（2015）佛城法民一初字第101号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-09-06
案件名称
佛山市世纪东方物业经营管理有限公司与吴国伟、钟智斌、佛山市缔国美发有限公司、佛山市伊贝莎美容有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市世纪东方物业经营管理有限公司,吴国伟,钟智斌,佛山市缔国美发有限公司,佛山市伊贝莎美容有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第六条第一款，第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第十三条第一款，第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛城法民一初字第101号原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号。法定代表人张惠芳。委托代理人龚秀庆，广东天地正律师事务所律师。委托代理人程宽，广东天地正（广州）律师事务所律师。被告吴国伟，男，汉族，1962年1月11日出生。被告钟智斌，男，汉族，1976年3月12日出生。被告佛山市缔国美发有限公司，住所地佛山市禅城区普祥路8号D1P5、D1P6。法定代表人钟智斌。被告佛山市伊贝莎美容有限公司，住所地佛山市禅城区普君东路6号P2、P8、201。法定代表人钟智斌。原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司诉被告吴国伟、钟智斌、佛山市缔国美发有限公司（下称缔国公司）、佛山市伊贝莎美容有限公司（下称伊贝莎公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由审判员苏长磊适用简易程序独任审判。后因四被告下落不明需公告送达，本院依法裁定本案转为普通程序继续审理，并由审判员田媛担任审判长，与审判员苏长磊、人民陪审员黄茹姬组成合议庭于2015年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龚秀庆、程宽到庭参加诉讼，四被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告对被告吴国伟诉称：被告为原佛山市禅城区庆源坊88号内一层的业主，后因祖庙东华里片区拆迁改造，该物业被征拆。佛山市东建集团有限公司（下称东建公司）为“祖庙东华里兆祥路南侧普君地块”拆迁改造项目的开发商，被告选定普祥路10号二层2P5号铺作为补偿安置物业。原告具有一级物业管理资质，2011年9月20日，原告与东建公司签订《前期物业服务委托合同》，自2011年10月1日起为“普君新城（社区三）”提供物业管理服务，约定了收费标准等事项，此后的2013年8月28日，双方又签订一份《前期物业服务委托合同》，将物业服务期限延长至2016年12月31日止。2012年6月5日，东建公司向被告发出《征拆房屋回迁报告》，载明回迁房屋位于普祥路10号二层2P5号，建筑面积为938.29平方米，要求被告到原告处办理收楼手续，逾期之日起的物业管理费由被告承担，被告于当日签收该报告。2012年6月14日，被告前往原告处收楼，同日，双方签订《前期物业管理服务协议（商铺）》，约定：涉案商铺建筑面积938.29平方米，被告应于收铺之日起交纳物业服务费，物业服务费按物业建筑面积交纳，收费标准为15元/平方米/月（不含中央空调，含公共水、电分摊），被告应于每月5日前交纳物业服务费，如逾期交纳原告有权要求被告补交，并从逾期日起按拖欠费用的日1%标准计收违约金。被告收楼后，原告依约提供物业管理服务。但被告自收楼之日起至2013年10月，一直拒不交纳物业管理费。原告多次以电话、短信、挂号信，律师函等方式催缴未果。被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，请求判令：1、被告向原告支付2012年6月至2013年10月的物业管理服务费233165.07元和自2012年6月15日起至实际付清之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算，暂计至2014年12月18日为104764.9元）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确被告吴国伟欠付物业管理费的情况为：每月应付物业管理费为14074.35元，2012年6月欠付7975.47元，2012年7月至2013年10月全部欠付，合计233165.07元。