（2015）甘民初字第885号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-08-04
案件名称
甘州区小满镇张家寨村民委员会与郭万林房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
张掖市甘州区人民法院
所属地区
张掖市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甘州区小满镇张家寨村民委员会,郭万林
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甘民初字第885号原告甘州区小满镇张家寨村民委员会。地址甘州区小满镇张家寨村六社。法定代表人田东荣，系该村委会主任。委托代理人王多睿，系甘州区火车站街道法律服务所法律工作者。被告郭万林，男，1969年1月20日出生，汉族。委托代理人武慧玲，女，1969年3月6日出生，汉族。原告甘州区小满镇张家寨村民委员会（以下简称张家寨村委会）与被告郭万林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月12日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张家寨村委会的委托代理人王多睿、被告郭万林及其委托代理人武慧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张家寨村委会诉称，2010年5月，由原告统一修建甘州区小满镇张家寨村小康住宅楼，该工程于2011年11月竣工。同年年底，原告将所有住宅按家户全部分配完毕，被告分得X号楼X单元XXX室，建筑面积为95平方米，造价为99006.9元。但是时至今日被告未能完全支付房款，下欠27610元未付。经村委会多次催收，被告均以种种借口推诿，故原告依法提起诉讼，要求被告支付欠款27610元、利息5301.12元，两项共计32911.12元。庭审中，原告委托代理人对被告所欠的欠款27610元予以说明，该27610元的构成为房款23210元、暖气费4400元（拖欠2012年度、2013年度两年的暖气费）。被告郭万林未提交书面答辩状，在庭审中口头辩称，原告所诉2010年5月由原告统一修建甘州区小满镇张家寨村小康住宅楼，该工程于2011年11月竣工。同年年底原告将所有住宅按家户全部分配完毕，被告分得X号楼X单元XXX室，建筑面积95平方米，造价为99006.9元均属实。但被告实欠的款项为，房款13209.75元、暖气费4400元。剩余房款13209.75元之所以未付，是因为小康住宅楼当时规划修建时，X号楼和9号楼之间的楼距为26米，但建成后，X号楼和9号楼之间的楼距却成了23米。因为楼距影响了采光，后村委会经过协商，决定对抓阄抓到X号楼一楼房屋的农户，少交纳1万元房款。后被告抓阄抓到了X号楼的二楼，但是到冬天的时候仍然照不上太阳，暖气也不热，于是被告与其他二楼的住户集体找村委会的领导协商此事，经村乡两级领导与被告等六户住户协商，原告村委会与被告等六户住户签订了《关于张家寨村X#楼二层住户王某甲等六户反映因楼距窄（3米）、影响遮荫的处理协议》一份，协议约定先交纳85%的房款，即85797.15元，下剩15%的房款，待楼距问题与施工方解决后再行解决，多退少补。但后来楼距的问题一直没有解决，根据该份协议的约定，被告才没有交清剩余的房款13209.75元。对原告所主张的暖气费，因暖气不热，且被告并未在该楼上居住生活，被告曾多次找原告村委会的相关领导，要求停止对被告购买的X号楼X单元XXX室的供暖，但原告未予理睬，故对原告主张的暖气费及其主张的上述欠款的利息，被告均不予承担。原告为证明其诉讼主张，其委托代理人在庭审时向本院提交了如下证据：1、小满张家寨村住宅楼住户分房签字表，证明被告分得该村小康住宅楼X号楼X单元XXX室房屋一套的事实；2、2012年3月9日，原告与X号楼二层的六户住户签订的应缴工程名单（附件）一份，拟证明X号楼每套房的工程总造价为99006.9元，被告实际交纳楼房款75796.9元，下欠23210元未交纳的事实；3、张家寨村六社2012年、2013年两年的电费、水费、物业费收缴明细表两份，证明2012年和2013年的暖气费其余住户均已交清，只有被告未交纳，被告实欠暖气费和电费共计4400元的事实；4、2014年3月13日，由中共小满镇纪律检查委员会作出的“关于张家寨村X#楼二层住户王某甲等六户反映因楼距窄（3米）影响遮荫的处理协议”的认定复印件一份，小满镇纪律检查委员会对杭某某、郭某、王某乙、常某、王某丙的谈话笔录复印件各一份，拟证明被告提交的《关于张家寨村X#楼二层住户王某甲等六户反映因楼距窄（3米）、影响遮荫的处理协议》系村委会个别领导的个人行为，未经村委会研究的事实。被告为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：1、收据五张（其中交款人为薛某、交款金额为10000元的收据一张）及张家寨村原党支部书记杭某某出具的收条一张，证实被告实际交付房款金额共计为85797.2元的事实；2关于张家寨村X#楼二层住户王某甲等六户反映因楼距窄（3米）影响遮荫的处理协议一份，拟证明张家寨村两委班子与被告等六户农户共同协商，就被告等住户所欠房款13209.75元，达成待后与施工队结算工程款时经处理后长退短补协议的事实。