（2015）沪二中民二（民）终字第580号

裁判日期: 2015-05-26

公开日期: 2015-07-06

案件名称

刘林、赵开银与叶荣妹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

刘林,赵开银,叶荣妹

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

上海市第二中级人民法院民事判决书（2015）沪二中民二（民）终字第580号上诉人（原审被告、反诉原告）刘林。上诉人（原审被告、反诉原告）赵开银。两上诉人共同委托代理人衷兴茂，上海川汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）叶荣妹。委托代理人傅明霞，北京盈科（上海）律师事务所律师。上诉人刘林、赵开银因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2014）普民四（民）初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭��进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，刘林、赵开银为位于上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室系争房屋产权人。2013年11月8日，其二人作为卖售人（甲方）、叶荣妹作为买受人（乙方），通过上海居安房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋签订的《房地产买卖合同》约定：转让价为人民币（以下币种均为人民币）330万元；双方于2014年1月15日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的20日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的20日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款20%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起20��内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同补充条款（二）约定：在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2013年11月9日支付给甲方第一笔首付款为100万元（包含已支付定金10万元）；2、乙方于2013年12月10日前支付给甲方第二笔首付款30万元；3、乙方向银行申请贷款198万元，甲乙双方进普陀区房产交易中心过户后由银行支付给甲方购房款198万元；4、甲乙双方进行房屋交接当日乙方支付给甲方房屋尾款2万元。系争房屋买卖过程中，叶荣妹于2013年10月22日支付刘林、赵开银定金10万元。《房地产买卖合同》签订后次日，叶荣妹支付对方90万元。2013年11月22日，刘林、赵开银用收取的100万元房款还清了其名下的系争房屋贷款本息。嗣后，因叶荣妹未按合同约定于2013年12月10日前支付第二笔首付款30万元，故刘林、赵开银于2013年12月13日向对方发出书面通知，告知叶荣妹，其已用收取的房款100万元将系争房屋所有贷款还清，要求叶荣妹于2013年12月31日前将首付款付清，如在该期限未收到30万元，刘林、赵开银将按合同约定追究其违约责任，且有权单方面解除合同。2013年12月26日，叶荣妹回函告知，因国家政策有变，属于不可抗力，只能无责解除合同，要求刘��、赵开银于2014年1月10日前将购房款100万元退还，如不归还，将向法院提起诉讼，同时刘林、赵开银还将承担房款利息、诉讼费及律师费。2014年1月2日，刘林、赵开银向叶荣妹发出解约通知书，告知因叶荣妹在收到书面催告超过20日后仍未按合同约定付款，故刘林、赵开银根据合同约定有权单方面解除合同，并将从首付款中扣除未支付购房款230万元的20%作为违约金，要求叶荣妹协助刘林、赵开银至普陀区房地产交易中心办理撤销房屋买卖合同的手续，撤销手续办妥当日将退还剩余房款。2014年1月8日，叶荣妹向对方发出合同终止通知函，告知其或居间方中任何一方收到本函视为双方均收到，任何一方收到本函之日即为本合同解除及终止之日，要求刘林、赵开银在本合同终止之日起三日内返还购房款100万元，如不返还将承担违约责任。但是，双方当事人对系争房屋买卖��成各执一词。原审法院另查明，2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局发出《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》沪房管规范市（2013）11号文件，通知如下：一、非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”；二、各房地产交易中心在受理房地产预告登记或转移登记时应加强审核，对提供缴纳税收或社保证明不符合规定的，不予办理房地产登记；三、本通知自发布之日起施行，购买住房的时间以购房合同网上备案日期为准。