违约金以每月欠付管理费为本金，从应付未付的次日（即当月6日）起按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。原告对被告钟智斌、缔国公司、伊贝莎公司诉称：东建公司为“普君新城（社区三）”的开发商，原告受东建公司委托，约定自2011年10月1日起为“普君新城（社区三）”提供物业管理服务，至2016年12月31日止，双方约定了收费标准为商业物业15元/月/平方米（不含中央空调，含公共水、电分摊）等事项。禅城区普君东路6号P2、P8、201商铺位于“普君新城（社区三）物业管理服务区域内。2012年5月23日，钟智斌、缔国公司与佛山市普君新城经营管理有限公司签订《普君新城步行街商铺租赁合同书》，约定：钟智斌、缔国公司承租上述商铺用于经营美容、化妆等，以伊贝莎名义运营，租赁期限自2012年6月1日至2017年8月31日，承租面积为1582.14平方米，钟智斌、缔国公司每月向物业服务企业缴纳月物业综合服务费标准为15元/平方米，须于每月5日前缴付，水、电费用自付，电费以使用的用电分表（另加6%电损费用）和政府规定的收费标准计算，且须于每月五日前缴纳上月电费，水费以独立水表和政府规定的收费标准计算，按时向政府供水部门缴纳。2012年6月13日，钟智斌到原告处办理商户进场手续，并出具《承诺书》，承诺遵守《商户手册》，该手册约定：物业服务费按业主或物业使用人拥有物业的建筑面积交纳，收费标准为15元/平方米/月（包含公摊水电费，但不含中央空调、商铺自用水电气费），应于每月5日前交纳当月物业服务费及其他费用，否则自逾期之日起，按应缴费用日1%的标准支付滞纳金。2013年3月1日，钟智斌、缔国公司在上述涉案物业地址注册成立了伊贝莎公司，同年5月16日，伊贝莎公司出具《申请书》，请求承担以钟智斌名义承租上述涉案商铺产生的一切费用。同日，佛山市普君新城经营管理有限公司同意该申请，并向原告出具《证明》，要求原告就涉案商铺开具的发票名称应填写“伊贝莎公司”。三被告进场经营后，原告依约提供物业管理服务，但自2013年11月1日起，三被告拒交物业服务费及自用水电费。原告多次以电话、短信、挂号信、律师函等方式催缴未果。三被告的行为已构成违约，损害了原告的合法权益，请求判令：1、三被告向原告支付2013年11月至2014年12月的物业服务费332249.40元、2014年1月20日至2014年9月19日的自用水电费26100.58元及自2013年11月6日起至实际付清之日止的违约金（按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算，暂计至2014年12月18日为49949.39元）；2、本案诉讼费由三被告承担。诉讼中，原告明确钟智斌等三被告欠付物业管理费的情况为：每月应付物业管理费为23732.1元，2013年11月至2014年12月全部未付，合计332249.40元。被告欠付自用水电费的情况为：2014年1月210.23元，2014年2月5522.2元，2014年3月4249.3元，2014年4月3023.73元，2014年5月4128.24元，2014年6月4400.92元，2014年7月1289.66元，2014年8月3276.3元，合计26100.58元。违约金：以每月欠付管理费和自用水电费的总额为本金，从应付未付的次日（即每月6日）起按中国人民银行同期贷款利率的四倍标准计算。上述四被告均未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。诉讼中原告对被告吴国伟提供以下证据：1、原告的企业法人营业执照和组织机构代码证、物业服务企业资质证书以及被告身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《前期物业服务委托合同》两份、《佛山市东建集团有限公司征拆房屋回迁报告》、《交楼通知书》、《前期物业管理服务协议（商铺）》。拟证明原告依约向被告提供物业管理服务。3、《催交费通知》及邮寄凭证、《律师函》及邮寄凭证、《物业管理费及违约金计算表》。拟证明被告不依约交纳2012年6月至2013年10月物业管理费，原告向被告催交。诉讼中原告对被告钟智斌、缔国公司、伊贝莎公司提供以下证据：1、原告的企业法人营业执照和组织机构代码证、物业服务企业资质证书、被告钟智斌的身份证复印件、缔国公司和伊贝莎公司的企业机读档案登记资料。拟证明原告和三被告的诉讼主体资格。2、《前期物业服务委托合同》两份、《普君新城步行街商铺租赁合同书》、《普君新城商户进场手续流程表》、《承诺书》及《商户手册》、《申请书》、《证明》。拟证明原告依约向三被告提供物业管理服务。3、《催交费通知》、《物业管理费、自用水电费及违约金计算表》。拟证明三被告拒不缴纳2013年11月至2014年12月的物业管理费、2014年1月20日至2014年9月19日的自用水电费，原告向被告催交。