（2015）渝三中法民终字第00218号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-08-05
案件名称
李弋与重庆北顺置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李弋,重庆北顺置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第00218号上诉人（原审原告）李弋，男，1975年4月4日出生，汉族，城镇居民，住重庆市九龙坡区。委托代理人邱胜奎，重庆豪泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆北顺置业有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉西路129号，组织机构代码67614450-6。法定代表人李中建，董事长。委托代理人谢光武，重庆坤博律师事务所律师。上诉人李弋因与被上诉人重庆北顺置业有限公司（以下简称北顺置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆县人民法院（2014）武法民初字第00727号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：李弋（乙方）与北顺置业公司（甲方）于2013年1月11日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：“……第二条、本商品房销售依据。甲方销售的商品房为下列第（2）项：……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝武国土房管（2012）预字第004号，预售商品房批准机关：武隆县国土资源和房屋管理局。第三条、乙方所购商品房的基本情况。（一）本商品房座落为：重庆市武隆县仙女山镇香叶路10号汇祥·云深处9-1-6。……第五条、付款方式及期限。（二）乙方按下列第3种方式按期付款：……3、按揭付款：本商品房总成交金额565000元整。（1）于2013年1月11日付房款首付人民币170000元整。（2）剩余房款人民币395000元以商业贷款方式进行支付。……第七条、交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2013年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……第十三条、关于办理产权登记的约定。……2、预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之零点一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。……第二十五条、本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。……。”同时，该合同附件五为《重庆市商品房买卖合同补充协议》，李弋与北顺置业公司均在该补充协议上签字或盖印进行了确认，该协议约定：“……10、对第十三条的补充说明。预售商品房和现售商品房，均按照‘在本商品房交付使用之日起60日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请’执行。其中60天是指开发商将相关资料报送交易登记机关并取得登记受理单的限制时间，并不是办结时间；受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，甲方不承担违约责任。关于合同第十三条第3款第（2）项，乙方同意放弃解除合同的权利，选择继续履行合同，并由甲方按本项相关规定支付违约金的处理方法，违约金总额累计不超过已付房价总额的3%。……”前述合同签订后，李弋按照合同的约定支付了房屋的首付款，并办理了按揭贷款。2013年10月30日，李弋向北顺置业公司提交了《退房申请书》，李弋在该申请书中提出：“……按照《商品房买卖合同》的相关约定，贵公司已逾期超过180天未办理该房屋的《房地产权证》，并未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，贵公司已构成违约，现本人要求解除此《商品房买卖合同》，并要求贵公司依照合同约定在30日内退还全部房价款和利息，并向本人支付相关违约金，请尽快办理相关事宜……”。北顺置业公司收到该申请书后，于2013年11月7日向李弋发出了《关于逾期退房申请的回函》，回函中称：“……就您的退房要求，我公司认为不符合合同及相关法律规定，不同意您的退房要求，具体理由如下……”。一审法院另查明：讼争房屋于2012年12月26日通过建设工程竣工验收备案登记，李弋至今未办理接房手续。2013年10月31日，李弋向武隆县房地产管理中心申请查询讼争房屋的房地产权证办理情况，武隆县房地产管理中心查询后出具证明：“……截至2013年10月31日，该套商品房办理《房地产权证》的申请未向重庆市武隆县国土房管局（房地产管理中心）提出，办理《房地产权证》的相关资料未向重庆市武隆县国土房管局（房地产管理中心）提交，重庆市武隆县国土房管局（房地产管理中心）对该套商品房《房地产权证》的办理未予登记受理，未出具登记受理单。”2013年12月17日，武隆县国土资源房屋管理局为讼争房屋所在的位于武隆县仙女山镇香叶路10号汇祥·云深处的9号楼房颁发了房地产权证，2013年12月25日，武隆县国土资源房屋管理局为李弋所购的讼争房屋颁发了房地产权证。