（2015）穗中法民五终字第1249号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-06-18

案件名称

广东珠江商业地产物业服务有限公司与李雄伟物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李雄伟,广东珠江商业地产物业服务有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第1249号上诉人（原审被告）：李雄伟，住所地广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：广东珠江商业地产物业服务有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李海龙，副总经理。委托代理人：周凌，该公司职员。上诉人李雄伟因与被上诉人广东珠江商业地产物业服务有限公司（以下简称珠江公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1466号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：李雄伟是海珠区合纺街3号1404房的权属人，该房产登记时间是2013年7月10日，建筑面积142.32平方米。李雄伟于2011年12月28日收取该房产。该房屋所在的珠江国际纺织城尚未成立业主委员会。2011年12月28日，珠江公司（甲方）与李雄伟（乙方）签订《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，双方就李雄伟所购房屋所在珠江国际纺织城公寓写字楼的物业管理服务达成如下协议：前期物业管理是指：自商铺／单元出售／出租之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……。乙方有权监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；乙方依据本协议准时向甲方交纳物业管理费用；……。公共环境及环卫设施保持清洁，做到“五无”（无脚印、无污渍、无烟蒂、无痰迹、无垃圾）；定时清理生活垃圾，日产日清；……。保安维护公共地区正常秩序；……。管理费和其它应缴费用按季结算，乙方须于每季度首7日前到甲方指定的地点缴交当季费用；管理服务费每月每平方米8.5元，乙方单元建筑面积144.48平方米，每月应交管理费1228.1元；……。甲方违反责任，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金；……。乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性。如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方。乙方同意自该单元交付日起，乙方通信地址以该单元为准。乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该单元上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知。珠江公司分别于2013年10月25日、2013年11月9日向李雄伟发出催收物业管理费的通知。李雄伟表示只收到其中一份。2014年9月22日，珠江公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、李雄伟向珠江公司支付2012年4月至2012年12月的物业管理费10832.1元（按每月1209.7元标准计）；2、李雄伟支付因拖欠上述物业管理费的违约金（从2012年4月8日起计至付清物业管理费之日止，以每季度所欠金额为本金，每日按0.5%计）；3、诉讼费由李雄伟承担。一审诉讼期间，珠江公司、李雄伟确认物业管理费标准是每月1209.7元。李雄伟表示同意支付欠缴的物业管理费10832.1元。在珠江公司同时对珠江国际纺织城公寓写字楼其它业主（海珠区合纺街3号2001房及2008房）提起诉讼的物业服务合同纠纷案件中，对珠江公司在物业管理服务质量存在的问题，当事人提交了《客户意见／需求反映单》及照片等证据予以证明。珠江公司对此表示不予质证。原审法院认为，珠江公司、李雄伟签订的《珠江国际纺织城公寓写字楼前期物业管理服务协议》，是双方当事人真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同。珠江公司根据李雄伟的委托对珠江国际纺织城公寓写字楼包括李雄伟在内的业主提供了物业管理服务，李雄伟实际接受了该管理服务，故应按上述协议约定向珠江公司支付物业管理费用。双方协议约定，李雄伟有权监督珠江公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向珠江公司提出意见和建议。