4、商铺供电统计表和供水统计表各9份。拟证明三被告欠付自用水电费的情况。5、水电费发票一组。拟证明原告已经代三被告交纳了自用水电费。诉讼中四被告未提交证据。本院依职权调取了吴国伟的人口信息查询表一份。本院对原告针对被告吴国伟举证的证据认证如下：被告吴国伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证以及对原告主张的事实和提供的证据进行质证和抗辩的权利。原告的证据1，系双方当事人的身份信息，其中的资质证书，和本院登陆国家住房和城乡建设部及广东省住房和城乡建设厅核实的信息一致，本院均予以采信。证据2，《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议（商铺）》有原件核对，本院对真实性予以确认；《佛山市东建集团有限公司征拆房屋回迁报告》和《交楼通知书》与《前期物业管理服务协议（商铺）》能够相互印证，本院对回迁报告和通知书的真实性亦予以确认。证据3，《催交费通知》、《律师函》及邮寄凭证，有原件核对，本院对原告向被告发出催交费用通知的真实性予以确认；《物业管理费及违约金计算表》属原告单方制作，至于被告实际欠费情况，本院综合全案证据待后认定。本院对原告针对被告钟智斌、缔国公司、伊贝莎公司举证的证据认证如下：三被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证以及对原告主张的事实和提供的证据进行质证和抗辩的权利。原告的证据1，系双方当事人的身份信息，其中缔国公司和伊贝莎公司的企业机读档案登记资料有原件核对，而资质证书，和本院登陆国家住房和城乡建设部及广东省住房和城乡建设厅核实的信息一致，本院均予以采信。证据2，《前期物业服务委托合同》和《普君新城步行街商铺租赁合同书》、《普君新城商户进场手续流程表》、《承诺书》及《商户手册》有原件核对，本院对真实性予以确认；《申请书》有伊贝莎公司盖章确认，本院对真实性予以确认，而《证明》能够和《申请书》相互印证，本院对真实性亦予以确认。证据3，原告并未提交《催交费通知》已送达给被告的证据，原告虽陈述签收通知的“张碧云”系被告的工作人员，但并未提供证据证明，故本院对《催交费通知》不予采信；《物业管理费、自用水电费及违约金计算表》属原告单方制作，至于被告实际欠费情况，本院综合全案证据待后认定。证据4、5，原告欲以证明已代被告交纳自用水电费的事实，本院待后论证。本院依职权调取的证据，原告无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告是具有一级资质的物业管理公司，经营范围为物业管理及室内装饰等。2011年9月20日，东建公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》一份，甲方委托乙方对座落于佛山市禅城区普君南路与普君东路的商住楼—普君新城（社区三）提供前期物业管理服务，约定的主要内容为：委托管理期限自2011年10月1日至2014年9月30日；物业管理服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅1.6元/月/㎡，商业物业15元/月/㎡（未含中央空调费）；业主应于收楼当日交纳物业管理费，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应书面告知乙方；物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前或每季度首月5日前履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业管理费的，应按欠费金额每日加收千分之三标准向乙方支付违约金，合同还规定了原告的义务等其他事项。2013年8月28日，双方续签《前期物业服务委托合同》一份，甲方将委托乙方物业服务的限期延长至2016年12月31日，约定的收费标准等事项与前述合同一致。原告根据上述两份前期委托合同为普君新城（社区三）提供物业服务至今。另查明一，东建公司因征拆被告吴国伟位于佛山市禅城区庆源坊88号内一层的房屋（783.73㎡），向原告发出《征拆房屋回迁报告》，回迁安置房屋位于普祥路10号二层2P5号房屋，建筑面积938.29㎡，要求吴国伟一周内到物业管理公司办理收楼手续，如逾期则物业管理费由住户承担。吴国伟于2012年6月5日签收了该回迁报告。当日，东建公司向原告发出《交楼通知书》，告知吴国伟已在东建公司办妥手续，将于2012年6月5日到原告处收楼，请予以协助。