具该收据，表明其愿意承担相应的后果，故本案可认定刘军支付购房款68439628元的事实。同理，金丹公司在庭审中提出本案实为民间借贷，房屋买卖合同实为对刘军出借400万元（实际到账300万元）的担保，亦未提交证据予以证实。根据谁主张、谁举证的规则，金丹公司应承担相应的不利后果。关于损失赔偿，刘军提交的房屋价格评估报告，金丹公司没有相反证据推翻，亦未申请重新鉴定，故原审法院采信评估结论认定房屋差价损失并无不当。但是，该损失是在合同完全履行后的可得利益损失，足以弥补商品房未交付给刘军造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故原审重复计算购房款的利息损失存有不当。综上，原审判决认定事实基本清楚，但处理欠妥，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00682号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更湖南省长沙市中级人民法院（2014）长中民三初字第00682号民事判决第二项为：湖南金丹科技投资有限公司在本判决书送达之日起15日内向刘军退还购房款6439628元。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费107515元，财产保全费5000元，合计112515元，由刘军负担15273元，湖南金丹科技投资有限公司负担97242元。二审案件受理费53758元，由刘军负担10751元，由湖南金丹科技投资有限公司负担43007元。本判决为终审判决。审 判 长 周春梅代理审判员 肖 芳代理审判员 梁昕昕二〇一五年五月二十六日书 记 员 龙 菲 来自