李弋一审诉称：我与北顺置业公司于2013年1月11日签署了《重庆市商品房买卖合同》，协议签署后我按照约定履行了相关义务，而北顺置业公司未能在约定的期限内办理产权登记，我于2013年10月30日向北顺置业公司送达了《退房申请书》，提出解除《重庆市商品房买卖合同》，北顺置业公司未在法定期间内以法定方式就我的解除行为提出异议，我认为该合同现已解除，北顺置业公司应退还房款并支付资金占用损失，请求判令：1、确认我与北顺置业公司于2013年1月11日签署的《重庆市商品房买卖合同》解除；2、北顺置业公司返还我购房款565000元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用损失，自2014年2月9日起至付清时止；3、由北顺置业公司承担案件诉讼费用。北顺置业公司一审辩称：李弋并未按照合同法的规定通知我公司解除合同，《退房申请书》的形式与内容均不符合通知解除合同的法律特征；我公司在收到李弋的《退房申请书》后立即提出了书面异议，明确表示房屋产权证在办理过程中，李弋的退房要求不符合合同约定及法律的规定，不同意该退房要求；李弋至今没有接房，无权解除合同，且房屋产权证的办理不影响房屋的使用，我公司于2013年12月27日办妥《房屋产权证》，2013年12月28日向李弋寄送《领取产权证通知书》，且《补充协议》已经明确约定李弋放弃合同解除权，故李弋不享有合同解除权。综上，李弋的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求法院驳回李弋的全部诉讼请求。一审法院认为，双方当事人共同确认的争议焦点为：一、双方于2013年1月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》是否已解除；二、李弋主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由北顺置业公司返还购房款565000元及其资金占用损失的请求是否符合法律规定或合同约定。根据查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：首先、双方于2013年1月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》是否已经解除。李弋认为北顺置业公司在收到自己发出《退房申请书》后未在法定期间内以法定方式就其解除合同的行为提出异议，故双方签订的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，而北顺置业公司辩称李弋提交的《退房申请书》不符合解除合同通知的法律特征，且北顺置业公司已经在书面的回函中提出了异议，故该合同并未解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”根据审理查明的事实，李弋于2013年10月30日发出的《退房申请书》，虽在名称上有别于解除合同通知书，但李弋在该申请书中已经明确表示了其向北顺置业公司提出解除《重庆市商品房买卖合同》的主张及相应的理由，故对北顺置业公司提出未以法定形式通知解除合同的辩称理由，不予采纳。从双方举示的证据来看，北顺置业公司在收到《退房申请书》后于2013年11月7日向李弋发出了《关于逾期退房申请的回函》，对李弋提出的退房要求明确表示不同意。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定来看，法律虽然规定了被解除方提出异议可以通过诉讼或仲裁的方式，但并未明确规定提出异议仅限于这两种方式。李弋以《退房申请书》通知北顺置业公司解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，北顺置业公司在收到解除通知后在法定的异议期间内以书面回函的形式明确表示不同意李弋提出的退房要求，并且该书面回函已经送达了李弋，应当视为北顺置业公司在法定异议期间内对李弋解除合同的主张提出了异议。故李弋主张北顺置业公司未在法定期限内以法定形式对李弋解除合同的行为提出异议的理由不成立，依法不予支持。综上，李弋虽依照合同约定通知北顺置业公司解除合同，但因北顺置业公司已经在法定的期限内对解除合同提出异议，故李弋发出的解除合同通知并未产生相应的法律效力，因此，李弋与北顺置业公司于2013年1月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》并未解除。其次、李弋主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由北顺置业公司返还购房款565000元及其资金占用损失的请求是否符合法律规定或合同约定。双方自愿签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，亦未违反法律、法规之强制性规定，依法成立，合法有效，该合同对双方具有约束力，双方应当按合同的约定要求履行义务。李弋认为北顺置业公司未按照合同第十三条的约定办理讼争房屋的产权登记，故李弋可依照该条款的约定解除合同，并由北顺置业公司退还房款及利息。经审理查明，从合同约定的交房时间即2013年1月30日起至2013年10月31日为止，北顺置业公司未向土地房屋登记机构提交办理产权登记的申请，也未取得房屋登记机构出具的登记受理单，已经逾期并且超过180天。虽北顺置业公司主张逾期受理产权登记并非自己的责任，但未能举示相应的证据，对其此项主张不予采信。按照双方在《重庆市商品房买卖合同》中第十三条的约定，对于因北顺置业公司的责任逾期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单超过180天，李弋有权解除合同。