珠江公司、李雄伟之间是物业管理服务关系，对珠江公司在物业管理服务过程中存在的问题和不足，李雄伟可向其提出意见和建议，珠江公司对业主的意见，亦应及时检讨自己的工作，对工作的不足之处作出整改，使之能为李雄伟提供符合双方协议约定的优质优价服务。但李雄伟以此为由不交纳物业管理费给珠江公司，依据不足，原审法院不予采纳。庭审中，李雄伟表示同意支付欠缴的物业管理费10832.1元，故对珠江公司主张李雄伟支付物业管理费10832.1元的请求，原审法院予以支持。对于李雄伟抗辩的不同意支付物业管理费的违约金意见，依双方协议约定，李雄伟不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，珠江公司有权要求李雄伟补交并从逾期之日起按每天0.5%交纳违约金。李雄伟拖欠从2012年4月至2012年12月期间的物业管理费至今未支付给珠江公司，其行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于珠江公司在物业管理方面确存在瑕疵，且违约金应以所欠物业管理费本金为限，因此违约金酌情由珠江公司按物业管理费金额10832.1元减半收取为宜。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，于2014年11月21日作出如下判决：一、李雄伟在本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付2012年4月至2012年12月期间的物业管理费10832.1元。二、李雄伟在本判决生效之日起十日内，向广东珠江商业地产物业服务有限公司支付违约金5416.05元。三、驳回珠江公司的其他诉讼请求。本案一审受理费566元，由珠江公司负担391元、李雄伟负担175元。上述受理费已经由珠江公司预交，珠江公司同意由李雄伟在履行本判决时将其应承担部分直接支付给珠江公司。判后，上诉人李雄伟不服原审判决，向本院提起上诉称：珠江公司管理方面存在大量严重威胁业主生命财产安全的行为，物业管理形同虚设。我方多次投诉反映却遭珠江公司无视，无奈之下，为维护自身安全迫不得已迟延缴纳部分物业管理费以求珠江公司解决问题。本案中珠江公司过错在先，而且我方在一审诉讼期间已多缴纳了物业管理费，依据《合同法》公平、平等、诚实信用原则，二审法院应驳回珠江公司要求我方支付拖欠物业管理费违约金的诉讼请求。李雄伟上诉请求：撤销原审判决，驳回珠江公司的全部诉讼请求，珠江公司承担本案诉讼费用。被上诉人珠江公司二审答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审查明的事实无误，本院二审予以确认。二审中，李雄伟提交了珠江公司于2014年11月15日开具的发票，证明其已向珠江公司缴纳了原审判决第一项确定的物业管理费10832.1元，珠江公司对此予以确认。另查，在本院（2015）穗中法民五终字第1248、1250号案审理中，该案当事人陈某乙提交了涉案大楼负一层、负二层、一层的相关照片，该照片显示楼梯通道上烟头等垃圾未清理、楼梯电线垂落、裸露未处理以及楼层地面堆放杂物、未清洁卫生等，拟证明珠江公司的管理服务存在瑕疵。珠江公司称：我方管理虽然存在瑕疵，但被刻意放大。本院认为，本案二审争议的焦点为珠江公司要求李雄伟支付物业管理费违约金的主张能否得到支持。本案李雄伟以珠江公司的物业管理服务存在瑕疵作为其拖欠物业管理费的抗辩理由，从涉案大楼其他业主提供的涉案大楼公共位置的部分照片显示，大楼楼梯通道上烟头等垃圾未清理、楼梯电线垂落、裸露未处理以及楼层地面堆放杂物、未清洁卫生等，珠江公司于一审中对上述照片不予质证，但二审中承认其物业服务确实存在瑕疵。故，原审法院认定珠江公司在物业管理方面确存在瑕疵，并无不当，本院予以维持。因此，虽然李雄伟不能以此为由拒绝缴纳物业管理费，但其拖欠物业管理费系事出有因，并非恶意违约。另外，在珠江公司提起本案诉讼后，李雄伟于一审诉讼期间已经主动缴纳了欠付的物业管理费10832.1元，故原审判决第一项应予以撤销。综合考虑本案的实际情况，珠江公司主张李雄伟支付物业管理费违约金，应不予支持。原审处理不当，应予以纠正。综上所述，李雄伟的上诉请求和理由成立，应予以支持。原审判决认定事实清楚，但处理结果不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1466号民事判决；二、驳回广东珠江商业地产物业服务有限公司的诉讼请求。本案一审受理费566元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担391元、李雄伟负担175元；本案二审受理费206元，由广东珠江商业地产物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张燕宁代理审判员　　黄春成代理审判员　　陈慧芳二〇一五年五月二十六日书　记　员　　原　炜微信公众号“”