2012年6月14日，吴国伟到原告处办理了收楼手续，当日，原告（甲方）与吴国伟（乙方）签订《前期物业管理服务协议（商铺）》一份，乙方委托甲方对房屋提供物业服务，主要内容为：房屋座落于佛山市禅城区普祥路10号二层2P5号铺，建筑面积938.29㎡；业主应于收楼/铺（即签署收楼确认书或已领取入户房门钥匙当日，两者以先发生者为准）之日起交纳物业管理费；物业管理费由业主或使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：物业为15元/月/㎡（不含中央空调），地下车库为1.6元/月/㎡；空置房屋/商铺的物业管理费、公用水电费分摊和其他应付费用由乙方全额交纳；每月5日前以银行存折扣划的方式或到管理处现金交付，乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并按欠费金额向乙方每日加收百分之一的违约金。该协议还规定了原告的义务等其他事项。后，原告向吴国伟发通知和律师函，内容为催交2012年6月起欠交的物业管理费。另查明二，缔国公司是2012年10月25日经佛山市禅城区工商行政管理局核准成立的有限责任公司，钟智斌为该公司的法定代表人。2012年5月23日，钟智斌和缔国公司作为承租方与作为出租方的佛山市普君新城经营管理有限公司签订《普君新城步行街商铺租赁合同书》，约定的主要内容有：承租房屋为位于佛山市禅城区普君东路6号的P2、P8、201商铺，建筑面积1582.14平方米，商铺的用途为美容、化妆等，承租方以伊贝莎的名义营运，租赁期限自2012年6月1日至2017年8月31日。对于物业管理费，上述合同书约定了以下内容：为确保承租方正常使用商铺经营，出租方委托物业服务企业对普君新城步行街实行统一的综合性物业服务，承租方每月向物业服务企业缴纳月物业综合服务费15元/㎡,承租方须于每月五日前向物业服务企业缴纳当月物业服务费；承租方因经营所产生的水电费用自付，电费以承租方使用的用电分表（另加6%电损费用）和政府规定的收费标准计算，且须于每月五日前向出租方或委托的物业服务企业缴纳上月电费，水费以独立水表和政府规定的收费标准计算，按时向政府供水部门缴纳。2012年6月13日，钟智斌到原告处办理商户进场手续，并交纳了管理费按金47464.20元，水电按金23732.10元。同日，钟智斌还向原告签署《承诺书》，确认其为佛山市禅城区普君东路6号的P2、P8、201号铺的使用人，为维护物业管理区域正常进行，已仔细阅读了普君新城《商户手册》（含《临时管理规约》、《商户手册》、《装修管理规定》），同意遵守《商户手册》中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务，……同意在将该物业转让、馈赠或变更的同时必须取得物业继受人签署的书面承诺书，在物业服务企业收到有效的新的书面承诺书且本人就该物业已经履行完所有应当履行的义务即承担完所有应当承担的责任前，本承诺仍然有效。该《商户手册》中的《临时管理规约》载明：本规约对普君新城建设单位、业主、物业使用人及物业服务企业的权利义务作出明确规定，对诸方均有约束力；本物业的物业服务费采取包干制形式，业主或物业使用人应按时交纳，物业服务费按照业主或物业使用人拥有的建筑面积交纳，收取标准为15元/㎡/月（不含中央空调），此费用包括本物业范围内共有设备、设施运行电费（不含空调）及共用照明用电及共用地方清洁、绿化、日常维修保养等费用，但不包括商铺自用水、电、煤气费用；各业主/物业使用人应在每月5日前向物业服务企业交纳当月物业综合服务费及其他应交费用，否则物业服务企业有权收取未缴的款项自逾期之日起至付讫日的滞纳金，以日息百分之一计算。该规约还规定了原告的义务等其他事项。2013年3月1日，伊贝莎公司经佛山市禅城区工商行政管理局核准成立，法定代表人为钟智斌，登记注册地址为佛山市禅城区普君东路6号的P2、P8、201。2013年5月16日，伊贝莎公司向佛山市普君新城经营管理有限公司出具《申请书》，内容主要为：“原以钟智斌名义签约租用的禅城区普君东路6号的P2、P8、201商铺，以此合同注册了伊贝莎公司，一切相关费用均由此单位承担，同时产生的费用发票以伊贝莎公司为抬头”，上述申请获普君新城经营管理有限公司同意。同日，普君新城经营管理有限公司向原告发出《证明》，内容为已经同意对P2、P8、201商铺开具发票名称为伊贝莎公司，要求原告配合做好上述商铺的开发票工作。原告提供的《商铺供电统计表》和《供水统计表》上载普君东路6号和普祥路10号各铺的铺名及水电表号、上月行度和本月行度、用量、金额明细，统计日期为上月的20日至本月的19日。原告还提供了用电地址为普君东路1号自备电房的电费发票和用户地址为普君新城社区三普祥路10号的水费发票，电费计费为自然月，水费计费为上下两个双月份的15日之间。