（2015）深中法房终字第654号
裁判日期: 2015-05-26
公开日期: 2015-07-28
案件名称
MICHALSKOCIL与姚云菁房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
ｍｉｃｈａｌｓｋｏｃｉｌ,姚云菁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第六十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第654号上诉人（原审原告）michalskocil，男，捷克斯洛伐克公民，现住深圳市南山区。委托代理人李奔科、张亮，均为广东君言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚云菁，女，汉族，住所地深圳市罗湖区。委托代理人钟胜荣、文华兵，均为广东中安律师事务所律师上诉人michalskocil因与被上诉人姚云菁房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。michalskocil原审诉讼请求：1、《深圳二手房预约买卖合同》已于2012年8月26日解除；2、姚云菁向michalskocil支付违约金15.25万元（成交价305万元×5%），michalskocil已收取的1万元定金直接冲抵违约金；3、姚云菁承担本案全部诉讼费用。原审法院审理查明，2012年4月23日，michalskocil、姚云菁签订《深圳市二手房预约买卖合同》约定，michalskocil将深圳市南山区后海滨路xxx花园（北区）一期f-27g房产（以下简称涉案房产）出售给姚云菁，转让总价款为305万元；合同签订时，姚云菁应向michalskocil支付定金1万元；姚云菁须于2012年5月10日之前将除定金之外的房款304万元一次性支付至michalskocil、姚云菁双方约定的银行监管账户；在姚云菁按约定将楼款打入michalskocil、姚云菁双方指定的银行监管账号之日起3日内，michalskocil、姚云菁签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；涉案房产处于抵押状态，michalskocil须于签订合同之后给担保公司或第三方指定人员办理委托赎楼公证手续；任何一方未按照合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%违约金或承担定金罚则。同日，姚云菁向michalskocil支付定金1万元。2012年8月25日，姚云菁向michalskocil发出《告知函》，注明“阁下一房二卖的行为，让本人对二手房的买卖存在内心恐惧，不再敢去买二手房。阁下的欺诈行为，已经让本人无法相信你的人品……因此，本人向阁下郑重声明：1、本人欲打算购买阁下房屋的资金已作它用途，无法再购买阁下的房屋；2、阁下一房二卖后，不知悔改，也不积极的找本人和其他买主进行沟通，坦然的面对错误，而是野蛮的、歪曲事实的给本人发书面通知，本人表示深表遗憾；3、本人将保留进一步追究阁下违约责任的权利。”该函于次日送达michalskocil。原审庭审中，michalskocil提供催告函、快递单、退回邮单，用以证实michalskocil于2012年8月21日书面通知姚云菁要求继续履行合同，但均被退回。姚云菁对上述证据的真实性不予确认。姚云菁提供报警回执、询问笔录等证据，主张其发现michalskocil已于2012年3月23日将涉案房产出售给案外人张某甲，遂于2012年4月28日向深圳市公安局深圳湾派出所报案，请求帮助追回姚云菁支付的1万元定金。michalskocil对上述证据的真实性无异议，但对其证明内容不予确认；称因张某甲未依约将楼款支付至监管账户，且明确表示不再履行合同，故michalskocil才与姚云菁另行签订房屋买卖合同，michalskocil不存在一房二卖之行为。姚云菁提供深圳市房地产权登记中心出具的查询结果表，用以证实michalskocil将涉案房产转卖给案外人包x，已构成根本违约。根据该证据显示，涉案房产产权于2012年9月26日以买卖方式转让给案外人包x，登记价2301033元。michalskocil对该证据的真实性无异议，称上述行为是在姚云菁违约且已经向michalskocil发函解除合同之后所为，michalskocil不存在违约行为。原审另查，2012年3月23日，michalskocil与案外人张某甲签订《二手房买卖合同》约定，michalskocil将涉案房产出售给案外人张某甲，转让总价款260万元；张某甲须于2012年4月23日之前将除定金之外全部楼款255万元支付至监管机构的指定账号。同日，michalskocil、张某甲、中原地产代理（深圳）有限公司签订《资金托管协议》约定，michalskocil、张某甲同意将定金5万元、交楼押金5000元交中原地产代理（深圳）有限公司进行托管。嗣后，张某甲未依约支付255万元楼款，michalskocil遂起诉至原审法院。经法院审理查明，michalskocil与张某甲签订合同之后，分别于2012年4月12日、4月18日、4月21日向其发函要求尽快履行合同。2012年5月2日，michalskocil向张某甲发出《关于解除合同通知书》，并于5月4日被退件。2013年9月6日，原审法院作出（2012）深南法民三初字第488号民事判决，判令：1、确认michalskocil与张某甲于2012年3月23日签订的《二手房买卖合同》于2012年5月4日解除；2、张某甲于判决生效之日起十日内向michalskocil支付违约金48万元；3、驳回michalskocil的其他诉讼请求。