根据原告委托代理人、被告及其委托代理人的当庭陈述及举证、质证，本院审理查明以下事实：被告郭万林系原告张家寨村委会六社成员。2010年5月，经相关部门批准后，由原告张家寨村委会统一组织修建甘州区小满镇张家寨村安居工程，后该工程于2011年11月竣工。工程竣工当年年底，原告张家寨村委会将建成的所有住宅按所定分配规则，进行了分配，被告郭万林分得位于该安居工程住宅小区X号楼X单元XXX室的房屋一套，建筑面积95平方米，造价为99006.9元。在原告村委会统一组织修建该村安居工程期间，被告郭万林自2010年6月21日至2011年2月1日期间，以交纳押金及交付安居工程款的形式，向原告村委会交付购房款85797.2元（其中10000元为该村二社村民薛某转让）。因该村修建的安居工程X号楼建成后，与9号楼之间的楼间距比设计时的距离窄了3米，在X号楼二层居住的被告郭万林等六户住户多次找原告村委会反映采光受影响的问题。2012年3月9日，就张家寨村X号楼二层居住的被告郭万林等六户住户反映的因楼距窄、影响遮荫的问题，经被告郭万林妻子武慧玲等六户住户与原告村委会原任主任常某等人协商，达成处理协议一份，约定：“X#楼二层六户住户交清楼房工程款的85%，计：74855.25元（楼房总造价为927元／㎡×95㎡=88065元）及上浮款5283.9元，地下室5628元。合计交清85797.15元及拿钥匙，剩余15%计13209.75元待后与施工队结算工程款时，与二层住户所欠的15%工程款经处理后长退短补”。该份协议达成后，被告郭万林的妻子武慧玲等人以该X号楼的二层住户的身份签署了自己的姓名并按捺了指印，原村委会主任常某签署了自己的姓名并加盖了甘州区小满镇张家寨村民委员会的公章。就被告郭万林等人所分配房屋的工程造价、应交工程款、下欠工程款，双方制作了一份应缴工程款名单作为该处理协议的附件。根据该附件，被告郭万林等人所分配的房屋造价为99066.9元，住户应现实缴工程款85797.15元，被告郭万林等人每户下欠工程款13209.75元。本院认为，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案中，原告张家寨村委会经相关部门批准，在该村集体所有的土地上建成安居工程后，被告郭万林依集体所定分配规则，分得位于该安居工程住宅小区X号楼X单元XXX室的房屋一套，基于此，原告张家寨村委会与被告郭万林实际形成房屋买卖合同法律关系。因被告郭万林属甘州区小满镇张家寨村集体经济组织的成员，故其与原告张家寨村委会之间所形成的买卖合同属有效合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方均应依合同的约定履行各自的义务。作为卖方，原告张家寨村委会已依分配规则，将被告应分得的房屋交付给被告居住使用，其已履行了卖方的交付义务。被告郭万林虽分次共计向原告支付购房款85797.2元，但因该房屋的造价为99006.9元，被告现仍欠13209.7元购房款未向原告予以支付，被告应当承担继续履行付款的责任。原告虽主张要求被告支付房款23210元，但是根据本院查明的事实，被告已通过原告原党支部书记杭兴民，将该村村民薛某名下的购房押金10000元兑换至被告名下，被告也提交了相关证据证实了该事实，薛某兑换给被告的该10000元购房押金，应当从被告应付房款中予以扣减，故本院认定被告应向原告支付的购房款为13209.7元。本院仅对原告的该项诉讼请求的合理部分予以支持。原告村委会原任村委会相关负责人虽与被告等人就楼距、遮荫的问题达成处理协议，但该处理协议仅是约定与施工队结算工程款时，经处理后长退短补，并未免除被告的付款义务，被告仍应按房屋造价，向原告支付相应的房款。故对被告关于楼距的问题不解决，剩余房款房款13209.7元不交纳的抗辩主张，本院不予采信。对被告所主张的楼距、遮荫问题，因被告未提出反诉，对该问题，被告可依相关规定，另行向原告主张相关权利，本案不予涉理。对原告所主张的暖气费，本院认为，原告统一为包括被告在内的所有安居工程住户供应暖气，双方之间因此又形成供应热力合同关系，被告应当按照相关规定或双方的约定，向原告支付暖气费。故对原告的该项诉请，本院依法予以支持。对被告辩称的因暖气不热，曾要求原告关停暖气供应，但原告村委会相关领导未予理睬的抗辩主张，无证据证实，本院不予采信，应由被告承担举证不能的法律后果。对原告主张的利息，因原、被告未就该拖欠的款项明确约定有付款期限，故对原告关于被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郭万林支付原告甘州区小满镇张家寨村民委员会购房欠款13209.7元、暖气费4400元，合计17609.7元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告甘州区小满镇张家寨村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费622元，由原告甘州区小满镇张家寨村民委员会负担286元，由被告郭万林负担336元。受理费原告已缴纳，被告负担的部分直接给付原告，本院收取原告的受理费不再退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 王志英审 判 员 彭 勋人民陪审员 赵建林二〇一五年五月二十六日书 记 员 禅晓萍 关注公众号“”