对此，原告陈述：原告工作人员每月抄表一次，抄表时段为上月20日至本月19日，并制作水电统计表；而水电费发票是包括涉案P2、P8、201商铺在内的通过普君新城社区三总表供水电的水电费总额，原告先向水电部门代缴后，再根据总表下面的各用户的分表读数收取，因水电费发票的计费时段与原告自行抄表的时段不同，致使发票金额与水电统计表的数额存在差异。诉讼中，原告还陈述：截止目前，原告仍持续为普君新城（社区三）提供物业管理服务，而被告钟智斌等虽没有营业，但仍占有涉案P2、P8、201商铺，原告也没有向佛山市普君新城经营管理有限公司收取涉案P2、P8、201商铺的物业管理费。虽然涉案P2、P8、201商铺系钟智斌和缔国公司所租赁，但伊贝莎公司申请共同承担钟智斌和缔国公司的债务，获得了出租人佛山市普君新城经营管理有限公司和原告的共同同意，故上述三被告应共同承担涉案P2、P8、201商铺的物业管理费等费用。合同约定的逾期付款违约金是日百分之一，原告主张按人民银行同期贷款利率四倍标准计付。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，作为建设单位的东建公司与原告签订的两份《前期物业服务委托合同》，对原告和作为该小区业主之一的被告吴国伟具有约束力；吴国伟在收楼后与原告签订了《前期物业管理服务协议（商铺）》，原告和被告吴国伟应依据上述合同和协议，全面善意的履行各自的义务。而被告钟智斌、缔国公司通过《普君新城步行街商铺租赁合同书》向佛山市普君新城经营管理有限公司租赁P2、P8、201商铺，并约定物业管理费由承租方承担，该租赁合同书中有关物业管理的约定对被告钟智斌、缔国公司具有约束力；此后钟智斌、缔国公司进场时向原告签署《承诺书》，明确已阅读并承诺遵守《商户手册》，该商户手册有关物业管理的事项对原告和被告钟智斌、缔国公司具有约束力，双方亦应依约履行。关于原告诉请管理费。如前查明的事实，原告为各被告提供了物业管理服务，被告也实际享受了该物业服务，故被告理应向原告支付物业管理费。原告陈述被告吴国伟从2012年6月起开始欠付物业管理费，至2013年10月欠费为233165.07元，因被告吴国伟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，故本院采信原告的陈述，确认被告吴国伟2012年6月至2013年10月欠付的物业服务费为233165.07元。同理，原告陈述涉案P2、P8、201商铺自2013年11月开始欠付物业管理费，至2014年12月欠费为332249.40元，因被告钟智斌、缔国公司、伊贝莎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭进行抗辩或提供证据予以反驳，故本院采信原告的陈述，确认涉案P2、P8、201商铺自2013年11月至2014年12月欠付物业管理费332249.40元。关于原告诉请水电费。原告主张被告钟智斌等使用涉案P2、P8、201商铺实际产生了水电费，并陈述由其每月抄表，每个自然月按照普君新城社区三的总表读数向供水、供电公司代缴费用，再根据各业主和租户的用电分表读数收取费用，并提交了水电费发票证明其已代为交纳了包括涉案商铺等物业在内的自用水电费。因被告无正当理由拒不到庭抗辩并提出证据反驳，故本院对原告垫付水电费的事实予以确认。对于垫付的水电费数额，原告提供了供电、供水统计表载明被告欠付水电费的具体情况，该统计表虽属于原告单方制作，但《普君新城步行街商铺租赁合同书》关于水电费约定了：“承租方因经营所产生的水电费用自付，电费以承租方使用的用电分表（另加6%电损费用）和政府规定的收费标准计算，且须于每月五日前向出租方或委托的物业服务企业缴纳上月电费，水费以独立水表和政府规定的收费标准计算，按时向政府供水部门缴纳”，原告关于按照被告每月实际使用情况结合水电费发票计算水电费的陈述，合乎常理，且各被告亦无到庭举证该计算方式和标准存在不合理之处，本院对原告代被告垫付的数额予以确认，确认涉案P2、P8、201商铺欠付2014年1月20日至2014年9月19日的自用水电费合计26100.58元。关于涉案P2、P8、201商铺费用支付的义务主体。如前查明，涉案商铺系钟智斌、缔国公司租赁使用，并在上述地址注册成立了伊贝莎公司，伊贝莎公司虽于2013年5月16日向佛山市普君新城经营管理公司申请承担上述商铺的一切费用，但并没有关于钟智斌、缔国公司退出债务履行的内容，原告也没有明确表示同意钟智斌和缔国公司不再承担责任，故伊贝莎公司的上述申请属于债务加入，应与被告钟智斌、缔国公司承担共同清偿责任。原告诉请三被告支付，于法有据，本院予以支持。至于被告钟智斌向原告交纳的管理费按金47464.20元和水电按金23732.10元，因租赁合同尚未到期且伊贝莎公司未举证已退出涉案商铺，原告亦陈述目前仍继续为涉案P2、P8、201商铺提供物业服务，故上述按金在本案中暂不作抵扣处理。关于原告诉请违约金。《前期物业服务委托合同》和《前期物业管理服务协议（商铺）》已约定物业管理费按月交纳和每月5日前支付以及逾期付款支付违约金。