原审反诉查明事实同原审本诉。现叶荣妹涉讼，请求法院依法判令解除双方当事人就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；刘林、赵开银归还已付购房款100万元、支付购房款利息（自2013年11月9日起至判决生效之日止，按100万元日千分之五的标准计付）、支付聘请律师费3万元等。刘林、赵开银则不同意，并提起反诉，除请求法院依法判令解除双方签订的《房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）外，还请求判令叶荣妹支付违约金46万元等。原审法院审理中，刘林、赵开银于2014年4月3日办理了注销系争房屋抵押登记手续。叶荣妹提供如下证据：1、其本人的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》，证明因2012年9月至2012年12月间的社会保险系2013年1月补缴，故不具备购房资格，仅相差一个月就满一年期限；2、2014年4月16日从网上下载的系争房屋所在小区房价情况，证明系争房屋购房均价每平方米已上涨5，000元左右，对方非但无损失，因房屋买卖不成而获利。经质证，刘林、赵开银表示，证据1证明叶荣妹存在补缴社保的情况，但当时其却未如实告知；对证据2的真实性不予认可，且认为与本案无关联性。刘林、赵开银提供如下证据：刘林与案外人戴某某于2014年2月28日签订的《借贷协议》、《抵押、转让协议》、上海市房地产登记簿、戴某某出具的收据、2014年11月21日补充提供案外人上海实历装饰设计工程有限公司向戴某某支付货款的中国工商银行网上银行电子回单，证明因叶荣妹未按约支付后续房款，致刘林、赵开银向戴某某借款150万元用于资金周转，上海实历装饰设计工程有限公司代刘林支付高额利息。经质证，叶荣妹表示，上述证据的真实性无法确认，且与本案无关，如果借款150万用于做生意，具有不确定性，因此该损失无事实和法律依据。因刘林、赵开银补充提供的证据已超过举证期限，叶荣妹则不予质证。叶荣妹提供居间方上海居安房地产经纪有限公司工作人员张干方作为证人到庭作证，证人证言的主��内容为：作为系争房屋经办人，双方当事人签订居间协议时，张干方曾口头告知刘林、赵开银，叶荣妹缴纳的社保至2013年12月8日方满一年。因2013年11月8日出台了“沪七条”，规定非本市户籍居民家庭购房社保缴纳满两年才能交易，故张干方通知双方当事人当日前来签订房屋买卖合同，否则不能交易，并且告知双方，如届时不能交易，刘林、赵开银应将叶荣妹支付的购房款退还。根据合同约定，叶荣妹应于2013年12月10日前支付第二笔首付款30万元，因当时叶荣妹经审核社保缴纳不符合购房条件，故张干方明确告知刘林、赵开银交易失败，要求其退款，刘林、赵开银提出要求叶荣妹支付违约金46万元。之后，叶荣妹提出以其为法定代表人的公司之名义购买系争房屋，刘林、赵开银不同意，致房屋买卖不成。经质证，叶荣妹表示对证人证言无异议，认为证人在双方当事人��订居间协议时已明确告知了有关叶荣妹社保缴纳未满一年的情况。刘林、赵开银则对证人身份有异议，表示居间协议上居间方经办人是刘伟，非张干方。另外，本次交易的佣金约定由叶荣妹支付，现其已实际支付，故叶荣妹与居间方之间存在利益关系，对证人证言不予采信。针对合同约定的违约金计付标准，叶荣妹表示其不存在违约行为，在本人未被法院确认有违约行为的情况下，请求驳回刘林、赵开银要求其支付违约金的原审反诉请求。如法院认为本人存在违约行为，因违约金计付标准过高，故请求法院调整后依法判决。此外，刘林、赵开银称，其于2014年1月2日向居间方发出解约通知书，经查询快递回单，显示居间方于当日下午签收。因无法提供居间方将该解约通知书送达叶荣妹的具体时间，而叶荣妹于2014年1月8日发出合同终止通知函，故刘林、赵开银确认��日即为《房地产买卖合同》解除之日。原审法院经审理后认为，关于原审本诉，双方当事人于2013年11月8日就购买系争房屋签订《房地产买卖合同》，当日，相关部门发出住房限购措施的新政，将非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”，但11月8日当日签订的房屋买卖合同仍能按原规定执行，即“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”。然叶荣妹作为非本市户籍居民，其缴纳社保年限累计不满1年以上（不含补缴），故即便不出台购房新政，叶荣妹仍不具备购房资格，无法履行《房地产买卖合同》。现叶荣妹要求解除《房地产买卖合同》，刘林、赵开银亦同意，故对叶荣妹要求解除《房地产买卖合同》的诉请，依法应予支持。基于双方均确认该合同于2014年1月8日解除，法院对此亦予确认。合同解除后，刘林、赵开银应将对方支付购房款100万元归还，对叶荣妹该项诉请，应予支持。对叶荣妹要求对方支付上述购房款利息的诉请，因本次房屋买卖未成系其本人原因造成，故叶荣妹的该项诉请，缺乏法律依据，不予支持；同理，叶荣妹要求对方支付其聘请律师费，亦不予支持。关于原审反诉，刘林、赵开银要求解除买卖双方签订的《房地产买卖合同》，同上述理由，不再赘述，法院依法予以支持。