诉讼中，michalskocil主张因张某甲未依约于2012年4月23日之前将除定金之外的全部楼款255万元支付至监管机构的指定账号，且明确表示不再履行合同；michalskocil遂于当日晚间与姚云菁签订《深圳市二手房预约买卖合同》，并于2012年5月2日向张某甲发出通知解除合同，michalskocil不存在一房二卖之情形。姚云菁对此表示异议。michalskocil、姚云菁双方各执一词，意见分歧较大。原审法院审理认为，michalskocil、姚云菁签订的《深圳市二手房预约买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，michalskocil与姚云菁签订《深圳市二手房预约买卖合同》时尚未解除与案外人张某甲的买卖合同，该行为虽然并不影响michalskocil、姚云菁对于涉案合同的继续履行，但确实存有瑕疵。姚云菁知悉michalskocil上述事实之后，作为普通人，其有理由对michalskocil诚信产生怀疑，甚至担心涉案房产交易之安全性；姚云菁基于上述顾虑，怠于履行房款支付义务，亦属合理。因此，michalskocil要求姚云菁承担违约责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。本案中，因michalskocil并不存在违约行为，姚云菁单方向其发送《告知函》时，合同解除条件尚未成就；但姚云菁已明确表示不再履行合同，故michalskocil于2012年9月26日以买卖方式将涉案房产转让给案外人包x，视为michalskocil、姚云菁签订的合同正式解除。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认michalskocil与姚云菁签订的《深圳市二手房预约买卖合同》于2012年9月26日解除；二、驳回michalskocil的其他诉讼请求。案件受理费3350元，由michalskocil负担。上诉人michalskocil不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判《深圳市二手房预约买卖合同》已于2012年8月26日解除；3、依法改判姚云菁向michalskocil支付违约金15.25万元（成交价305万元×5%），michalskocil已收取的1万元定金直接冲抵违约金；4、判令姚云菁承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：原审法院认为姚云菁单方向michalskocil发送《告知函》时，合同解除条件尚未成就；但姚云菁已明确表示不再履行合同，故michalskocil于2012年9月26日以买卖方式将涉案房产转让给案外人包x，视为双方合同正式解除。逻辑完全错误。如认定姚云菁发送《告知函》时解除条件未成就，《告知函》送达并未导致合同解除，那么michalskocil在合同未解除状态下将房产转让给案外人应认定michalskocil对姚云菁构成根本违约，不能视为合同正式解除。关于合同解除，合同已于2012年8月26日解除，2012年8月21日，michalskocil向姚云菁寄送《催告函》，催告姚云菁继续履行预约合同，如姚云菁未能在2012年8月25日之前（不含25日）联系michalskocil办理签署正式二手房买卖合同事宜，视为姚云菁放弃购买，预约合同从姚云菁逾期之日正式解除。前述《催告函》寄往姚云菁地址、留有其手机号码，虽遭姚云菁拒收，但应视为送达。而2012年8月26日，姚云菁明确表示不再购买的《告知函》亦送达michalskocil，双方解除合同的意思表示均送达对方，形成合意，应认定合同自2012年8月26日解除。原审法院以姚云菁作为普通人，其有理由对michalskocil诚信产生怀疑，甚至担心涉案房产交易之安全性为由，认定姚云菁怠于履行房款支付义务不构成违约，判决michalskocil向姚云菁退还定金1万元，错误明显。如仅因担心合同相对方诚信，担心交易安全就可以拒收对方《催告函》，不依法定程序协商继续履行事宜，还不用承担违约责任，交易秩序无法保障。在二手房买卖交易中，买方的交易安全很明显就是资金安全。在本单交易中，即使卖方michalskocil此前签署的买卖合同尚未解除，继续履行下去，买方姚云菁的资金会否不安全呢？按照合同约定，姚云菁下一步应做首期款资金监管，首期款支付至银行监管后，只有房产转移登记到michalskocil名下后，首期款才会离开监管账户，到达michalskocil的账户。如果房产不能转移登记到姚云菁名下，姚云菁的资金会一直在银行监管。若超过3个月交易未完成，银行会自动解除监管将款项退还给姚云菁。因此，姚云菁不能以交易安全抗辩，应认定姚云菁违约并承担违约责任，而非判决michalskocil向姚云菁退还定金1万元。另外，判决也不能将就“普通人”不懂法的为所欲为，要让“普通人”经历这一案例，懂得知法、懂法、守法的重要性，开始重视法律，而不该让“普通人”下次还以“普通人不懂法”为由仍存侥幸心理。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，维护michalskocil的合法权益，保障法律的正确实施。被上诉人姚云菁口头辩称，根据最高院关于商品房买卖纠纷解释第九条第三项的规定，卖方故意隐瞒房屋已经出售给第三人的事实，视为根本违约，michalskocil故意隐瞒其已与案外人张某甲签订买卖合同的事实，仍然与姚云菁签订买卖合同，参照前述法律规定应当视为根本违约。michalskocil没有指定资金监管账户，所以即便姚云菁想履行合同也无法办理资金监管手续。