但是，双方在《重庆市商品房买卖合同补充协议》中第10条对《重庆市商品房买卖合同》的第十三条进行了补充约定，即李弋同意放弃合同第十三条所约定的解除合同的权利，选择继续履行合同，并由北顺置业公司按相关规定支付违约金。李弋认为该补充协议的约定是无效约定，但未举示相应的证据证明。该补充协议是作为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的附件由双方签字或盖印进行了确认，协议内容是对双方签订合同中的相关条款及事项进行的补充约定，该补充协议并不存在法定无效的情形，故对李弋主张补充协议无效的理由不予支持。因此，李弋主张其依照约定享有合同解除权的理由不能成立。本案北顺置业公司没有在约定期限内办理产权登记证，确已构成违约，应当按照双方合同约定承担相应的违约责任。但这一违约行为并不影响讼争房屋的交付使用，同时，北顺置业公司积极履行合同义务，在本案起诉之前已经办理了讼争房屋的房地产权证，双方的合同目的完全可以实现。因此，李弋主张解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，并由北顺置业公司返还购房款565000元及其资金占用损失的请求既不符合双方的约定，亦不符合法律规定。综上，李弋未举示证据证明北顺置业公司在履行合同过程中具有约定或者法定解除合同的情形，李弋主张确认双方于2013年1月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，由返还其购房款565000元并按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用损失的诉讼请求，因缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回李弋的诉讼请求。案件受理费9511元（李弋已预交），由李弋负担。李弋不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审判决适用法律错误。我国《合同法》第96条及司法解释二第24条的规定很明确，双方没有约定异议期间的情况下，收到解除通知的一方应当在三个月内向人民法院提起诉讼，否则只要解除的实质条件和形式条件均达到，则应当确认合同已经解除。2、一审判决认定事实不清。被上诉人与上诉人签订的《补充协议》系被上诉人提供的格式条款，该协议的字体明显小于主合同，对有关上诉人放弃解除权的文字没有进行特别标记，没有通过加大字体、加粗字体、加下划线等合理方式提醒上诉人，该条款应无效。请求依法撤销一审判决，改判确认双方于2013年1月11日签订的《重庆市商品房买卖合同》解除；被上诉人返还上诉人购房款565000元并从2014年2月9日起至付清时止按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付资金占用损失；被上诉人承担案件诉讼费用。被上诉人北顺置业公司辩称：一审判决认定事实和适用法律正确。对解除合同的通知提出异议，并非只能通过诉讼，被上诉人已及时回函提出异议，且上诉人也不具备合同解除权。上诉人与被上诉人签订的《补充协议》是双方真实意思表示，该协议未排除上诉人的主要权利，而是上诉人对自己权利的一种选择，该协议应是合法有效的。请求驳回上诉人的上诉请求。双方在二审中未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中，被上诉人北顺置业公司从合同约定的交房时间即2013年1月30日起至2013年10月31日为止未向土地房屋登记机构提交办理产权登记的申请，也未取得房屋登记机构出具的登记受理单的事实客观存在。上诉人依据双方在《重庆市商品房买卖合同》中关于被上诉人逾期办证超过180日后，上诉人有权解除合同的约定，主张双方签订的《重庆市商品房买卖合同》应当解除。经查，上诉人与被上诉人在双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十二条第3款第（2）项中约定被上诉人逾期办证超过180日后，上诉人有权解除合同，亦有权要求继续履行合同。而在上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第10条“对第十三条的补充说明”则载明上诉人同意放弃解除合同的权利，选择继续履行合同。本院认为，上诉人李弋与被上诉人北顺置业公司签订的《补充协议》是对双方签订的《重庆市商品房买卖合同》中权利义务的进一步补充和明确，是双方的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照该协议的约定履行各自的义务。上诉人李弋关于该《补充协议》条款系格式条款且被上诉人就排除上诉人主要权利的条款未向上诉人明确提示及说明而应无效的主张，于法无据，本院对此不予以支持。上诉人李弋以被上诉人逾期办证超过180日为由要求解除其与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》并由被上诉人返还购房款的主张，明显于双方的约定不符，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。综上，上诉人李弋的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9511元，由上诉人李弋负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪 静审 判 员 陈江平代理审判员 郭玉梅二〇一五年五月二十六日书 记 员 石 佳 更多数据：搜索“”来源：