刘林、赵开银要求对方按逾期未付款的20%支付违约金，即支付违约金46万元，理由是叶荣妹存在迟延支付房款的行为。由于叶荣妹不具备购房资格，导致房屋买卖不成，在此情况下，叶荣妹按合同约定付款已无必要，据此，刘林、赵开银的该项诉请，不符合合同约定，不予支持。叶荣妹虽提供居间方工作人员作为证人到庭证明双方签订居��协议时，曾口头告知刘林、赵开银其缴纳的社保的年限不满一年，因叶荣妹未提供其他证据予以佐证，故法院对此难以采信。叶荣妹的辩称意见，缺乏事实依据，不予采纳。根据合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，双方应共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续，属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。现刘林、赵开银诉称因对方未按约向其支付购房款，致其向案外人高息借款产生经济损失。由于其提供的其与案外人签订的《借贷协议》、案外人间支付货款的银行凭证及案外人出具的收据等相关凭证，不足以证明其因此遭受损失以及损失金额，故法院对此难以采信。然本次房屋买卖不成的责任确在叶荣妹，故其应对刘林、赵开银进行赔偿，赔偿金额由原审法院根据查明的事实，结合刘林、赵开银利用对方支付的100万元房款还清了其名下的系争房屋贷款本息以及目前房屋市场价值等因素予以酌定。原审法院据此作出判决：一、叶荣妹与刘林、赵开银于2013年11月8日就上海市金鼎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号XXXXXXX）于2014年1月8日解除；二、刘林、赵开银应于判决生效之日起十日内退还叶荣妹房款100万元；三、对叶荣妹其余诉讼请求均不予支持；四、叶荣妹应于判决生效之日起十日内赔偿刘林、赵开银损失6万元；五、对刘林、赵开银其余诉讼请求均不予支持。原审法院判决后，上诉人刘林、赵开银不服，向本院提起上诉称：原审法院经过审理认为系因被上诉人叶荣妹的原因导致系争房屋买卖无法进行，但是又认定本案不适用双方合同约定的违约条款，认为被上诉人既已不具备购房资质，自无需如期支付后续购房款。上诉人认为国家有关房屋限购政策公布多时，被上诉人在未如实说明其社保费费用存在补缴的情况下，仍与上诉人签署房屋买卖合同，并要求上诉人提前交房，待其社保缴费满一年后再行过户，故上诉人未予同意。随后，国家出台新的购房政策，被上诉人即以此为借口要求上诉人全额返还购房款及其他费用。被上诉人明知其不具备购房资质的前提下，仍恶意签约，理应适用双方合同约定的违约条款。当时，上诉人为了急需资金周转才以低于市场近30万元的价格转让系争房屋，但因被上诉人恶意签约，导致上诉人无法及时收到后续购房款，不得不向案外人借款抵押房产，并提供了真实的《借贷协议》，证明上诉人的损失不止原审法院所判决对方赔偿的6万元。据此，上诉人认为原审判决认定事实不清，请求本院依法维持该判决第一、二、三项，撤销第四、五项，发回重审或改判被上诉人向上诉人支付46万元违约金。被上诉人叶荣妹辩称：其签署购房意向书时，已将缴纳的社保单据出示给上诉人刘林、赵开银，而且根据双方签署的系争房屋买卖合同的补充条款的约定，上诉人明知被上诉人缴付的社保费用签约时未满一年，并约定至12月份才办理过户登记手续，同时还有证人证言等印证。鉴于目前房价实际已经上涨，上诉人也认可，其系受益方，应扣除该部分收益，故上诉人不仅不存在损失，而且还获得了巨大的收益。被上诉人要求对系争房屋重新进行评估。上诉人提出上诉系为了拖延时间。因原审法院审理中程序不当，且存在拖延审理情况，故被上诉人曾向原审法院提出回避申请。据此，被上诉人请求本院依法驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查��事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人均应按照合同的约定全面履行。系争房屋的《房地产买卖合同》补充条款（二）约定，双方当事人均已知晓国家和本市住房限售规定，同时对于如因违反限售规定，系争房屋无法进行交易的，双方也约定了相关处理方案。原审法院查明，本案系争房屋买卖合同无法履行的原因，在于被上诉人叶荣妹不具备相应房地产政策规定的购房资格，故原审法院认为被上诉人继续按照双方合同的约定履行付款义务，已无必要，本院予以认同。原审法院鉴于上诉人提出的反诉诉请，其有关证据尚不充分，故按照上述买卖合同补充条款的约定，结合双方履行合同的情况，以及目前房地产市场的客观状况，酌情判决被上诉人给予上诉人一定的损失赔偿，并无明显不妥。上诉人的上诉诉请，缺乏足够的证据印证，本院难以支持。综上所述，��审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18，170元，由上诉人刘林、赵开银负担。本判决为终审判决。审判长　　张志煜审判员　　陈　俊审判员　　吴　俊二〇一五年五月二十六日书记员　　朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 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