根据（2013）深中法房终字第2718号民事判决的认定，michalskocil已从案外人张某甲取得了违约金7万元，但是michalskocil仍然不知足，坚持向姚云菁追索十几万元的违约金，可见michalskocil企图通过诉讼手段获取不正当的利益，不应支持。michalskocil一房两卖已经严重扰乱了市场交易秩序，违背了诚信原则，在此情形下，michalskocil不认真反省坚持向姚云菁索要巨额违约金，不应支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查，michalskocil以案外人张某甲未按约履行房屋买卖合同为由向原审法院提起民事诉讼，请求：1、确认michalskocil与张某甲签订的《二手房买卖合同》自2012年5月4日解除；2、张某甲向michalskocil支付违约金52万元；3、中原公司将其监管的定金5万元直接支付给michalskocil以冲抵第二项请求中张某甲应支付给michalskocil的违约金；4、案件受理费由张某甲及中原公司承担。原审法院受理后，经审理作出（2012）深南法民三初字第488号民事判决，判决：一、确认michalskocil与张某甲于2012年3月23日签订的《二手房买卖合同》于2012年5月4日解除；二、张某甲于本判决生效之日起10日内向michalskocil支付违约金48万元，其中托管在中原地产代理（深圳）有限公司处的定金5万元用以冲抵违约金，由中原地产代理（深圳）有限公司向michalskocil直接支付；三、驳回michalskocil的其他诉讼请求。张某甲不服判决，向本院提起上诉，本院于2014年8月18日作出（2013）深中法房终字第2718号民事判决，判决：一、维持原审判决第一项；二、撤销原审判决第三项；三、变更原审判决第二项为张某甲应支付违约金7万元；四、驳回michalskocil其他诉讼请求。该民事判决已于2014年9月1日生效。本案二审法庭调查时，michalskocil确认在姚云菁报警后知道了姚云菁报警，姚云菁曾于2012年5月初向michalskocil代理人万x询问涉案房产已另卖他人的事宜，万x已向姚云菁解释了买方不会再继续履行合同，michalskocil会与姚云菁履行合同，但姚云菁不接受万x的解释，坚持认为michalskocil是一房两卖；姚云菁确认在报警后曾于2012年5月初与万x联系，但万x没有对涉案房产另卖他人给出合理解释，只说michalskocil与张某甲的合同已解除，并未提供合同解除的证据。本院认为，本案双方争议的焦点是姚云菁在履行涉案《深圳市二手房预约买卖合同》过程中是否构成违约的问题。涉案《深圳市二手房预约买卖合同》约定姚云菁须于2012年5月10日前将除定金之外的房款304万元一次性支付至双方约定的银行监管账户。根据本案查明事实，在姚云菁付款期限届满前，姚云菁已发现michalskocil早于2012年3月23日即与案外人张某甲签订买卖合同出卖涉案房产，姚云菁并因此报警且与michalskocil代理人万x联系提出质疑，而万x虽称张某甲不会再继续履行合同，michalskocil会与姚云菁履行合同，但未向姚云菁提供相关证据，且michalskocil与张某甲之间的房屋买卖合同直至2014年9月1日（2013）深中法房终字第2718号民事判决生效时才最终确定于2012年5月4日解除。michalskocil作为涉案房产的卖方，负有保障涉案房产无他人主张阻却房产转让权利的权利瑕疵担保责任，而michalskocil在未解除与张某甲的买卖合同前又与姚云菁签订涉案合同，属于合同法第六十八条第一款第（四）项规定的有丧失或可能丧失履行债务能力的情形，姚云菁可中止履行合同不予支付购房款，michalskocil主张姚云菁未支付购房款构成违约的上诉理由不能成立。姚云菁发现michalskocil一房两卖情形后，已及时通知michalskocil代理人万x，但michalskocil只口头承诺会继续履行合同而未向姚云菁提供适当的履约担保，亦未向姚云菁披露其与张某甲的诉讼情况，姚云菁在4个月后的2012年8月25日发函表达解除合同的意愿，符合合同法第六十九条之规定，姚云菁并不构成违约。涉案《深圳市二手房预约买卖合同》于姚云菁解除合同通知到达michalskocil的2012年8月26日解除，michalskocil要求确认合同于2012年8月26日解除的上诉请求成立，本院予以支持。原审判决认定合同于2012年9月26日解除，认定错误，本院予以纠正。综上，姚云菁不予支付购房款及发函要求解除合同的行为均符合合同法关于中止履行的规定，姚云菁在履行涉案《深圳市二手房预约买卖合同》过程中不存在违约，michalskocil要求姚云菁承担违约责任支付违约金的上诉请求不能成立，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，但对合同解除时间认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第151号民事判决第二项；二、变更深圳市南山区人民法院（2014）深南法前民初字第151号民事判决第一项为“确认michalskocil与姚云菁于2012年4月23日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》于2012年8月26日解除”；三、驳回michalskocil其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费均为3350元，合计6700元，均由上诉人michalskocil负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 粤 芳代理审判员 庄 齐 明代理审判员 张 睿二〇一五年五月二十六日书 记 员 李开宇（兼）