如前所述，被告吴国伟无正当理由长期拒付物业管理费，违反合同约定已构成违约，原告诉请违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。因《前期物业管理服务协议（商铺）》约定日百分之一违约金明显过高，原告自愿主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准计付，属对自身权利的合法处分，本院予以准许。其中因被告吴国伟于2012年6月14日收楼，原告在违约金计算表中主张该月的管理费违约金自2012年6月15日起计付，合法合理，本院予以支持。而《普君新城步行街商铺租赁合同书》和《临时管理规约》亦约定物业管理费按月交纳和每月5日前支付以及逾期付款按日百分之一标准支付违约金。被告钟智斌等三被告无正当理由长期拒付物业管理费，违反合同约定已构成违约，原告诉请违约金，有事实和合同依据，本院予以支持。原告自愿主张按照中国人民银行同期贷款利率四倍标准计付逾期支付物业管理费的违约金，合法合理，本院予以准许。至于涉案P2、P8、201商铺的自用水电费，虽然上述《普君新城步行街商铺租赁合同书》和《临时管理规约》规定水电费应于当月5日前交纳否则应支付违约金，但因上述费用的每月应交数额并不固定，原告也未提供证据证明曾向被告催交过，故本院酌定从原告起诉之日即2015年1月8日起计付违约金，对于原告主张按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计付，本院亦予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决如下：一、被告吴国伟于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付2012年6月至2013年10月的物业服务费233165.07元及违约金（违约金计算：2012年6月的违约金以7975.47元为本金，自2012年6月15日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算至本判决确定的给付之日止；2012年7月至2013年10月的违约金以每月14074.35元为本金，自每月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准分段计算至本判决确定的给付之日止）；二、被告钟智斌、佛山市缔国美发有限公司、佛山市伊贝莎美容有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付2013年11月至2014年12月的物业服务费332249.40元及违约金（违约金计算：2013年11月至2014年12月的违约金以每月23732.1元为本金，自每月6日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准分段计算至本判决确定的给付之日止）；三、被告钟智斌、佛山市缔国美发有限公司、佛山市伊贝莎美容有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司支付2014年1月20日至2014年9月19日的自用水电费合计26100.58元及违约金（违约金计算：以26100.58元为本金，自2015年1月8日起按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算至本判决确定的给付之日止）；四、驳回原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。被告吴国伟、钟智斌、佛山市缔国美发有限公司、佛山市伊贝莎美容有限公司如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，受理费13792元，由原告佛山市世纪东方物业经营管理有限公司负担464元，被告吴国伟负担6195元，被告钟智斌、佛山市缔国美发有限公司、佛山市伊贝莎美容有限公司负担7133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 田 媛审 判 员 苏长磊人民陪审员 黄茹姬二〇一五年五月二十六日书 记 员 莫翠芳附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。第七条第（五）项业主在物业管理活动中，需要按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以拟证明。没有证据或者证据不足以拟证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”